刚性执法 二手房个税成败关键

　　随着个人二手房转让所得税开征起始日的临近，市场上悬念迭起：个税征收能不能精准打击炒房？会不会出现税负转嫁？二手房市场受多大影响？征税效应最终会不会因为难操作、在简易化处理中弱化？业内人士认为，二手房个税征管是否虎头蛇尾，关键看执法刚性。

　　降价抛售难抑大肆“接盘”

　　国税总局征收二手房转让个税的通知一出，上海市场即掀波澜：近几日二手房突击交易明显增多，部分业主为避税自动降价、火速成交。记者了解到，闵行、黄浦、浦东等区房地产交易中心原本交易清淡，一下子出现上百人排队等候交易的场面。

　　一些业主为赶在8月1日前完成交易开始降价销售。美联物业对上海32家分行的统计数据显示，开征个税政策公布一天内，就有近20%的卖家下调售价10%至15%。

　　与此相应的是，另一些买家则在大肆接盘。一位褚姓小姐告诉记者，她在静安区曹家渡的一处房子，四年前买入花费55万元，现在挂牌价135万元。这两天刚挂出去，就来了四个买家，全是一次性付款。

　　市场人士认为，抛售与接盘的背后，二手房市场已经在各方的博弈中开始了调整。其一，许多卖家开始改售为租。中原地产一项调查显示，因为迅速找到下家并非易事，约有30%的房东明确表示改售为租。中原地产研究中心总经理程澐预计，接下来租赁市场供应量将放大，租金将随之下调。

　　其二，交易短期将渐趋低迷。汉宇地产总经理施宏睿认为，开征个税对二手房交易量短期内会有明显影响，其影响力度可能与“国十五条”中的二手房转让全额营业税从两年延长至五年相当。在数额上，核定征收个税不及全额征收营业税重，但其心理压力则在“国十五条”之上。预计几个月内二手房交易量将持续低迷，再度进入“冷冻期。”

　　短期投资者“不要玩了”

　　有人抛售，有人接盘，二手房开征个税能奈炒房何？“炒房者不要玩了！”上海楼市境外人士专刊发行人蔡为民认为，二手房个税恢复征收，其矛头直指房地产投机客。20%的个税税率明显降低了投资获利空间，加上全额营业税和其他相关税费，二手房变现的成本大幅提升，短期投资房地产基本无利可图。

　　一位吴先生算了笔账，两年前他以100万元买了一套商品房，七成按揭为20年期等额本息商业贷款，两年来已付利息7.75万元。现在，出售房价为120万元，需交纳营业税6.6万元、印花税600元、个人所得税10579元，合计77179元。剔除两年的利息支出、购房税费、中介佣金(房屋转让价的1.5%)，他投资这套房产能赚2.4万元。

　　“两税让投资房产的暴利时代结束了。”诚信地产的一位分析师说，以上述房产为例，在全额征税、开征个税前，能多赚7.6万多元，现在的获利只比同期银行存款利息高出不到三倍。

　　转嫁税负“没那么容易”

　　开征二手房个税后，卖家的税负会不会被转移到买家头上？这是目前市场上最大的悬念。

　　一部分市场人士认为，不排除税负转嫁的可能。美联物业大宁店的一位经纪人说，今年6月1日，房屋营业税征收期由两年改为五年内时，上海就有不少卖家将营业税部分或全部转嫁给买家，导致二手房价格短期内上涨了三个百分点。开征个税的这部分支出也可能被加入房价，导致二手房价短期上扬。

　　但更多人表示乐观。中原地产曲阳店的杨经理说，转移税负的前提是市场供不应求，否则有价无市，“买家不接盘，加价也白加”。现在的大势与以前不可同日而语，先是延长征收二手房交易营业税的期限，后又开征个税，这些措施“步调一致”、效应叠加，将进一步打击二手房市场投机需求，降温投资狂热。如果90平方米的中小户型占开发总量70%的比例能够落实到位，普通商品房的供求会趋于平衡，税负转嫁将没有可能性。

　　堵塞“活口”要看执法刚性

　　早在12年前，相关政策就明确要征税二手房个税，但事实上一直是开而未征。这回开征能否“纵向到底、横向到边”？业内人士认为，关键看执法刚性。

　　就开征个税《通知》本身而言，至少还留有两处“活口”：一是纳税人不提供房屋原值凭证，税务机关可实行核定征税，具体比例由省市确定，幅度为住房转让收入的1%到3%。这里存在两个漏洞，一是地方税务部门的自由裁量权过大，二是卖房人会在“20%据实征收”和“1%到3%核定征收”两个指标之间取其轻。这一规定会“诱使”卖家隐藏凭证。最终，那些征信系统不发达、房屋交易信息登记不全的城市，更倾向于确定一个统一的税率，实行核定征收。

　　另一个“活口”是夸大

装修费用。由于发票缺失、查验困难，很可能无论实际装修费用多少，结果都按房屋原值10%的最高限额折算。这样，炒家便有漏洞可钻：简单装修，高报成本，减小税基。

　　业内人士认为，要堵塞上述漏洞，关键在刚性执法。如果税务部门真能与房地产管理部门携手，与中介机构协调，形成多部门协税、护税的氛围，没有堵不了的“漏洞”，也没有降不了的炒房虚火。

　本报记者:徐寿松 蔡国兆