天津写字楼步入发展快车道

　　本报记者 姜 昊

　　写字楼供应迅速释放

　　据天津中原物业顾问有限公司统计，去年，天津写字楼市场新增项目9个，总建筑面积为43.8万平方米。而同期天津写字楼实际成交面积为22万平方米，同比2004年上涨15%， 其中，租赁型写字楼成交面积5.4万平方米，销售型写字楼成交面积为16.6万平方米。

　　2006年，天津写字楼市场新增项目约12个，总建筑面积约为39万平方米。天津中原物业顾问有限公司预计，2006年天津写字楼总成交面积约24万平方米，同比上涨9%。其中，租赁型写字楼成交面积约6万平方米，销售型写字楼成交面积约18万平方米。

　　根据相关规划，未来5年内，海河上游将建设44个社会型商贸文化设施项目，其中，海河两岸将建设20座大型

写字楼。这些写字楼大部分建在海河各桥的桥头，交通便利，目前部分写字楼建设已经启动。

　　据了解，这20座大型写字楼项目中，5座集中建在北安桥桥头，北安桥南、北商务写字楼和津塔均位于北安桥海河西路一侧，津塔建成后将成为天津标志性建筑。天保大厦坐落于北安桥与海河东路交口，滨海大厦坐落于海河东路北安桥桥头。

　　其他15座大型写字楼为海贸港湾中心、德泰大厦、天一大厦、太平广场写字楼、香港嘉里商务中心、远洋大厦二期、泰达运河商务楼、华侨大厦、仁恒大厦、津源里写字楼、水上运动世界高级商务写字楼、风情区办公中心、新华世纪广场大厦、上海陆家嘴商务中心、鑫春大厦，分别坐落于和平区、河西区、河东区、南开区、河北区黄金地段，形成本市写字楼市场基本架构。

　　产品丰富细分市场

　　写字楼市场供应量迅速释放，各类个性化产品不断涌现，开发商打出各种牌来吸引投资客。

　　有些写字楼打出“商务文化”牌。如位于河西区大沽南路上的恒华帝豪VIP商务空间，整个办公区摈弃传统的住宅式办公环境，全部采用欧洲简约风格玻璃隔断，并专门设计共享空间和水吧。在共享空间里，各公司成员可以互相交流，水吧则负责面向写字楼内客户提供咖啡、快餐、鲜花、办公耗材等配套服务。

　　有些写字楼打出“生态”牌和“低密度”牌。如位于河西区郁江道上的风景OFFICE商务花园，楼间距高达36米，用宽敞空间营造纯正自然花园景观，绿化率达到30％，整个办公区更像一个公园。位于华苑产业园区的海泰信息广场采取集群式、低密度设计，6座单体办公楼最高不过12层，在办公区规划了一个3万平方米水景广场，同时还设置了高标准会务、餐饮和娱乐等共享商务空间。

　　有些写字楼打出“景观”牌。如位于河西区乐园道上的银河大厦，正南方为占地19.98万平方米的银河广场，东南方为天津乐园，视野极为开阔，因此吸引了众多投资者目光。

　　有些写字楼打出“国际”牌。如位于和平区赤峰桥头的SOMO天津港湾中心，邀请国际知名管理公司CCA International组建海河之子商务俱乐部，还将打造时尚休闲商业街，构筑海河开发标志性街区。

　　此外，新增写字楼的客户定位更加细分。像信达广场、津汇广场二期、天津湾中环OFFICE等甲级写字楼，主要瞄准的是世界500强及外地进津知名大型企业；风景OFFICE商务花园、海泰信息广场等则主要瞄准成长型中小企业客户。

　　投资写字楼风险机遇并存

　　在8月2日研讨会上，与会业内人士一致认为，天津写字楼市场正在呈现稳步上升趋势，发展前景广阔，但需要控制开发节奏，避免不必要的风险。

　　中瑞置业总经理刘相认为，随着滨海新区概念提出，环渤海经济圈一体化趋势越来越明显，越来越多外地企业到天津设立分公司和办事机构，本地也涌现出一大批具有活力的新型中小企业，这都意味着写字楼需求在未来几年将陆续释放。国家在今年5月推出一系列针对

房地产市场的

宏观调控政策，主要目的是为了抑制住宅市场炒作行为，对写字楼市场影响不大，反而会促使一部分投资客从住宅市场转出进入写字楼市场。

　　海泰信息广场策划经理杨蓓认为，天津市目前写字楼市场尚处于起步阶段，投资天津写字楼的外资比例还不够高，因此仍需外来资金刺激。同时，在商业开发程度较高的城市，写字楼价格至少会比住宅高30％，而目前天津很多购房者还没有意识到写字楼的投资价值。

　　海贸集团营销中心总经理柳明认为，写字楼市场进入良性发展阶段后客户的要求也会越来越高。现在，天津尚缺少符合国际化标准的写字楼，开发商应尽快提升自己的操作水平，在产品研发、商务模式、后期运营等方面进行新的探索。

　　同时，很多业内人士也对写字楼开发节奏控制表示关注。刘相认为，开发商不能盲目乐观，今后数年，天津写字楼供应量将快速放大，市场竞争状况将更加激烈甚至趋于白热化。市场究竟能否有效消化？这需要看滨海新区的开发进度。戴德梁行写字楼部高级项目经理王穗生介绍，据戴德梁行统计，截至第二季度末，天津市甲级写字楼总供给量达到53.6万平方米，而二季度甲级写字楼销售则只有4470平方米，租赁3910平方米，这表明市场供需压力仍然很大。