开发商须先定房价再拿地

　　昨天，国土资源部公布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》，并自2006年8月1日起实施。这两部新《规范》直接在土地出让环节稳定房价。新《规范》要求，房屋销售价格限制、销售对象、套型结构比例等条件将直接作为土地出让方案的重要内容。只有符合房价销售限制等要求的开发商，才有资格拿地。

　　定房价成先决条件

　　针对这两部新《规范》，国土资源部土地利用管理司主要负责人表示，为贯彻国务院调整住房供应结构、稳定住房价格的精神，两部新《规范》对编制国有土地出让方案、编制出让文件、发布出让公告、竞买申请审查、签订出让合同和土地供后监管等各环节进行细化，以有效落实“国六条”政策。

　　该负责人介绍说，具体操作程序为，编制国有土地出让方案时，国土部门可将

城市规划、房产、建设部门确定的中低价位、中小套型普通商品住房的套型结构比例、房屋销售价格限制、销售对象等规划条件和建设条件，作为土地出让方案的重要内容。出让方案报经市、县人民政府批准后，国土部门组织编制土地出让文件，并向社会发布出让公告。在国有土地招标拍卖挂牌活动中，符合出让文件确定的上述建设、规划和其他竞买申请条件的申请人，才能参加公开出让。

　　新规范还加强了国土部门对合同履行阶段的监督管理。在国有土地使用出让合同中，要明确约定公示的套型建筑限制、容积率等规划、建设和土地使用条件，并明确违约责任。一旦受让人违约，国土部门将追究责任，保证政府供应的土地能及时转化为中低价位、中小套型的普通商品住房供应。

　　开发商利润将受限

　　面对这两部新《规范》，有开发商反应强烈。

　　目前，土地拍卖主要遵循“价高者得”原则，市场上因此一直有观点认为：因土地价格在拍卖中节节高升，才推升房价，而开发商的利润率却不受土地成本上涨影响，仍持续上扬。根据2005年房地产企业的财务数据，万科等上市房地产企业近两年利润率普遍在30%左右，并没受土地价格上涨因素影响。

　　限制房屋售价的新规范，则直接动了开发商高利润率的“奶酪”。有开发商昨天表示，目前中小套型普通商品住房将要占到城市住宅开发总量的70%，如国土部门直接限制房屋售价，那多数开发项目利润率将下降。由于售价限制程度和各城市涉及面积还不明确，因此对企业的影响尚无法预料。

　　但该开发商表示，出让方案由国土部门拟订后，还要报经市、县政府批准，因此各地价格限制范围如何确定才最牵动大家利益，所以新规范的后续配套措施将直接决定开发企业的利润率。

　　用地预申请制度启动

　　引人关注的是，在《国有土地招标拍卖挂牌出让规范》中，还增加了用地预申请环节。

　　国土资源部土地利用管理司主要负责人表示，有条件的地方，市、县国土部门可建立用地预申请制度。单位和个人对列入招标拍卖挂牌出让计划内的具体地块有使用意向的，可提出用地预申请，并承诺愿意支付的土地价格。市、县国土部门应适时组织实施招标拍卖挂牌出让活动，预申请单位和个人应参加竞投或竞买，且报价不低于其承诺的土地价格。

　　有市场人士表示，2005年房地产宏观调控力度空前加大，观望气氛在全国范围内蔓延。自2005年9月，深圳、武汉和南京等城市相继出现土地流拍。用地预申请制度的启动，将有效减少流拍。

　　-链接·11类国有土地出让范围

　　新《规范》中全面明晰两类出让方式的范围。招标拍卖挂牌出让国有土地的范围具体为：(1)供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地；(2)其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的；(3)划拨土地使用权改变用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；(4)划拨土地使用权转让，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；(5)出让土地使用权改变用途，《国有土地使用权出让合同》约定或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；(6)依法应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。

　　协议出让国有土地的范围具体为(1)供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的；(2)原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准的；(3)划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准的；(4)出让土地使用权人申请续期，经审查批准的；(5)法律、法规规定可以协议出让的其他情形。