头头是道：富人不买房子买什么？

　　■王石

　　为什么房子卖给了富人？这其实是一个伪问题。不是因为房价太高，只有富人能买得起，所以房子都卖给了富人；恰好相反，正是因为大部分房子被富人买走，所以房价才高。

　　从2004年开始，房价上涨幅度明显变快。与此同时，中低收入家庭越来越觉得买不起房。中国的房价收入比到底是一个什么状况？

　　1990年直到2004年中国房价收入比的曲线图。结论可能是让我们有些惊讶的，这15年中，房价收入比总体来看是呈下降趋势的。从1998年到2004年，住宅均价累计增长了43%；而居民可支配收入累计增长了72%；存款余额累计增长了158%。居民平均财富增长远远高于住宅均价增长。

　　问题恐怕就出在“平均”两个字上。上面所有的数据，都是用的平均数字。从平均数字来看，大家应该是买得起房的。但问题是，大家的收入并不平均。

　　今年

国家发改委网站刊登了一篇文章：城市居民最低收入1/5人口只拥有全部收入的2.75%，仅为最高收入1/5人口拥有收入的4.6%。根据此数据，最富有的20％的人，差不多占有全部收入的一半。从房屋的购买力来看，20％的富人，恐怕占据了不止半壁江山。

　　中低收入家庭住房困难，而富人不仅买得起大房子，还能购房投资。但是富人为什么要买那么多房子？这背后有另外一个问题，就是，不买房子，他们买什么？

　　从2004年开始，美国国债利率稳步上升，而中国国债利率却呈现下降趋势，目前美国7年期国债利率已经高出中国接近一倍。从2000年开始，中国股市好几年大熊市，到2005年第四季度才出现好转。熊市期间，平均来看股民不仅没有获得回报，总体财富反而大为缩水。

　　在美国，金融产品非常丰富，债券、信托、资产

证券化等市场都非常发达，尤其是抵押贷款证券化，是美国最大的资本市场。而在中国，金融产品比较单一，而且金融创新的步伐似乎还跟不上经济发展和财富积累的速度。而自主投资实业，又受到诸多准入限制，制度成本和交易费用也比较高。资金进入不动产，其实也是无奈之举。

　　举个例子，温州的许多产业，在全世界都占据了霸主地位。但温州人最近却以“炒房团”而著称，这是一件令人深思的事情。

　　除了富人之外，其实加入

房产投资还有很多中产阶级和普通市民，他们大多属于跟进性质，节奏比投资主力要慢半拍，因而在价格上升阶段盈利较少，而市场一旦出现波动，他们却是最大的受害者，但是他们依然趋之若鹜地加入进来，这只能说明目前我们的投资渠道确实太匮乏了。所以，要解决大量资金涌入地产投资的问题，根本出路还在于广开投资渠道，让老百姓有更多的选择。（作者系深圳万科董事长王石）

　　（金陵／编制）