二手房征税：新规则面临新考验

　　本报实习生 韩笑 本报记者 刘静

　　总的来说，新政策的发布还是本着降低房地产市场热度、控制炒房者的目的。有关专家表示：从成熟市场来看，涉及个人房产的相关税种都是征收重点，对于这种趋势，我们应做好接受的心理准备

　　8月1日，北京市宣武区国土房管局服务大厅走廊上空无一人，与前几日喧嚣的景象形成鲜明对比。从北京市某房屋中介传出的消息是，二手房交易大量萎缩。从这一天开始，多数市民持咨询、观望态度。

　　中国国家税务总局日前发出“强征令”（108号文件），从8月1日起将对个人转让住房（即二手房）所得征收个人所得税。至此，在房地产市场上，

契税、印花税、营业税、个人所得税，再加上其它一些费用，已让投资者、尤其是投机者的收益大打折扣。

　　而对于此项规定的出台，人们也有着不同看法，众说纷纭。

　　征税掀起过户狂潮

　　从7月28日到7月31日，短短4天，北京、上海等地各房地产交易中心狂掀过户浪潮。

　　就在“强征令”发布的第一天，去办理过户手续的人就已经挤满了北京市宣武区国土房管局服务大厅。即使已经临近下班，服务大厅依然人头攒动，不少窗口都有人在排队等候。

　　前来办理业务的张先生说：“我是卖房的，价钱我们双方早就商量好了，本来不打算今天就办，但知道了个税就要开征，我就赶紧联系了买房的一方，今天下午赶紧给办了。如果晚了，我那套房要多交好几万元呢！”

　　为了赶在8月1日前完税，京城各大二手房中介公司都忙得不亦乐乎。据“我爱我家”、“链家地产”、“千万家”等房地产经纪公司的统计，仅7月27日一天，各大中介公司权证部门办理的加急过户量较平时增加了很多倍，最多的达到5~6倍。而据北京中原地产提供的数据表明，7月31日的过户量较平时有2~3倍的增长，部分区域甚至高达4~5倍。

　　同样的一幕也在上海、苏州等地上演。短短4天时间里，上海中原地产人士的初步估计是，其二手房交易业务量相当于整个7月的三分之二。

　　虽然二手房市场的反应如此之大，卖房者都趁强制征税前急于脱手，但其实征收二手房转让的个人所得税历史由来已久。自1994年中国开征个人所得税起，二手房市场上的个人所得税就已在理论上被列入征收范围。但之后它一直被束之高阁，形同虚设。

　　国家税务总局称，由于多方面原因，近年来一些地方二手房交易所得的个人所得税征管不够理想。其中，规定不够具体、征管程序不够严密是一个原因。

　　“虽然个税税率高达20％，但是个税影响将不会超过营业税‘两年变五年’对市场的影响。”我爱我家公司的专家分析，首先，营业税为全额征收，而个税仅为差额征收；其次，个税征收中有税费抵扣项目，如装修费、合理费用、交易过程中产生的税费等。

　　新政策直指炒房者

　　实际上，这次出台的不是一项全新的政策，内容上和以往也无本质差异，只是对原有规定的进一步完善和细化。

　　规定具体便于征纳双方操作，这样做是因为随着二手房交易逐渐活跃，税务机关在对二手房交易所得征收个税的过程中反映出一些问题：二手房交易发生的相关费用有关扣除的规定不够明确、详细，各地执行不一；一些纳税人瞒报交易价格，或不能提供与纳税有关的房屋交易信息，依法征税的难度较大；一些地区对二手房交易个人所得税的征收不到位，造成税收收入的流失。本次《通知》进一步明确了有关问题，以利于依法加强税收征管。

　　“房产交易个税征收后，出售房产的利润进一步降低，所以今后还是将房屋出租比较划算。”名下有两套住宅的郑先生谈了自己的看法。

　　上海美联物业资料显示，截至7月31日，在有税房业主中，约有30％业主打算转售为租，30％业主表示想“转嫁税收”。对于市中心高档物业业主而言，转售为租比例上升到40％；转嫁税收计划的更高达50％~60％。

　　网上对新政策也有不同的看法，由此引发了激烈的争论。像郑先生这样的非炒房者大有人在，他们认为强制征税使他们的利益受损，而有人认为房价会随之下降，卖房者将会获利。

　　事实上，房价的不断被推高，既有消费者的硬性需求，也有不少游资、热钱的流入，还有不少炒家兴风作浪。最近，中国政府规范房地产市场外资准入和管理，以及二手房交易征税，能不能对过热的房地产业釜底抽薪先不说，至少也给那些企图凭借炒房而发财的人提了个醒。

　　但是，对于二手房强制征税的问题，依然有人认为这只是对炒房者的小制约。中国社科院金融发展与金融制度研究室主任易宪容说：“个税的税率是一个重要的平衡工具，对于108号文件中对自住房和投资房区别对待的态度我是同意的，但我认为20％的税率对于炒房者来说是低了。”

　　在这种形势下，业内人士预测投资楼盘较集中的区域，中介门店的业务将大量缩水。上海中原地产高级物业顾问火煜称，保守估计，8月二手房业务量最少下降三成。

　　值得关注的是，相对于火爆的一手房市场，全国各地除上海外的二手房市场都显得弱小。“因此，如何真正把二手房市场搞活，应该是政策下一步的目标之一。”首都经贸大学城市经济系副教授邢亚平说。

　　新规则依然需考验

　　为防止此次个税强征再次流产，国税总局在7月18日签发个税“强征令”后，又在7月27日再次发文《进一步明确个人转让住房所得征收个人所得税有关问题》，重申个税征收背景和重要性，旨在加大此次强征力度。

　　虽然有专家分析，在目前

宏观调控的大背景之下，“强征令”应该会得到严格的执行，不会像以往那样推行两三个月后就“无疾而终”。但对于此次出台的政策，仍有人产生这样的顾虑，如果交易双方私下协商，故意让申报的成交价低于实际成交价，这种情况该如何处理？

　　对此，北京地税的有关人士认为，在执行中如果遇到这种问题，最近公布的新版二手房交易最低计税价格，将起到一个底限的作用。届时，地税部门将按照二手房交易最低计税价格，来核定该房屋的计税价格。

　　新规定仍然对转让自用5年以上并且是家庭惟一生活用房取得的所得等两种转让行为实行减免税收的优惠，但实际上，如何确认是“家庭惟一生活用房”是一个比较棘手的问题。

　　有专家认为，该政策的发布可能会引起两种后果：一是“稀售”，一部分房主转向租赁市场，造成二手房源进一步稀缺；二是“转嫁”，提高的交易成本全部或部分转嫁给买房人。两者都会令二手房价升高，买房人可能回流到一级市场，进一步推高新房房价。

　　同时，一些专家依然认为此次的新规定还有不足。易宪容称：“我对于这次国税总局的108号文件还是有些不满意。首先，108号文件没有说明对境外人士外资购房的态度。既然171号文件已对境外人士购买

商品房作出限制，那么基于遏制二手房市场内炒作行为的目的，也应强调国内外个人购买二手房要统一征收个税。”

　　总的来说，新政策的发布还是本着降低房地产市场热度、控制炒房者的目的。有关专家表示：“从成熟市场来看，涉及个人房产的相关税种都是征收重点，对于这种趋势，我们应做好接受的心理准备。”