清楚地界定住房消费功能与投资功能

http://finance.sina.com.cn 2006年08月02日 09:05 中国经济时报

　　易宪容

　　今年以来，无论是对经济形势的判断，还是对ＣＰＩ的分析；无论是对国内固定资产投资数据的理解，还是对房地产价格快速上升的看法；无论是居住储蓄率的评估，还是对国内居民消费率的解释，以及宏观调控是采取人民币升值还是加息等问题，都无不引起市场与国内外学界的激烈争论与质疑。在市场化程度越来越高，社会集团与个人利益越来越分化

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的今天，争论与质疑应该算是平常的事情。但是，随着分析与争论的深化，我们就会发现，导致争论与质疑的原因，不少是由于各方对住房功能理解的不同。

　　一般来说，住房或商品住宅作为一个特殊的商品，它既具有消费功能，也具有投资功能。不同的集团与个人往往会根据自己的需要从住房不同功能的角度，收集与整理相关信息，编制不同的指数，从而对同一经济现象做出不同的解释与结论。因此，有必要对住房消费的功能与住房投资功能进行清楚地界定。

　　如果从最一般的经济学常识来看，ＧＤＰ高速增长、经济十分繁荣、金融市场流动性过多、资产价格快速上涨、

国际油价成倍飚升，居民消费价格指数（ＣＰＩ）上涨是必然的，但在中国情况偏偏不是这样，ＣＰＩ不仅不上涨，甚至反而下行，即出现所谓的“高增长、低通胀”。如果现实的经济生活真的如国家统计局所公布的数据那样，那么整个现代经济学原理肯定要改写了。

　　事实上，只要分析一下中国ＣＰＩ指数的科学性与规范性，就能够揭开中国的“高增长、低通胀”之迷，也能够化解目前对宏观经济一些问题的质疑与争论。目前，国家统计局所公布的ＣＰＩ与居民实际购买消费品价格变化相去很远。比如，央行的最近调查显示，民众的真切感觉是物价上涨幅度很快。即居民对“物价过高”判断的占比升至24．4％，较上季提高2．3个百分点，物价满意指数降至－12．1％，比上季下降3个百分点，降幅较大。城镇居民对物价上涨反应强烈，而ＣＰＩ走势却一直在1％左右徘徊。导致这一问题的根源则在于对住房功能的理解。

　　国家统计局一直在强调，购房支出作为投资统计是基本的国际惯例。因为，联合国制定的《1993年国民经济核算体系》是各国遵循的统计国际标准。而该标准规定，房地产开发投资形成的房地产，在支出法的ＧＤＰ核算中归入固定资本形成。也就是说，不仅生产经营单位的厂房是固定资本，居民个人购买的住宅，尽管由个人居住和享用，但其本身并没有被划为消费品。

　　在这里有几个问题必须澄清，一是联合国1993年制定的国民经济核算体系的科学性何在？如果它是一个科学体系，中国有没有适应这种科学体系的条件？二是如果脱离其成立的既定条件，硬要嫁接而来的话，又会导致什么负面影响？

　　对于转轨经济中的国家来说，制度移植是经济转轨的重要一环。引进国际通行的会计统计制度、公司治理等制度应该中国经济改革重要方面。就目前的情况而言，无论国际上的各种制度如何先进，如何具有实践性与经验性，但这些制度都是一定经济社会环境下的产物，都需要一定的制度条件，否则就可能水土不服。我想，联合国的国民经济核算体系的引进也是如此。因为，这种体系完全是一种发达市场条件下确立的条件。因此，毫无保留地移植到转轨经济中是否合适也就令人十分质疑了。因为，在转轨经济中的中国，根本就没有统计体系生存的市场条件、法律环境及制度基础。

　　联合国的国民经济核算体系是以发展了几百年的房地产市场来确立的，而中国在引入这种统计体系之前还是福利分房，国内房地产市场还没有出现，那么引入这种统计体系来计算住房是投资还是消费根本就没有意义可言。中国的房地产市场发展起来也只有几年的时间，而且居民所持有的住房绝大多数是福利分房，商品房所占的比重也不会超过30％。在这样一个居民商品房购买以消费为主导的市场，硬要以国际惯例为标准来统计，意义何在？是不是为了核算而核算？是不是为了向国际惯例看齐而看齐？即使是同一个统计计算体系下，由于前提不一样，其信息含量肯定会不同。比如，国内的购房统计不是直接面对最终购房者而是房地产开发商，但是要知道在国外许多房地产市场根本就没有房地产开发商这个概念。

　　可以说，国家统计局把住房仅作为一种投资品，也是导致国内房地产市场泡沫吹大的一个观念上的误区。因为，如果把住房仅作为一种投资品，那么其市场价格一定会是由住房市场预期来决定。当投资者（无论是投资者还是房地产开发商）预期住房市场的价格会上涨时，他们就会以高于现在的价格进入市场，从而推高房地产市场价格。

　　因为，从房地产的市场特点来看，房地产短期供应是固定的，一些投资者就容易通过炒高房价促使其他投资者对房价有更高的预期，这样就容易导致房价轮番上涨。同时，由于房地产生产的周期长，供求调节严重滞后。在房价上涨时，就容易激励大量的房地产开发商进入该市场。但是，由于房地产生产的滞后性，在房价下跌时，房地产的供应也不会由于价格的下跌而减少，这样也就容易导致房价进一步下跌。

　　对于银行来说，当房价上涨时，肯定会倾向于大量地向购房的投资者贷款，从而使信贷需求增加，进入市场的投资增加，而房价也随之上升。高房价不仅提高了银行的所有权益，也增加了银行的资产及降低其所面临的信贷风险。但是当房价下跌时，银行就会收缩贷款，使得不少投资者远离市场，在这种情况下，房价进一步下跌，从而导致房地产市场的泡沫崩溃。可以说，如果仅把住房作为投资品，不仅与中国实际情况相背离，而且也是导致国内房地产泡沫的一个理论误区。对此，政府一定要有清醒的认识。

　　联合国1993年版国民核算体系在有关最终消费的规定中特别指出，“最终消费支出是指由住户承担的消费品或消费服务的支出，但不包括作为固定资产的住宅支出。居民在住宅上的支出是固定资本形成总额的一部分。”因此，国家统计局规定，个人住房消费是指“当住房用于居民居住时，租住的，其租金计入承租人的消费支出；自住的，比照相应市场（租金）价格，以虚拟房租形式计入房屋所有人的最终消费。”那么，在中国的房地产租赁市场没有发展起来的情况下，这种虚拟房租又是如何来计算的呢？根据国家统计局的解释，在2004年以前的核算中对自有住房的虚拟租金是以虚拟折旧替代的。从2004年开始，虚拟租金扩大为包括虚拟折旧、修理维护和管理三部分。

　　从王军平的研究来看，中国自有住房消费以虚拟房租的形式体现，假想自己租用自己的住房而支付的房租。城镇居民自有住房虚拟房租的计算公式：城镇居民自有住房虚拟房租＝（年初城镇居民住房面积＋年末城镇居民住房面积）÷２×城镇及工矿区个人建房单位面积工程造价×４％（折旧率）。通过自有住房消费的计算公式可以看出，居民自有住房的虚拟房租除了由住房面积决定外，还有住房单位面积价格和折旧率两个重要因素。关于住房的单位面积价格，在统计上又有城镇及工矿区个人建房单位面积工程造价、房地产开发企业单位竣工房屋造价、商品住宅销售价格三种之别。而国家统计局又是以１９９３年时城镇及工矿区个人建房单位面积工程造价计算城镇居民自有住房的虚拟房租。这样的计算结果肯定与目前国内居民的居住消费相差很远。如我们从国家统计局《中国经济景气月报》所公布城镇居民家庭消费性支出的数据来看，２００５年国内居民的一年居住消费为８０８元（有房租、水电、物业费、房屋修理等与居住有关的消费，自己购买房子也要算虚拟房租），居住类居民消费如此之低（在我家附近，民工租一间农村１０平方米房子，其月租金也要１００元），与实际支出相差十万八千里。

　　不要说目前国内大多数居民购房是自己住，基本上是一种消费行为，假定就如国家统计局所谓的国际惯例，以虚拟房租来代替的居住消费支出，其租金计算也是完全脱离中国实际的，它是在向社会与政府决策部门提供一种误导性的信息。也就是说，由于目前国内居民购买房子是投资而不是最终消费，居民的住房最终消费仅是指居民所支付的房租，而且这种房租又无法由国家统计局计算出来的，它只能是虚拟方式来计算。在这种情况下，如果把居民购买住房当作投资，那么房价无论如何上涨，都不会与居民消费价格指数有关。

　　同时，由于居民居住类消费是国家统计局以１９９３年的虚拟租金为基础，这样计算出来的虚拟租金自然不能够反映目前居住住房消费价格的变化，再加上在中国的ＣＰＩ菜篮子中，居住类的权重仅为１４％左右（一般国际水平也在３０％以上权重，美国居住类的权重达到３８％）。试想，在目前居民实际消费中占比重最大、价格上涨最快的居住类消费居然不能够反映在ＣＰＩ变化中，那么国内ＣＰＩ岂能不低位运行？这就是目前中国“高增长、低通胀”之谜。解开这个迷，其他宏观经济现象也就容易理解了。

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