“上海商业地王”争端峰回路转

　　与上海徐汇区著名的港汇广场一路之隔的，就是曾经人气极旺的弘基休闲广场。如今，除了几处断壁残垣外，轰鸣的机器，忙碌的工人，以及数家依然坚守阵地的餐厅，成为这里新的风景。

　　这片如今看上去毫不起眼的工地，正是上海地产圈内无人不知的徐家汇88号地块，也称大宇地块。这幅总面积约3.5万平方米的土地之所以赫赫有名，不仅仅因为它被公认为是 上海目前最大、也是最后一块商业地王，更因为它背景复杂，引发过极大争端。

　　记者近日获悉，上海市窗口企业上实集团，已悄悄启动收购徐汇区区属企业城开集团的计划，后者就是88号地块目前的业主和操盘者。

　　换句话说，这块命途多舛的宝地，也许很快就将落入财大气粗的上实囊中。

　　88号地块的“贵族血统”

　　有关上实即将收购城开一事，最先由香港媒体于日前披露。本报记者随即向上实及城开双方高层致电求证，均得到肯定答复说“事情正在进展之中”。但他们都不愿透露更多细节。市场消息称，此次收购计划已进入对城开集团的企业审查及资产评估阶段。

　　不过，因为城开持有的88号地块实在过于惹眼，外界对此次应该颇为震动的国企并购案的关注，更多落在这块地上面了。

　　88号地块的昂贵身价，直接受惠于政府在其周边区域的庞大商业发展规划。

　　由于拥有汇金、六百、太平洋等众多的购物中心，徐家汇一直是上海的商业中心。但近年来徐汇区政府并不满足，还希望成为名副其实的商务中心。为此，区政府早就规划了一个“巨无霸”式的多功能复合型商业项目“徐家汇中心”。该中心占地13.2公顷，总建筑面积近63万平方米，而眼下徐家汇商圈全部商业设施的建筑面积，一共只有50万平方米。

　　88号地块堪称徐家汇中心的中心。按照规划，高达300米的项目中心主楼，亦即浦西

第一高楼，将在此处拔地而起。

　　早在11年前，这一地块便已启动开发，期间几经反复，留下一团疑案（详见相关资料88号地的“恩怨情仇”）。2005年徐汇区政府收回该地块，将部分股权转让给了区属企业城开集团，后者也负责开发建设“徐家汇中心”。徐汇区土地发展中心持有“徐家汇中心”60％股权，城开持有30％股权，余下10％仍归项目最早股东之一徐汇商城所有。

　　城开正式介入后，作为整个项目核心部分的88号地块开发逐步提速。在2005年12月上海举行的“地博会”上，城开集团首次展示了该地块新的规划模型。

　　上实城开联手“封杀”外资

　　不过，“徐家汇中心”项目总投资约需200亿元，开发周期长达5～10年，加上1200户居民的拆迁等棘手事宜，单凭城开这家区属企业自己的力量，显然是不够的。

　　城开集团总经理倪建达曾多次公开表示，希望寻找合作伙伴，共同开发该项目。其基本思路是，城开集团以20亿～25亿元自有资金启动项目，之后再向境内外融资，不断稀释股权，最终解决庞大的后续投资难题。

　　据媒体报道，香港地产巨头和黄、新鸿基以及刚进入上海的太古地产，出于对88号地块的浓厚兴趣，都向城开提出合作要求。但城开最后还是选择了上实集团。

　　上实集团政府资源极为雄厚，很多高级官员“下海”后均直接出任该集团高层。比如原上海市房地局局长蔡育天，去年就出任上实集团总裁。该集团拥有多家香港、国内上市公司，融资渠道多样，近期还在筹备成立一个颇具规模的房地产基金。

　　傍上上实这个上海滩呼风唤雨的“大款”，对城开来说，“徐家汇中心”开发过程中诸多关键问题都可迎刃而解。

　　而对上实而言，参与这样一个上海未来的标志性项目的开发，不仅对做强房地产主业大有裨益，项目本身的利润自然也非常丰厚。

　　当然，对始终处于幕后的徐汇区政府来说，分量极重的上实集团通过并购城开全面介入“徐家汇中心”的开发，可使长期以来围绕88号地块的复杂争端，终将尘埃落定。

　　“外资设限”为纷争画上句号？

　　两年多以前，当徐家汇88号地块之争达到高潮时，以出品“康师傅方便面”闻名内地的台湾顶新国际集团，曾经是事件最重要的主角之一。

　　2004年2月，顶新国际与地块原开发方韩国大宇签署股权转让协议。但3月份徐汇区属企业徐汇商城（88号地块股东之一）行使优先购买权，令上述转让搁浅。当事各方的争端也由此而起。

　　尽管后来各种错综复杂的原因，使顶新实际上已再无可能参与投资开发该地块，但一直以来他们始终不承认自己当初与大宇签订的项目转让合同无效，并不断通过各种渠道申诉，希望扭转局面。

　　但是，随着中央政府《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（即所谓“外资设限”政策）近日正式出台，以及上实集团的强势加入，风向彻底改变了。

　　“我们是台资企业，按规定算外资，在新出台有关政策中，属于被限制之列。”顶新国际相关负责人日前就此接受记者采访时表示，“一句话，现在顶新在这件事上已经毫无办法了。”

　　一度有意染指88号地块和黄等港资财团，最终也没有得手，反而是背倚上海市政府的上实集团“横刀夺爱”，以至于香港媒体在报道此事时，就猜测这与正在风头上的“外资设限”政策有关。

　　“从纯粹技术层面上说，刚刚出台的‘外资设限’政策，恐怕不会是左右88号地块谁属的直接因素，”一位不愿透露姓名的市场人士分析说，“但不能否认，一段时间以来国内对外资涌入的高度警惕和强烈反弹，多多少少都影响了此事的发展方向。”

　　话说回来，无论是两年多前那场徐汇区政府与大宇、顶新之间在88号地块归属问题上发生的激烈角力，还是现在各路外资悉数出局，黄金宝地“肥水不流别人”的戏剧性转折，归根到底都反映了这一事件中各方利益主体处事方式和思维模式上的巨大差异。

　　来自港台及海外的投资者，更多是在单一的商业交易原则指导下，机敏地四处“猎食”国内的优质物业和绝佳投资机会，以获取可观甚至惊人的利润。而作为真正“地主”的国内各级政府机构，遵循的又是另外一套游戏规则——他们无法坐视从自己手上批出的项目，借助数以十亿甚至百亿元计的市政规划投入产生丰厚的溢价，而这些财富最终流入别人的口袋，完全与己无关。

　　历经11年风风雨雨的徐家汇88号地块，也许从此将再无纷争，但它还是为我们留下了很多很多值得回味的片断。

　　相关资料

　　88号地的“恩怨情仇”

　　1995年10月，韩国大宇与徐汇区属企业徐汇商城共同出资1亿美元，成立上海大宇公司，大宇持有合资公司90％的股份，徐汇商城持股10％。大宇另外出资1.2亿美元支付88号地的土地出让金、动迁市政配套费用，并在此兴建办公楼、公寓、酒店及购物中心为一体的综合项目，其中主楼规划高达92层，建成后将成为浦西第一高楼。

　　1997年亚洲金融危机之后，大宇方面因为资金困难无力继续开发，地块因此闲置，后来徐汇区政府将其改为临时绿地，并兴建弘基休闲广场。

　　2002年前后，大宇的债权委员会决定出售该项目股权。2003年底，持有10％股份的徐汇商城决定行使优先购买权，报价5100万美元。不过，大宇方面认为报价过低，双方未能达成协议。2004年2月，知名台资企业顶新国际与大宇签订协议，以9000万美元的价格购买大宇持有的90％股权，并承担前者约3000万美元的债务。

　　其后，顶新宣布欲投资20亿元继续开发该项目作为集团内地总部，把原来设在天津的集团管理中心和财务中心迁到上海。

　　2004年3月22日，徐汇商城书面通知韩国大宇，决定行使优先购买权。4月15日，大宇与徐汇商城签订了相同标的的股权转让协议。至此，双方矛盾开始激化。

　　2005年，徐汇区政府收回该地后，将部分股权转让给城开集团，后者开始主导该地块开发事宜。

本报记者：王其明