明起二手房开征个人所得税 双休日迎来交易高潮

　　明天，国税总局关于征收个人二手房转让所得税的新政就将正式生效。前昨两天正值双休日，沪上二手房契税办理迎来一波高潮，多个交易中心契税征收申报人数成倍增长。不过，更多人关注的是这笔所得税账究竟该如何算。

　　“涉贷”房赶不上末班车

　　昨天上午10：30，记者来到位于浦东崂山西路的市房地产交易中心时，电子取号系统显示契税窗口已经发出403个申办号码，超过了7月27日新政5天过渡期首日的全天发号数。除了增设供交易者等待的座椅，交易大厅内还多出一排桌子，当作税务人员开具发票工作的临时“窗口”。

　　其实，不是所有

二手房都具备赶“末班车”的条件。现场一个不断奔忙的房产中介人员告诉记者，26日以后他手上的成交量已经达到12单，远远超出以往每月2、3单的成交量。但是，如果成交的是“涉贷”二手房，就很有可能搭不上这趟车。因为根据有关规定，二手房必需还清贷款才能买卖，而要完成提前还贷，至少需要一周时间。所以这两天只有那些卖方无贷款，而买方需贷款的二手房才能抢在最后关头办理完税手续。

　　有些“细节”有待完善

　　由于有关操作细则尚未公布，这两天交易中心如潮的人群中，也有相当部分是专程赶来打听“个税账究竟如何算”的。

　　国税总局此次发文规定，个人所得税=个人所得税应纳税所得额×20%，其中个人所得税应纳税所得额＝转让收入-房屋原值-转让住房过程中缴纳的税金-有关合理费用(

装修费、住房贷款利息、手续费等)。假设陈先生于2004年11月以80万元(包括相关税费)在沪购买了一套建筑面积为80平方米的全装修商品房。他以首付20万元、贷款60万元的形式贷款买房，截至今年7月，共支付利息54623元，此外还付出公证费200元，评估费600元。那么如果他现在将这套住房以100万元的售价卖出，需要缴纳的个人所得税为(1000000-800000-1000000×5.55%-54623-200-600)×20%＝17815.4元。

　　当然，此处陈先生购买的是全装修房，如果他买的是毛坯房，并花了10万元装修，那么个人所得税应纳税所得额中还需去除装修费用。按照规定，“商品房转让前实际发生的装修费用，最高扣除限额为房屋原值的10%。”，此套房中也就是8万元。那么他需要缴纳的个人所得税为(1000000-800000-1000000×5.55%-80000-54623-200-600)×20%＝1815.4元，仅占卖出价的0.18%。

　　但是，目前购房者的疑虑在于，新政规定计税时支付的住房装修费用必须是“纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用”，而不少市民无法出示符合要求的发票，但事实上又耗费了巨资进行装修。那么这笔费用是不是就无法计入了？

　　另有家住浦东上南地区的钱老伯提出疑问：新政规定“对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税”，但目前大多数家庭在改善住房条件时，是先买新房，再卖旧房。这样一来，旧房还算不算“家庭唯一生活用房”？

　　昨天，市民金阿姨在交易中心忙着更改

房产证上的产权人姓名。原来金阿姨有一套自住房，最近儿子结婚，她资助了一部分又买了一套新房，儿子和她的名字都上了房产证。这样一来，尽管她仍旧只有一套自住房，但会不会在转让自住房时，涉嫌不是“家庭唯一生活用房”？于是赶在“大限”前把自己的名字从儿子的房产证上撤除……看来，以上市民碰到的疑问，还有待进一步的操作细则解释。

　　本报记者张奕 本报实习生 郭艺珺