“海外炒房团”遭限 市场未起波澜

　　■本报记者周雪松

　　7月24日，经国务院同意，建设部、商务部等六部委联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（下称《意见》）。这是国家有关部门首次针对“海外炒房团”专门出台的一项限制政策，首先引起了相关人士的关注和议论。

　　中国商业地产联盟秘书长王永平在接受本报记者采访时认为，进入中国房地产市场的外资分为长期资金和短期资金两种，如何正确评估所谓“外资推高中国楼市”，必须分开来看。

　　“从国外进入中国房地产市场的长期资金，几乎都是在国内成立分公司，长期立足中国从事房地产开发经营的企业，对它们不应该设限；除上述资金之外剩下的就是该限制的短期资金，包括所谓的游资。”

　　王永平表示，“长期立足中国房地产市场的外资一般都是一些大的机构投资者，通常不是风险基金，有时甚至是国外的一些退休基金、养老基金等，这些外资管理比较规范，越是大的基金越透明，不太允许炒作。”

　　他还告诉记者，外资目前在中国房地产市场的投资主要在

商业地产领域，在住宅方面投资量还不大。“如今人们对外资表现得有些过敏。对外资，在政策上可以采取些预防和规范措施，不能简单地设限。”

　　北京某投资顾问机构相关研究人士则对采用封堵方式限制外资炒房的效果表示质疑。“外资进来渠道很多，有些进入中国的外资，外管局都不知道是怎么进来的。”这位人士说。

　　谈到海外进入大陆的热钱，北京城建投资管理公司总经理杨运成也认为没法统计。杨运成对记者表示，“30％”应该是决定对外资设限与否的一条分水岭。

　　他说，“当前房地产总的投资额大约在15000－16000亿元人民币之间，占社会固定资产投资30％左右。按照这样一个比例，中国能够承受外资的上限应该在5000亿元人民币左右，也就是说约为六百亿美元，超过这样一个标准，国家对外资就应该采取十分严格的限制措施。”

　　杨运成说，统计口径不一样，2003－2005年外资进入中国房地产市场的数字多少有些出入，有的认为是60亿美元，而最高仅为200亿美元，离30％的安全警戒线还很远。

　　杨还作了一个类比，他说，如果把新加坡、日本、香港和台湾四个地方的ＲＥＩＴｓ全部算起来也只有大约300亿美元，他认为进入中国房地产市场的外资有被夸大的嫌疑。

　　“《意见》出台后我们看到的对外资的限制措施，并没有我们想象得那么严重，许多当初人们猜想的严厉措施都没有被采用。所以，新政没有在市场产生多大影响。”国际房地产投资管理及服务机构仲量联行有关负责人士对中国经济时报记者表示，境外个人在国内买房并不是很多，在过去几年，外资更倾向于对国内一些高端物业进行整购。

　　“外资在操作上，基本都是成立境内公司，遵循商业存在原则，交易中，早已经这样做了，这个限制不是特别大。对于投资总额超过1000万美元（含1000万美元）的，注册资本金不得低于投资总额的50％的规定，相关外资企业目前未做出回应，估计影响不是太大。”他认为，目前外资投资中国房地产大多不属于炒作型，主要是着眼于长期持有。六部委《意见》对于房地产市场透明度提升的推动作用远远大于其负面影响。