土地招标门庭冷落地产商拿地谨慎

http://finance.sina.com.cn 2006年08月02日 09:06 中国经济时报

　　■本报记者王小霞

　　上周五，宏观调控以来北京最大的一宗土地交易在顺义以招标的形式悄然划上了句号。与以前拍卖土地现场各大地产商轮番报价、频繁刷新“地王”记录的热闹场景相比，如今北京市住宅用地主要采用的招标形式带来的似乎是“门庭冷落”。

　　“在政策不太明朗时，目前显然不是入市拿地的好时机。”一些开发商向中国经济时报记者表示，土地招标中价格不是最终决定因素，还有一些人为因素。“静观其变、谨慎拿地是最好的态度，避免仓促出手后如果政策变动就不能脱身。”

　　入市土地多为郊区地块

　　京城的土地市场在经历了几个月的冷淡之后，终于在7月迎来再次大规模放量。与6月份仅8块土地入市相比，北京7月已经入市的土地已达到了18块之多。而在这18块土地当中，首先引起业界注目的就是顺义区后沙峪镇吉祥庄村地块，因为这是自5月29日国家调控

房地产的“国十五条”出台以来北京首宗大面积土地出让。

　　按照此地块招标文件，标号为“京土整储招（顺）２００６０４３号”的顺义区后沙峪镇吉祥庄村土地面积为１３．７５万平方米，建筑面积控制在１８．１５万平方米以内，出让方式为招标。该地块用地性质为住宅及配套，目前地块的情况为七通一平，完全满足开发条件。

　　据北京顺义后沙峪镇经贸科有关负责人介绍，吉祥庄地块属北京空港工业开发区规划之内，其北部是天竺工业区Ｂ区，南边是未来的新国展，产业带动效果明显。地块西部是北京传统的高档别墅群，目标客户来自全北京市，仅后沙浴镇外来和外籍人口就有７０００－８０００人之多，消费能力较强。

　　他说，该地块自６月２８日发布出让信息以来，引起了一些企业的关注。“有几家企业代表到北京市顺义土地储备分中心购买了招标文件。”但是，吉祥庄地块中有１３万平方米为回迁房，价格被规定为２３００元／平方米。剩下可以操作的商品房面积只有几万平米，开发商的利润空间会大大压缩。

　　“我们不会参与这一地块的竞标。”在该地块即将举行招标会的前一天，本报记者电话采访顺义区一家大型房地产公司的董事长时，该董事长表示，现阶段还不考虑拿地。

　　与以前一些大宗地块入市，众多大企业追捧的局面相比，在宏观调控、出让方式调整后的新一轮拿地过程中，少了很多大开发商的身影。大部分开发商仍在观望政策的延续性，并不急着拿地。以７月２１日招标的３块土地来看，参与招标的开发商数量不多，仅为３家，各自的报价也相当接近招标底价。

　　“开发商对此轮出让土地的热情大不如前，一是因为出让方式调整为招标后大家有个适应期；另外，也与目前供应的住宅用地多在郊区有关系。”一位不愿透露姓名的开发商告诉记者，分析目前挂出的这１８块地，住宅用地达到８块之多，供应面积达到１２４．５万平方米。但是，８块住宅用地中仅有一块位于市区内，其余７块均位于大兴、密云等郊区县。

　　“心里没底”不着急拿地

　　近期，来自各方面的消息显示，今后一段时期内，北京土地市场上住宅用地的供应都将采用“招标”方式，“招标”意味着并非价高者得。对此，北京市土地整理中心相关负责人表示，招标、拍卖、挂牌都是土地交易的合法形式，但招标是目前最适合的，“可以肯定的是，现在的住宅用地基本是采用招标”。

　　“此前的土地拍卖是价高者得，拍卖就好像大家站在一起比大小个儿，谁个子（价格）最高地块就是谁得。而招标像打靶，谁射出的箭（价格）离靶心最近，地块就是谁得。”北京经纬时代房地产经纪有限公司副总经理苏文在接受记者采访时比喻说，招标和拍卖对于开发商来说，只是供地方式不同而已，主要问题是在供地过程中必须做到公平、公正，也就是要有严格的流程监管。

　　“对于招标，我们的第一反应是‘心里没底’，毕竟价格不是最终决定因素，可能只占到４０％，还有一部分人为的因素。”明天地产发展中心业务总监陈云峰表示。据了解，除投标价格外，招标中的决定因素还包括付款进度、企业业绩资质等。

　　陈云峰说，之前采用拍卖或者挂牌的方式出让，至少还有个标准，即价高者得，这是公开公正的交易。现在采用招标的方式，就要成立评标小组，如果约束不严，很容易产生不公正现象，因此，必须加大操作中的约束机制，做到公平公正，减少暗箱操作，才能达到真正抑制高地价的目的。

　　与明天地产这种“心里没底”的反映相比，还有一些开发商显得更加谨慎。“现在大家在一起交流时都认为，目前政策不太明朗，不是最好的拿地时间，等再过几个月一切都尘埃落定了再出手拿地也不迟。”另一位不愿透露姓名的开发商认为，房地产开发不是小本生意，一不小心错估了形势，损失可就大了。

　　“面对房地产市场各种变化，开发商也在观望，揣摩市场的发展以及走势，这很正常。”苏文认为，大家还在静观北京各项政策的落实和消化，谨慎拿地是预料之中的事情。同时，６月１日以后新拿到的土地，都必须实行“９０平方米中小

户型必须占７０％以上”，这对开发商的开发模式和利润风险都是一种考验。

　　招标能否抑制高房价

　　关注土地市场的业内人士都认为，此次北京市不动声色地调整土地出让方式，与近两年北京土地供应在拍卖过程中价格不断高涨、“地王”频现不无关系。在北京房价涨幅过快的背景下，“地王”频现更被舆论指为高房价的始作俑者。虽然相关政府部门负责人不只一次公开表示高房价并非地价造成，但来自外界的压力并未因此而减弱。

　　５月２９日国务院办公厅转发建设部、

国土资源部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》规定，“土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位”。有开发商向记者表示，招标比例的增大，实际上已经很明显地体现出了政府的意图，那就是希望房价不要上涨得过快。“住宅用地出让采用招标的方式，开发商在交易过程中只有一次报价机会，避免了公开竞价过程中因多次报价而导致的土地成交价格过高的情况，从而可以达到控制房价的目的。”

　　“从表面看，招标可以通过限地价、限房价来抑制房价的快速上涨。但要从根本上解决高房价，还得从合理供应土地着手。”苏文分析认为，任何商品的定价规律必须遵从市场规律，即供求关系。“开发商确定房价有两种方法，一种是成本加价法，就是在核算成本的基础上加上利润就是最后的房价。另一种是市场比较法，即根据市场供需情况以及周边项目房价来确定。”

　　苏文告诉记者，如果市场土地供应量足够，开发商根本不敢把房价定得太高，因为一旦土地供应充足市场上的项目就不会少，定高了房子卖不出去。如果市场上土地的供应量很少，房价定得再高也会有人抢着要，因为刚好满足了金字塔尖的少部分有钱人，而大部分普通消费者的需求根本无法满足。因为房价高低的关键是市场供求，而土地是决定房屋供应量的最基本要素。

　　“现在最新的土地供应政策表明，政府要进一步控制土地供应量，我对此非常不理解。”中国房地产估价师协会的王学发在接受本报记者采访时表示，解决高房价有两个途径，一是增加供应量。即增加土地供应，增加普通住宅的供应。二是限制消费。如通过增加首付款比例、提高利率等方式限制一部分盲目冲动的消费需求。房地产的源头是土地，只有土地供应量合理，土地信息发布及时、透明，才能真正解决高房价的问题。

　　华高莱斯国际地产顾问北京有限公司副总经理公衍奎表示：“近年来北京的土地供应量一直不大，虽然政府一直在说土地储备很充足，但从没具体指明要供应土地的具体位置。从目前供应来看，拿出交易的住宅用地基本位于远郊，市中心位置的供应多为商业用地。”从这一角度看，郊区的住宅供地是多了，也会相应拉动整个房价的下降，但这种表面现象掩盖的是市区房价的上涨。

爱问(iAsk.com)

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土地招标门庭冷落 地产商拿地谨慎

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