精彩推荐:涨价并不可怕，但应“涨价归民”

　　■陈则明

　　房价又涨了。去年一些学者预计房价会大跌，结果是这些学者眼镜大跌。

　　某位专家认为，近期如果在市场恢复的同时，价格又适度上涨，比如上涨6%左右，政府和舆论都是可以接受的；如果涨幅高于6%但仍在GDP增长速度之下或者与GDP增长速度持 平，虽然舆论上不太接受，政府压力很大，但在经济理论上也还是可以接受的；如果明显超过了GDP增长速度，不但舆论会明确不接受，“其他各方面的效应”都将是十分明确的。

　　但是，

房价包含了极大的预期，也就是现在的购买行为要满足今后几十年内的消费需求。一位开发商曾表示，“如果政府决心把房价涨幅稳定在GDP增长率以内，这就说明房价一定会涨，那么我在资金可承受的情况下，会把手中的住房在当前房价基础上提高10%，反正年底就会涨到这个价格。”

　　为什么我们对房价上涨难以接受？有专家认为，房价不是不能上涨，而是房价的涨幅太大。我国各城市的居民可支配收入增长约在6%左右，GDP增长约在10%左右，工业利润率约在15%左右，近年来，平均房价虽然涨幅不大，但同等质量的房价上涨可能远大于这些数字。

　　涨跌并不可怕，可怕的是不知道如何应对。只有“涨价归民”才能够使房产开发行业的超额利润平均化。这就是发达国家面临房地产泡沫而没有压力的原因！“涨价归民”一是通过物业税，二是通过金融衍生产品。

　　“涨价归民”要通过物业税，而不是土地增值税来实现。房产交易阶段的流转税和土地增值税一样，只能加剧囤积，减少二手市场的供给，拉高房价。杭州市征收房地产个人所得税，结果房价立刻上涨。

　　物业税是各国普遍的税种，是房产保有阶段的税种。估价机构根据房产的增值情况定期调整税收额度。政府部门还可以利用“涨价归公”的物业税，解决弱势群体的住房问题。从理论上说，如果不征收足够的物业税，富人会囤积房地产，并将租金收入购买更多的房地产，从而导致房地产泡沫。经济学家张五常在《给中国十个经济建议》一文中，第九个建议就是“税制要简单。但在物业上，可按物业所值的估价每年抽百分之一的物业税”。

　　“涨价归民”的第二个办法是通过金融衍生产品。如果有一种投资工具，收益和风险恰好就是房价的涨跌一样，那么炒不起房的百姓还会抱怨温州炒房团吗？在美国，的确有这种投资工具，那就是REITs，其他国家也有类似的投资工具。即使是中低收入家庭，只要有投资眼光，还是可以根据经济实力投资房产，做一回“房产小老板”。

　　温州炒房团的风波还未平息，“集资合作建房”就于2005年初在一些地方出现，如北京的“蓝城计划”，上海的“上海家园”等。集资合作建房第一次反映了中国房地产融资方式的问题，“散户”无法参与房市高利润，分散房地产风险。

　　把直接投资炒房的行为通过房地产信托投资基金、

股票、债券等直接融资的金融工具加以引导，将分散的、独立的、非专业化的个人行为转化为有组织保障、有抗风险能力和专业化保证的投资行为，减少用个人消费信贷的投资行为和银行风险，这已经是社会的迫切需要。（作者系上海社会科学院

房地产业研究中心主任）

　　（金陵／编制）