上半年北京商业地产异常活跃

　　ＣＢＤ、中关村、望京三大区域成亮点

　　■地方产业聚焦■本报记者刘慧

　　今年二季度以来，大型国有企业和海外基金频频出手，收购北京市整栋或整层的写字楼，写字楼供应曲线大幅上扬。更有某外资银行一连买下174套别墅，成为京城中高级住宅 市场最大单的交易。与此同时，项目之间的竞争对租金报价产生下拉作用，租金呈现出下降的趋势。种种迹象表明，北京房地产市场反应活跃，商业地产需求旺盛。

　　记者从北京市统计局获悉，今年上半年，北京市实现地区生产总值3538亿元，按可比价格计算，比上年同期增长12．3％；

房地产开发投资640．1亿元，增长20．8％；房地产市场价格总体稳定，房价涨幅依然较高。全市房屋销售价格指数为107．9％，比上年同期提高1．2个百分点；其中商品住宅销售价格指数为108．5％，二手住宅销售价格指数为109．5％，同比分别提高1．3个和1．7个百分点。由此可见，北京市延续了经济良好运行的势头，房地产开发投资和住宅投资增长速度较快。

　　商业地产需求旺盛

　　除了大单交易外，纵观上半年京城商业地产的发展情况，ＣＢＤ、中关村、望京三大区域成为京城商业地产的亮点。房地产咨询公司高力国际提供的数据表明，截至6月底，北京市商业地产总供应达到587．78万平方米，总需求量为476．88万平方米，总空置率为18．87％。新的商铺项目供应主要来源于中关村和望京等区域，包括中关村广场购物中心、新中关、第三极等商铺项目，以及来自望京地区的国际商业中心、旺角广场等。从区域来看，各个主要商业圈的商铺供应量，万柳地区总的商铺体量位居魁首。

　　此外，商业地产也迎来高需求，诸如新加坡凯德、花旗银行等国际知名品牌都在北京商业市场寻找据点和项目。同时还建设持有型大型商业中心，有望改变北京目前以百货公司为主流商业业态的现状。比如：已经开业的中关村广场和即将开业的世贸国际商街，计划在2007年开业的银泰柏悦生活、华贸商城、新光三越百货、新三里屯和四季商城等商业项目。

　　近年来，随着北京商铺供应量的明显增大，而零售商家数量有限，迫于招商压力，越来越多的

开发商不得不降格以求，造成近期北京新增商铺租金水平连连下滑。目前北京优质商铺整体的租金水平约为65．50美金／使用平方米／月，相比于过去两年有所下降。但像王府井、西单等市级商业中心的商铺租金还一直往上涨。高力国际预测，下半年北京商铺市场将出现大量的供应，其体量约有88万平方米。

　　京城初显四大商圈

　　北京总体经济的稳定、快速发展以及房地产业的蓬勃发展，带动形成京城四个主要商圈区域：

　　一是ＣＢＤ及周边区域，聚集了

世界500强在华总部、各国驻华机构、国内大企业等。目前北京70％的外资企业集中在ＣＢＤ一带，使得众多世界著名商业品牌纷纷入驻ＣＢＤ。ＣＢＤ及其周边地区现已形成明显的集聚效应，商业建筑规模近几年持续增长，总的商业体量约有28万平方米。在未来两年内，ＣＢＤ将迎来新世界商城、沃尔玛等大批商业巨头集体进驻。

　　二是西单区域。西单商业现有店面大型设施约30．8万平方米，包括西单商场、西单购物中心、西单赛特商场和华威大厦。中友百货、首都时代广场、西西友谊、君太百货、西单文化广场是西单商圈内升级版零售项目。目前在建的项目有美晟国际广场和西西4号。西西4号项目的建成将完善整个西单商业区的功能，调整业态结构。但不容忽视的是，西单商圈作为北京传统的商业区之一，面临着商业规划未能实施、配套设施不足、业态分布不合理的“三大硬伤”。

　　三是中关村区域。中关村过去一直以电子市场为主，随着中关村广场购物中心的逐渐开业和第三级、新中关等综合商业的面向市场，单一的业态局面将会得到改变。大量商业体量的投放，使得中关村区域已经成为北京商业体量最大的商圈之一。

　　四是朝外区域。随着ＣＢＤ概念的确立，朝外商务圈概念也随之确立并逐渐形成。目前朝阳门商业区域以朝外大街为中轴线，西起华普大厦和丰联广场，东至蓝岛大厦。朝外的特色是商务与商业并重，目前除早年的“蓝岛”、“华普”等大型商场外，还有近几年开张的朝外ＭＥＮ、昆泰国际中心商业街等，使朝外商业物业逐渐形成了一定规模。随着诸多大型企业进驻东二环区域，其交通商务带轮廓逐渐清晰，已有十几家建成和在建的大型企业总部。东二环商圈已成为北京继王府井、西单、ＣＢＤ外的又一大新兴商圈。

　　中高档住宅市场价格看涨

　　高力国际分析报告指出，今年第二季度，北京中高档住宅市场共有三个项目竣工交付，提供近2000套新供应量，布局比较分散，其中东部地区项目体量较大，占到新增供应量的80％多。新增需求量也大部分来自于高档住宅分布最密集的燕莎和朝阳公园区域。截至6月底，北京中高档住宅市场存量达到62913套，其中高档公寓17904套，中档公寓39419套，服务式公寓3789套，别墅5590套，其整体空置率为22．06％。

　　有关人士分析，政府出台新政策调整住宅市场供应结构，抑制投机的买卖行为，并对大户型住宅进行限制，未来大户型住宅所占比例会逐渐减少。但新政策同以往的政策相比，没有实质性突破和改变，因此房价看涨的脚步不会停滞。“国六条”和“九部门意见”中住房贷款首付款比例由20％提高到30％，对北京中高档住宅市场上的自用买家和投资买家不会产生多大影响。另外，全额营业税的征收期限由两年延长到五年，客观上将在一段时间内增加租赁市场上的出租房源，空置面积会面对更大的消化压力，但不会抑制投资者的投资行为，只会改变其投资策略或投资期限。随着新项目的不断涌入，投资项目在租赁市场上存在时间的延长，对北京中高档住宅市场而言意味着更加激烈的竞争。