二手房税政尘埃落定自愿申报成为历史

http://finance.sina.com.cn 2006年08月04日 09:26 中国经济时报

　　■本报记者周雪松

　　被舆论一度炒得沸沸扬扬的二手房强征个税悬疑终于划上一个句号。近日，国家税务总局正式下发《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税总局108号文，下称《通知》）。《通知》规定：自8月1日起，个人转让住房应缴纳的个人所得税，应与转让环节应缴纳的营业税、契税、土地增值税等税收一并办理；地方税务机关暂没有条件

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在房地产交易场所设置税收征收窗口的，应委托契税征收部门一并征收个人所得税等税收。

　　业界人士认为，国税总局108号文件的出台，意味着个税征收将会是一个“强制性”的征收方式，同时也标志着二手房税政自愿申报模式已成为历史。

　　税政曝光首日过户量翻五番

　　7月27日是《通知》被各大媒体竞相报道的第一天，当天，二手房市场集中过户现象就非常明显。

　　据北京中原三级市场部统计数据显示，其下属权证部门过户量比平时多了4倍左右，消费者都在积极提供过户所需资料，争取在8月1日之前完成过户。

　　来自链家房地产经纪有限公司的消息称，27日当天申请办理加急过户的客户数量比平时日均过户量增长了5倍。据“链家地产”一位权证专员反映，他一天共接到40多个要求办理加急过户的电话，甚至有很多二手房交易双方刚做完面签，买方贷款审批还在进行阶段的，也要求办理加急过户。

　　按照惯例，上述情况需要买卖双方协商一致后，签署房产转让征收个人所得税的补充协议，明确双方权责及风险才能办理过户。而实际不涉及缴纳个税的一方（往往是卖方）要承受很大风险，因此协议往往很难达成。

　　“链家地产”相关负责人表示，国税总局108号文规定个税起征时间为8月1日，因此，在8月1日之前出现消费者赶搭个税征收末班车，集中过户的现象在情理之中。

　　上述权证专员表示，尽管当天实际集中过户量小于申请量，但未来几个工作日，申请加急过户的客户还是继续增多，真正迎来了集中过户的高峰。

　　个税征收更加合理化

　　对于此次下发的个税征收通知，北京中原三级市场部副总经理宫萍认为：108号文的出台更加科学有利于个人所得税的合理征缴，并能有效支持二手房市场的发展。

　　北京征收个税的历程，可谓“一波三折”。从2003年开始，北京市地税局就下发了关于个税征收的2003年京财税第732号通知，但由于当时是采取自愿交纳的方式征收，个税在很大程度上很难征收上来。这种方式一直持续到2005年6月中旬，地税局提出沿用2003年规定，并采取强制征收“一窗化”方式，但此次因为征收额过高，不久又恢复为自主交纳阶段。

　　北京中原表示，新的个税征收政策在原有购买、出售税费基础上又新增了实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等扣除项目，真正做到了对售房赢利部分征收个人所得税，支出明显减少，更趋合理化。另外，对于征收比例问题，国税局这次制定的政策更显得因地制宜，符合区域发展要求，有利于个税征缴工作进行。

　　鼓励二手房与征税两不误

　　在目前市场上存在着由于一些历史遗留问题及市场状况而导致产权证不能及时到手的现象，若以产权证上时间为基准，则有30％公房为划为征收个税的行列，对于二手商品房来说划入比例将更大。据北京中原成交数据显示，5年以内成交的二手商品房占总成交量的60％。如果这样将会在很大程度上制约二手房供需量，进一步加剧目前市场1：6的供需比。显然这是不符合政府鼓励二手房市场发展的大政方针的。

　　北京中原认为，《通知》规定个税起征点以购房合同或发票为基准，对公房市场无太大影响；对二手经济适用房来说，5年以内平价出售无赢利，不需交纳个人所得税，5年以上根据免征个人所税条件，都处于免征个人所得税范围之列，因此，对经济适用房无影响；二手商品房市场目前至少购房时间为2001年8月1日以前的自用住房是处在免征范围内，不致于出现上述房屋若按产权证时间而征个税而导致这部分房源不能释放，影响房源上市问题出现。而对于处于征收个税行列的二手商品房来说，由于108号文中对扣除项目作了增加，因此，从征收额度来看，其实并不高，对消费者影响不太大。此次108号文的出台在鼓励二手房市场发展的基础上保证税收工作的顺利征缴，可谓一箭双雕。

　　个税征收考虑更加周到明确

　　值得关注的是，从近日国税总局下发的征收个税通知来看，考虑问题更加周到和明确化。

　　首先，对于装修费用的最高比例作了限制，如二手商品房比例最高为10％，这很好规避了通过装修费来减少个税支付的可能性，再加之2006年计税价格又将其总价作了最低限定，双管齐下，将有效遏制避税现象出现。

　　其次，此次国税局108号文中还对因不能提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，在计算应纳个人所得税额时，明确规定按纳税人住房转让收入的1％－3％幅度来计征个税，具体征收比例要视纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素不同而有所区别。如一套售价为60元的二手商品房，若不能提供完整的扣除项目资料，则按照600000×（1％－3％）来征收，个人所得税额在6000－18000元之间。

　　出售成本可能会增加2％左右

　　北京中原和链家地产两家中介机构都对新的二手房税政做了详细的分析。

　　以赵先生为例，假设赵先生2002年12月在团结湖区域附近购买了一套商品住宅，商品建筑容积率为2．0，但该房屋面积为100平米，当时购

房价格为6500元／平米，则其房屋购买总价为65万元，装修费用花了5万元。在购买此套房产时，赵先生首付了20万，其余的45万通过银行贷款。如果现在赵先生想将这套房产以9000元／平米出售给张小姐，出售总价为90万。假设截止出售时赵先生总共所还的贷款利息为4万元，则出售者赵先生在此次个税政策实施后应该缴纳的个人所得税为19995 （９０－６５－６５×１．５％－６５×０．０５％－９０×５．５％－９０×０．０５％－５－４）×２０％元，也就是说赵先生出售房产在个税实施后将会增加２．２２％的成本。

爱问(iAsk.com)

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