新政之下的土地风云(续)

　　编者按：建设部165文件出台后，一度闹得沸沸扬扬的“90平方米占70％”等调控技术层面的争议基本上一锤定音，接下来就看各地政府如何贯彻执行，调控新政的实际效果究竟有多大了。鉴于新政措施的落实必须从政府土地出让这个源头开始，我们的记者奔赴国内八个主要城市，对各地土地市场最新动向进行了深入的调查和了解，希望能为读者提供较为清晰的全景式报道。

　　上期我们关注了北京、深圳、成都和南京，本期继续关注上海、广州、天津和武汉。

　　广州：后发制人

　　近两个月来在新政风暴中一直不动声色的广州，终于亮出了自己的第一张底牌。

　　7月31日，广州市国土房管局发布公告，宣布8月份将公开出让6幅土地，特别引人瞩目的是，其中仅有的两幅住宅用地都选择招标出让方式，并明确限定了90平方米以下小户型的开发比例。

　　至此，广州执行“90平方米占70％”新规的基本思路浮出水面：短期内集中加推小户型地块，通过新建项目平衡已批项目的小户型住宅比例，既减少对后者的调整和冲击，又达到年度“总量控制”的政策要求。

　　为求平衡集中加推小户型地块

　　即将出让的两幅住宅用地，分别位于广州市海珠区昌岗中路及白云区金沙洲，前者规模较少，占地约1.85万平方米，后者则占地近14.5万平方米，总建筑面积多达44万平方米。

　　出让公告中称，昌岗中路地块开发的90平方米以下户型应达100％，金沙洲地块这一比例则必须大于80％。换言之，本轮新政实施后广州首次推出的住宅用地，均“超额”执行了“90平方米以下占70％”的规定。

　　事实上，这只是广州国土部门新政后土地集中出让的计划的一部分。7月11日，广州公布了有关计划：近期准备连续出让10幅土地，其中9幅为住宅用地，除番禺大学城小谷围岛中心北区的6幅（总占地约6.6万平方米），以及上述两幅外，还有一个“巨无霸”，即位于老城区荔湾的广州水泥厂地块，后者占地面积近27万平方米，建筑面积约为50万平方米。

　　两幅“超额”执行新规的住宅地块率先亮相，让当地业界对其他地块的规划要求更为关注。从记者目前掌握的信息看，一段时间内，广州新推土地的小户型比例限制将分外严格。

　　记者近日拿到的《关于近期拟出让地块住宅套型比例问题规划意见的函》显示，广州市规划部门已明令，9幅即将出让的住宅用地无一例外都不能越过新规的雷池半步，比如广州大学城6幅地块90平方米以下户型应占总面积70％以上，备受关注的广州水泥厂地块，90平方米以下小户型则更是百分之百！

　　本来要实行小户型比例“总量控制”的广州，为何却比一马当先实行“项目控制”的深圳更激进呢？

　　上述广州市规划部门的《意见》中给出了也许是最核心的答案。该《意见》称：“为缓解项目规划调整过大、涉及面过广的矛盾，广州市规划局对新规划和审批的住宅项目将严格控制户型比例，尽可能通过新建项目平衡已批项目的住宅比例，减少对已批项目住宅比例的调整。”

　　不过，近日在接受记者采访时，广州市房产交易中心有关负责人也表示，虽然近期出让地块会严格甚至“超额”执行户型比例限制规定，但这不意味着以后都“一刀切”，政府会根据每个地块所处的位置、区域，来确定具体的户型面积比例。

　　为求稳妥招标取代挂牌拍卖

　　值得注意的是，这次两块住宅用地采用了招标而非拍卖或挂牌方式出让，在近年来广州土地市场上很少见，恰逢新政，令人更有联想空间。据记者了解，近两个月来广州已连续两次招标卖地：一次是6月份出让的广州经济技术开发区两幅大面积住宅用地，另一次是7月中旬市区珠江新城一幅占地9万平方米的办公用地。

　　“新政之后广州首次严格限制户型地块的出让选择招标方式，应该是出于稳妥的考虑。”满堂红地产（广州）研究总监龙斌表示。他率领的团队一直协助当地国土房管部门整理最新市场数据，撰写分析报告。

　　他认为，以往的经验表明，拍卖出让土地往往会拍出超出市场预期的高价，而招标出让的土地，如果加上竞争最低房价的条款，出让价将比较合理，几乎肯定比拍卖价低。

　　“拍卖是价高者得，但招标不一定，只要中央继续决心抑制房价过快上涨的势头，中心城市就有可能不再以拍卖为主要出让方式，广州也不例外。”他说。

　　此外，本次住宅用地招标公告中，还首次加入“竞买土地申请人名下有闲置土地、拖欠地价等情况，不予接受其竞买申请”的限制性条款。

　　事实上，在新政之后，广州市政府明显加大对开发商的监管力度，连续几轮雷厉风行的追缴拖欠地价和回收闲置土地的行动，已收到敲山震虎之效，这次提高招标门槛，看来是要乘胜追击。

　　上海：旧调重弹

　　如果不是调控再度来临，已逐渐从上海市民视线中淡出的“两个一千万”计划，恐怕不会那么快就重回市政府的议事日程中。

　　所谓“两个一千万”计划，是去年那轮调控进行时上海市政府制定的，主要内容是推出配套商品房及中低价商品房各1000万平方米，借此平抑上海房价，并为老百姓提供住房保障。但后来由于楼市形势不妙，去年10月，政府悄悄放缓了这一计划。

　　据记者了解，近期上海将全面恢复执行该计划，甚至还有消息称，计划可能大幅加码，每年建设以上两类商品房总面积达3000万平方米。

　　与此适成对比的是，闸北区及新江湾城原定于今年5月份集中出让土地的庞大计划，都因为调控突然杀到而暂时推迟。有消息灵通的市场人士告诉记者：“等‘两个一千万’用地安排好之后，政府才会重启卖地行动，5月份受到调控影响的土地出让安排，将会继续进行，预计今年年底前后，上海将迎来推地高潮。”

　　上海房地局官方曾公布，2005年该市经营性土地供应计划是3000公顷（即3000万平方米），这里面一部分是重点保障全市重大工程配套商品房及中低价普通商品房建设项目用地，另一部分是市场化经营性项目用地。

　　但据统计，去年全年上海共发布了6次国有土地出让公告，卖地720万平方米，几乎都是远郊商业和商办综合用地，而且成交情况并不太好，只卖出了574万平方米，成交率不到80％。可见，去年土地供应计划远远没有完成，住宅用地“欠账”尤多。

　　因此，此前业界一直认为，今年将是上海土地出让的一个高峰年。可惜计划不如变化快，遭遇调控，一切得从头再来。

　　当然，除了政策意味甚浓的“两个一千万”计划，上海土地市场近期也并非全无亮点。

　　就在刚刚过去的7月份，上海浦东新区和陆家嘴集团联合推出花木地区住宅用地560亩，以招标方式寻找买家。有关公开竞标活动将在9月份进行，10月公布出让结果。

　　该地块身价不菲。据有意参与争夺该地块的合生创展集团董事局副主席项斌估计，单价每亩至少五六百万元，总地价可能突破30亿元。

　　有意思的是，尽管该项目邀标书上已列出开发12层以下小高层等规划要求，但仍特意说明，若政策有变化，须按照新规执行。政策不确定性带来的影响，由此可见一斑。

　　除合生外，包括中海地产、凯德置地及金地等在内的26家房企加入了此次竞争，毕竟上海受去年和今年连续进行的调控冲击，有长达一年半的时间没有出让任何像样的住宅用地了，开发商求地若渴，完全可以理解。

　　天津：暗流涌动

　　“土地出让方面的新政策？没有！”日前，天津市国土房管局一位官员十分干脆地告诉记者。

　　与身处调控漩涡中心的北京相比，老邻居天津的土地市场可以用“风平浪静”四个字形容：该挂牌的挂牌、该拍卖的拍卖，土地出让方式和节奏似乎没有受到任何冲击，一些经营性用地也在陆续入市。

　　记者了解到，天津即将投入供应的数幅土地中，除了一块金融商业用地招标出让外，其余以住宅为主的地块均采用挂牌或拍卖方式出让，而且短期内大规模招标出让住宅用地的可能性也不大。

　　上述官员认为，天津地价基本平稳，现阶段没有必要以招标出让方式加以控制。尽管去年天津地价开始出现明显的上涨势头，但跟单幅出让地价动辄数以十亿计的北京相比，实在是小巫见大巫。即使是一些外来知名房企在天津市中心竞拍到的土地，价格也不算太高，这都更让国土房管局方面坚信“地价总体平稳”的判断。

　　“天津以往通过协议或划拨等渠道进入市场的土地，绝大多数已投入开发，新增土地都来自公开的招拍挂，因此地价不会出现过渡时期非正常的大幅上涨。”该官员称。

　　当然，政府不愿主动控制地价，或许还有别的考虑。“毕竟天津市目前进行的大面积旧城改造和庞大基础设施建设，需要大量的财政资金支持，土地出让金是一个重要来源。”天津市政府一位官员私下向记者坦言。

　　但是，表面的平静背后，正酝酿着更大的波澜。

　　在滨海新区开发正式列入国家发展战略前后，外地知名房企涌入天津市场的脚步日益加快，京、沪等一线城市调控力度的不断加强，也让主流房企不得不转移战略重点，以求分散投资风险。万通、万科、富力、首创、融科、招商、金地、中远、阳光100等一长串儿名字，让人目不暇接。据了解，近两三年来天津成交价较高的几宗土地出让，买家大都是以上跨区域发展房企。

　　“较早进入天津的房企，可以通过协议转让或收购项目公司股权的方式获得土地，但现在招拍挂几乎成为唯一的渠道，这很可能进一步推动地价的快速上涨。”一位天津地产界人士称。

　　一边是外来房企“吞食”土地的胃口极佳，一边是存量土地日渐稀缺。天津市土地交易中心公布的《2006年供地计划》显示，天津市内六区现在可供住宅用地约186公顷（1公顷等于10000平方米），其中纯住宅用地只有27公顷，而2004年的总量是637公顷。这种变化与北京2003年前后的状况十分相像，也就是说，天津地价很有可能像北京当年一样，面临着快速上涨的压力。

　　“目前我们还未发现地价快速上涨的苗头，但主管部门肯定会密切关注，”前述天津市国土局官员向记者表示，“我们会严厉打击非法囤积土地，加大土地整理的力度，满足市场供应，改变一些开发商对未来土地稀缺的预期，全力稳定地价。”

　　武汉：“地热”降温

　　没有了去年连创“地王”的辉煌，今年武汉土地市场略显平淡，新政之后，尤其如此。

　　8月1日起挂牌的4幅市区地块（包括3幅住宅，1幅商业），是武汉最新一期公开出让的经营性用地，但总面积不过6万余平方米。这也在某种程度上折射出该市土地市场面临的微妙局面。

　　其实，就在九部委《意见》公布两天后，即5月31日，武汉曾迎来一波卖地小高潮。当天以挂牌方式成功出让的6幅市区商住用地，总面积27万平方米，总地价超过14亿元，其中包括万科武汉公司以3.89亿元拿下的江汉区地块。

　　更值得一提的是，位于繁华的新华下路一幅商住地块，经过多轮激烈博杀，最终以每亩1747万元成交，创下武汉有史以来同类地块出让单价的最高纪录。

　　但这一切，还是难于与去年世茂、瑞安、和黄三家巨头短短数月内砸下80亿元杀入武汉三镇的豪气相提并论。

　　官方统计显示，武汉2005年全年卖地收入115亿元，

房地产投资300亿元。如此漂亮的成绩单，难怪当地主管部门官员笑得合不拢嘴。

　　他们不是没想过再续辉煌。今年5月3日，武汉市一位副市长亲自率领规划国土部门主要负责人组团参加深圳房产春交会，同时带去了总面积近万亩的18个土地招商项目，向深圳各大知名开发商倾力推介。

　　但两个星期后，“国六条”突然出台，新一轮地产调控拉开序幕。由于本轮调控矛头之一直指出于地方利益考虑为房地产市场推波助澜的各个城市政府，近年来在卖地方面频出大手笔，房价也一路蹿升的武汉，自然不大可能置身事外。

　　“2005年武汉市中心城区平均地价每亩约350万元，商品住宅均价为每平方米3340元，与全国同类城市相比依然偏低，因此武汉房价的稳步增长，是起点较低情况下的恢复性增长。”武汉市规划国土局局长张文彤曾在公开场合表示。

　　在外界看来，这一番话多少有些“自我辩护”的意思，似乎也暗示武汉不会因为调控改变一贯的积极出让土地政策。

　　不过，熟悉武汉市场的人还是感觉到了近期的某些变化。“政府推地节奏在放缓，地块数量和规模也减少了。”当地一位地产代理机构人士对记者表示。

　　“政府这样做有自己的苦衷。”另一位不愿透露姓名的地产顾问公司老总称。因为有业务合作关系，他与武汉土地储备交易中心方面来往甚多。据他介绍，由于大规模的旧城改造一直在进行，武汉市区中心并不缺地，但按操作惯例，一般地段好、面积大、总价高的地块，在公开推出前，十有八九是跟有明确意向的买家达成了默契。

　　“没有十足把握，政府不大敢冒险，大地块一旦流拍，负面后果很严重，”他说，“去年世茂、瑞安及和黄拿下的几块‘地王’，政府跟开发商之间事前都至少经过一两年的考察谈判，甚至讨价还价了。”上述那位老总如是说。

　　显而易见，调控新政在全国范围内铺开，各路开发商或因自身资金链收紧，或因对市场前景暂时判断不清，纷纷持保守观望态度，“接盘者”少，土地大手交易当然受到抑制，政府也不能不谨慎盘算。

　　有意思的是，已经成为武汉成功吸引外来地产投资标杆的大开发商，也对政府大量卖地的做法委婉地表示了保留态度。

　　“国内地方政府官员都是五年一届，大家都希望在任时多做一些事，但一个城市还不具备合适的经济和环境条件时，可能无法承受过快的发展，”在日前武汉举行的“现代滨水城市发展及滨江开发论坛”上，香港瑞安集团董事局副主席王英伟便在发言中称，“与其赶紧把这些土地拿出来开发，倒不如保留一部分，等时机成熟了再说。”

　　也许，调控新政能让武汉这样急于跳跃式发展的城市的“卖地热”降降温，留下一点儿反思的时间，未必不是一件好事。

本报记者：谭宏安，张鹏，王其明，李乐