被逼找钱房企面临整合变局

http://finance.sina.com.cn 2006年08月02日 09:06 中国经济时报

　　■本报记者周雪松

　　新一轮宏观调控开始显现它的力量。“继90平方米以下小户型悬念尘埃落定之后，宏观调控在金融方面的发力，将使房地产开发企业特别是中小房企受到影响。”7月27日，全国工商联住宅产业商会会长聂梅生在接受中国经济时报记者采访时表示，“金融发力无疑是最要命的。”

　　今年前5个月，国内房地产贷款增速超过40％。“过去银行都想将钱投到房地产，现在突然收紧银根，不排除一部分企业出现资金链断裂的可能。”大连百年城集团董事长吴云前认为。

　　随着一系列金融调控手段的陆续出台，中小房企生存将会越来越艰难。值得关注的是，为应对新政后变化了的行业局势尤其是不利的融资环境，许多房企已然调整了自己的策略。

　　中小房企生存环境恶化？

　　近日，建设部和商务部等有关部委联合下发了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（下称《意见》），几乎同时，央行也宣布再次上调商业银行存款准备金率计划，加之银行方面仍然面临再次升息的压力，地产界一片风声鹤唳。

　　众所周知，房地产是一个资金密集型行业，宏观调控金融手段的发力，将房地产企业融资这一核心话题推上了风口浪尖。

　　不久前，国务院办公厅转发建设部、国家发展改革委和国土资源部等九部委的文件规定：对项目资本金比例达不到35％等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款；对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原则，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信；对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。

　　上述规定被业界称为所谓“三‘不’原则”，这也是有关部门迄今为止祭出的最令房地产开发企业感到不寒而栗的“杀手锏”。近来出台的一系列政策表明，新一轮宏观调控以来，监管部门在遏制外资炒楼的同时，对自己的“钱袋子”捂得也越来越紧。

　　在北京，刚刚获得奥运场馆附近100余万平方米土地一级开发权的房地产开发企业，目前正急于出售手中一大型零售物业，以换取资金从事该地块的二级开发。

　　“尽管各个开发公司融资渠道不尽一样，但无论大小，新的调控政策对哪个公司都有影响。规模较大的企业，比如万科，其应付银行信贷收紧的手段比较多，创新的融资方式也比较多，可以发行债券等，这些企业受新政的影响可能比较小，而一些依然采用老的融资模式，单靠银行的中小企业，受新政的影响可能比较大。”上述企业有关人士7月27日对记者说。

　　北京大学中国经济研究中心教授徐滇庆日前表示，在银行将贷款门槛提升到35％后，开发商的资金缺口将达到3100亿元，预计将有二至三成的开发企业将破产。

　　聂梅生认为，提高存款准备金率、加息、调整汇率这些手段不完全是针对房地产，主要是着眼于调控当前的宏观经济，但他们一定会影响到房地产，在要不要调息方面目前虽尚有争论，但还是有这种可能性。他表示，自有资金不足的中小房地产企业，其生存必然首当其冲遭遇挑战。

　　被逼找钱

　　有关统计显示，当前我国房地产开发资金60％来自银行贷款。由于不能像以前那样相对比较容易地从银行获得间接融资，如今很多房地产开发企业不得不将眼光汇聚到信托融资以及ＩＰＯ（首次公开募集上市）和将ＲＥＩＴｓ房地产信托基金打包赴海外上市这些直接融资上。

　　按照计划，大连百年城集团将在今年年底赴港上市。据吴云前介绍，百年城是一家具有温州商人背景的民营企业，目前资产规模已达２０亿元，同时由于背靠巨大的温州民间资本，百年城并不缺钱。之所以选择赴港上市，对于百年城而言，似乎只有一个理由——那就是旨在打通直接融资渠道。

　　“国内企业除上市公司之外，融资渠道都比较窄，金融产品比较单一。这样，一旦遭遇严厉的宏观调控，很多企业就会有问题。”吴云前说，其实不仅仅是中小企业，一些表面上规模比较大，但大部分资金靠银行，以项目养项目，交一小部分地价款，利用资金杠杆，套取银行资金的企业——特别是那种项目开得比较多，扩张又比较快的企业，在新一轮宏观调控中，亦将经受一场严峻的生存考验。

　　大陆ＩＰＯ重启之后，保利地产有幸成为第一家获准上市的房地产企业，最近保利地产已完成了网上路演，计划发行Ａ股共计１５０００万股。有关媒体透露，保利地产募集资金主要用于解救３个项目，按照轻重缓急的顺序，这３个项目依次为广州保利花园二期、广州保利香槟花园和重庆保利花园一期。据悉，保利地产不日即将在上海

证券交易所挂牌上市。

　　“现在很多房企都在申请ＩＰＯ，最终证监会在这方面肯定将进行严格的限制，过关的企业更是凤毛麟角。”北京证券界一位房地产分析师说。吴云前表示，ＲＥＩＴｓ、ＩＰＯ都是很好的直接融资方式，不过，由于ＩＰＯ门槛比较高，需要一个过程；ＲＥＩＴｓ的要求也比较高，国内能达到其条件的不多。因此，ＲＥＩＴｓ、ＩＰＯ对很多房企来说，实乃远水难解近渴。

　　虽然并不是所有企业都能像保利地产一样幸运地成为Ａ股市场的宠儿，但这并不妨碍内地房地产企业进军资本市场的热情。据了解，近段时间以来，借壳成为了房企“曲线上市”的一大热点。

　　目前已经成功实现借壳的有：浙江新湖持股哈高科６０００９５、北京万通房产持股先锋股份６００２４６、广东粤泰房地产集团持股Ｇ东华６００３９３、上海浦庆投资持股ＳＴ运盛６００７６７；此外，还有ＧＳＴ环球（０００７１８）、香江控股（６００１６２）、Ｇ鑫茂（０００８３６）、Ｇ中粮地（００００３１）。

　　有被借壳意向的公司最近也引起了人们的关注，如中信地产拟收购Ｇ国旅（６００３５８），国美集团黄光裕也有意将部分地产业务注入中关村（０００９３１）等。此外，天津万顺置业与天水股份（０００９６５）也在就借壳一事与大股东进行接触。据不完全统计，包括ＳＴ一投（６００５１５）在内，目前沪深两市与这种借壳有关的公司多达２０多家。

　　尽管业界普遍认为国内ＲＥＩＴｓ的发展尚需时日，但国内房地产开发商对ＲＥＩＴｓ同样给予了很高的热情。近日在北京举行的第三届ＲＥＩＴｓ亚太会议，除高力国际、美林、ＧＥ房地产、ＩＮＧ、富邦金控等海外金融及房地产投资服务机构外，相当一部分是国内房地产开发企业，甚至国内一些著名地产商如北京城建、招商地产等也都参加了此次会议。当天，能容纳约四百人的昆仑饭店二层多功能厅座无虚席，来自港、台、新加坡三地证券交易所和中国

银监会的官员与内地众多地产商，共同出席了这次盛会。

　　自从２００５年１２月２１日内地首只ＲＥＩＴｓ——广州越秀房地产投资信托基金正式在香港联合交易所上市以来，国内有条件在海外上市的房地产企业都想借这股东风，积极谋求跨境发行ＲＥＩＴｓ。另有消息称，早前延迟上市的数只房地产信托基金ＲＥＩＴｓ也将卷土重来，其中包括恒基地产（００１２．ＨＫ）的阳光房地产信托基金、新鸿基地产００１６－ＨＫ的创纪房地产投资信托基金。

　　在银行提高门槛之后，最受开发商青睐的融资方式莫过于房地产信托。据用益信托工作室统计，６月份国内共推出了５７个集合资金信托产品，发行规模为６２．７７亿元，同比增长４３．０５％。其中，房地产信托产品１３个，发行规模达２１．３４亿元，发行数量和规模在经历了５月短暂的低迷后，又重回龙头位置，与基础设施和金融成为信托产品的三大主要投向。

　　上述统计资料显示，投向

商业地产类项目的房地产信托数目大大高于以往的投资比例。“由于‘国六条’中并未对商业地产做出过多限制，因此商业地产成为６月份房地产信托的亮点。”用益信托工作室有关人士表示。

　　企业间股权并购或将盛行

　　聂梅生向中国经济时报记者透露，在推动ＲＥＩＴｓ的本地化方面，全国工商联住宅产业商会做了大量的工作，商会下属投融资中心早在两年前就已启动了ＲＥＩＴｓ方面的研究，并参与了有关部门启动ＲＥＩＴｓ的前期调研工作，商会目前已将有关发展国内ＲＥＩＴｓ的意见和建议呈报给了银监会。

　　“银监会对发展ＲＥＩＴｓ目前也持积极支持的态度，如果比较顺利的话，依托国内的产业基金，年内就可以启动ＲＥＩＴｓ。” 聂梅生预测。

　　他表示，实现ＲＥＩＴｓ的本土化对形成一个健康的金融体系，缓解房企对银行的过度依赖，促进房地产业持续健康发展意义重大。谈到眼下众多开发商的燃眉之急——宏观调控导致的融资难和资金短缺，他认为这“不见得是一件坏事”。

　　聂梅生表示，宏观调控将加快房地产业购并步伐，有利于推动行业资源整合，提高产业集中度。他告诉记者，有的开发商有项目没钱，有的开发商有钱没项目，现在找全国工商联住宅产业商会牵线搭桥拟寻求合作对象的开发商逐渐多了起来。

　　“现在经常会有一些企业主动找上门来，寻求与我们合作。”阳光１００常务副总经理范小冲也向记者证实了当前楼市存在的这种动向。范小冲说，这些企业基本都是缺钱，银行信贷门槛提高，房地产市场竞争更加激烈，使过去凭借拿地优势就能在市场中立足的一些开发商风光不再，房地产业逐渐从这种拿地独占优势，转向了实力的全面竞争。

　　新一轮宏观调控发力之后，房地产市场资金开始往外走，有的资金还从楼市进入了股市。聂梅生认为，这也是一大利好，说明房地产业利润开始回到社会平均利润。

　　“并购其实是一种很好的方式。”聂梅生说，去年出现的并购主要以土地为主，过去不太被人看重的股权并购可能将成为今年的一个新的亮点，“现在房地产市场的风险大，对于有项目但本身实力比较薄弱的企业来说，选择并购，实事求是保存实力，甚至脱身均不失为一种好的选择。”

　　“宏观调控使房地产市场的游戏规则正在发生变化，企业的核心竞争力也在变。目前市场的一个重要特点是出现了细分，有的企业具有资金方面的优势，有的企业拥有土地，有的企业擅长操盘。过去的产业链太长、不合理，现在分工更为专业。”在聂梅生看来，这是大势所趋，独占一头的观念已经陈旧，找到自己最适合、最擅长的领域，已成为房地产开发企业能否实现成功转型的先决条件。

爱问(iAsk.com)

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