三问地产新政

　　盛夏时节的北京城，瓢泼大雨总是不期而至，经常让匆匆赶路的人寸步难行。

　　但对地产圈中人来说，自5月17日“国六条”公布后刮起的新政风暴，来得更为猛烈，更令人措手不及。

　　80天来，上到国务院下至各部委均纷纷出手，从5月底的九部委《意见》，到最近接 二连三出台的“90平米与70%”概念最终解释、“外资设限”条款、土地转让限制房价、二手房交易强征个税，等等。开发商和购房者一时眼花缭乱，市场气氛也迅速逆转。

　　如今，中央政府的后续政策意犹未尽，大多数主要城市的实施细则却迟迟不见。楼市上空，依然乌云密布。

　　市场：供需将发生错位？

　　此次调控核心政策之一是增加90平方米以下中小户型比例，各地市场很多新项目首当其冲受到冲击，销售期被迫延后。

　　以北京地区为例：凡是今年6月1日前没有取得施工许可证的项目，目前都在等待规划变更的具体通知。按照正常的开发周期，这些项目即使能赶在8月份拿到新规划指引，再改设计、报批、开工，到领预售证推向市场，至少要花3个多月的时间。换言之，今年下半年该市一手住宅供应量减少已是必然。

　　来自北京市统计局的最新资料显示，上半年全市住宅竣工面积下降35%，自4月份起下降幅度逐步加大。有开发商据此推算，假设销售速度不变，现有可售项目总量最多只够卖半年的。一些购房者驻足观望的同时，部分开发商也有计划地“惜售”，每日实际成交量统计数据开始反复走低。

　　另一个指标性城市上海的情况也面临尴尬。受调控政策影响，过去一年多里当地政府几乎没有公开出让住宅用地，为数不少的开发商陷入“地荒”状态。由此可以推断，上海的新增住宅供应多半后续乏力。

　　从供应和需求两方面同时下手，是本轮调控的特点之一。尤其是“外资设限”政策，对境外购房者这支高档住宅消费的主力军打压，将收立竿见影之效。在京沪等外资购房比例较多的大城市，不排除会对其他群体消费者产生心理上的影响。

　　有持乐观态度人士认为，随着一系列新政措施的有效落实，

经济适用房及限价

商品房等产品更多开发，加上调整项目规划后，大量小户型住宅全面上市，新增住宅供应量尤其是供应套数有望反弹。

　　但这类小户型住宅能否“适销对路”，业界仍存争议。有关权威机构的调查统计以及最近几年的市场成交情况均显示：当前很多城市中最受购房者欢迎的，是单套建筑面积在90～120平方米之间的产品。

　　日前，国务院发展研究中心宏观部发布的《2006-2010中国房地产发展预测报告》中也提出，预计国内城镇居民住宅需求面积（人均住宅建筑面积）将从2004年的25平方米，提高到2010年的35.66平方米。以常见的三口之家推算，每户住房面积应为107平方米。

　　若此推测成立，则新政实施后大量90平方米以下户型的房子，与主力买家的实际需求之间，可能会出现一定程度的错位。

　　监管：光换个马甲是不够的

　　新政各项措施的可操作性，考验着政府的执政智慧，其贯彻力度，考验的则是中央权威能否完全左右地方政府的意志。

　　国际知名地产顾问机构仲量联行近日发布的《2006年房地产透明指数》报告中称，中国为规范市场出台的多项措施提高了市场的透明度，但多变的相关政策法规也会给市场带来不确定性。

　　事实上，本轮新政中出台的一些配套措施，由于缺乏具体的执行办法，可操作性不足。比如，对“90平方米以下户型占城市年度开发总量70%”的规定，以北京为代表的一些主要城市至今都未公布指标分配办法。另外，一些地方政府对以“变通”手法违反户型限制规定者定下的惩罚性措施，也被开发商视为不切实际。

　　中央政府各部委为检查督促新政落实情况采取的监察手段，其效力同样受到业界质疑。

　　7月24日，酝酿已久的国家土地督察制度终于正式实施，国务院批准设立国家土地总督察办公室，并由国土资源部向地方派驻9个国家土地督察局。

　　但安邦集团研究总部分析师徐斌指出，国家土地总督察、副总督察都由国土资源部正、副部长兼任，与原来的体制相比，只不过是多出了一张皮，并没有实质上的变化。

　　“土地督察，光换个马甲是不够的！”他直截了当地说。

　　按他的分析，9大“跨区设立”的土地督察局，只不过相当于原来国土资源部执法监察局一个分支机构而已，地方政府连原来的“总部”都不怕，难道就怕分支不成？

　　最现实的问题是，国土系统一直追求“垂直管理”，但人事、业务和经费三者却不能同时到位，“垂直管理”下的各地国土部门依然受制于地方政府，看着地方政府的眼色“补办用地手续”的窘况，只怕一时难有实质性改观。

　　政企关系：上帝的归上帝，凯撒的归凯撒

　　“上帝的归上帝，凯撒的归凯撒。”在谈及对政府过多干预房地产市场的担忧时，国务院发展研究中心金融研究所所长巴曙松引用了这句著名的西方谚语。

　　他认为，中国房地产市场下一步发展的关键是：政府对中低收入阶层住房问题承担责任，商品住宅交给市场自身调节，只有这样，才能为房地产行业留出足够空间。

　　“我们多数都是好孩子，父母不成熟。”有开发商用调侃的口吻评论政府近期频繁的行政干预。

　　沉默了很长一段时间的华远地产老总任志强，近日在出席一个内部研讨活动时，再度语出惊人。他说，迫于新政压力，相当一部分开发商可能要放弃小户型项目开发。他的看法在开发商中颇具代表性：商人做生意追求的是赢利，要赢利就得开发适销对路的产品，对前景不明或不被看好的生意，不做也无可厚非，至于住房保障问题，原本就是地方政府的责任，开发商应积极配合，但不是当然的承担者。

　　但不管开发商是不是有足够勇气“用脚投票”，政府继续贯彻新政的决心，看来一段时间内不会改变，房地产行业随着市场降温逐步进入调整期的趋势，也是不可避免了。

　　明天的中国

房地产业不会向左，也不会向右，只会向前，虽然走得会慢一点曲折一点。调整心态，顺应时势，也许是圈中的企业和个人更明智的选择。等待雨过天晴，然后继续上路吧。

本报记者：谢红玲