REITs上市遇阻 王健林转战西南前景难测

　　本报记者党鹏实习生王蓉北京成都报道想不到曾经玩转国内足球的商业地产大佬王健林，临门一脚的功夫，并不比屡屡令人失望的中国足球队前锋们更高明。

　　不久前，麦格理银行向外界透露，因为打包物业租金水平校低，难以达到海外机构投资者和香港证监会的要求，迟迟没有路演的万达REITs（房地产投资信托基金）发行计划不得不中止。为此次上市安排一切的这家澳洲投资银行还表示，“批发基金”（wholesalefu nds）融资计划，将取代万达REITs上市计划。

　　为了扭转投资者对公司的固有看法，提高物业投资收益率，大连万达掌门人王健林近期转战西南，宣称投60亿元巨资开发成都、重庆的

商业地产项目。但有统计表明，仅成都一地，今年上半年商业用房空置已近45万平方米。这无疑给王健林新一轮扩张的万丈雄心，打上了一个大大的问号。

　　万达REITs搁浅原因众说纷纭

　　“万达与麦格理合资的REITs招股文件刚刚获得香港联交所的批准，预计明年2月在香港上市。万达成为内地在境外上市的第一批REITs之一已毫无悬念。”2005年底，万达集团董事长王健林曾这样向外界表示。

　　但时至今日，万达REITS仍未上市，而其路演计划也已经放弃。租金水平低，是万达“订单地产”商业模式的主要筹码，可也成了阻碍其顺利上市的软肋。

　　业界人士分析，万达商场物业经营的路数，与市场上通行的基本模式无异：即通过给主力店相当优惠的免租期吸引其进驻，以此为诱饵，高价销售主力店周边店铺。有说法称，万达50%以上的物业开发投资成本，要靠这种方式收回。

　　但此种厚此薄彼的做法，忽视了中小商户的利益，后者租金、

装修等投入成本较高，其商品价格也水涨船高，经常超过主力店吸引到进来的客源的实际购买力。实际上，在长春等数个城市的万达购物广场往往可以看到如下景象：轻装上阵的主力店沃尔玛门庭若市，周边中小商户们则门可罗雀，最终不堪重负，落荒而走。

　　大部分店铺经营无起色，租金水平难以稳步上升，必然导致以物业租金回报为基础的万达REITs股息回报率较低。同时，对于内资企业而言，要缴纳33%的企业所得税，物业投资回报率不低于8%~10%，才能被香港市场接受。而据了解，目前万达集团旗下主要商场项目实际回报率只有3%~5%。

　　日前本报记者就此话题电话采访了万达集团企划总监石雪清。他表示，现在仍处于敏感时期，事情未来走向还看不准，公司有意低调处理，继续等待时机。而万达北京公司负责人胡鸿章表示，有关他们旗下物业投资利润率低的说法，只是外界的猜测。但记者追问具体利润率数字时，他又表示不便透露。

　　“现在要综合考虑国际股市走势和有关运作资金等问题，还没有达到理想的上市时机。”他这样委婉地对记者解释万达REITs上市搁浅的原因。

　　转战西南图谋新市场

　　但不管怎么样，王健林并不是一个坐等天上掉下馅饼的人。

　　今年6月，万达斥资近3亿元在成都拿下一幅面积116亩的商业用地，计划兴建一处功能复合型的万达广场。这个被万达称为“城市综合体”的项目，位于成都市区二环路边上，总建筑面积约30万平方米，除一半左右面积是购物中心外，还包括11万平方米的高层住宅、4万平方米的

写字楼和酒店式公寓，以及1.2万平方米的城市广场。

　　“我们正在做项目规划，将在今年9、10月份正式开工建设，依然采取订单合作模式。”万达方面负责该项目的张霖介绍说，“整个投资近20亿元，至于和哪个主力商家合作，现在还没有确定，正与几家商业巨头洽谈中。”

　　看来，除了沃尔玛，万达或许已经结了“新欢”。

　　日前亲赴成都为此造势的王健林公开表示，成都市场可以覆盖整个四川省，甚至辐射重庆、西安、西藏、新疆等地，发展潜力非常大，万达今后西部的投资重点将锁定此地。他还宣称，今后至少要在成都做5个大型城市综合体，眼下对成都即将推出的一些大型商业地块非常关注。

　　据记者了解，除了近期在北京CBD区开发规模达50万平方米的万达广场之外，万达更多的投资流向西部的重庆、西安等城市，似乎也是有意规避东部发达城市较大的市场竞争压力。

　　比如说，今年5月，万达成功摘牌重庆南坪珊瑚村片区地块，准备启动重庆万达广场项目。在万达的西部蓝图上，他们将总共投资40亿元，把这个占地约147亩的项目，建成78万平方米的集购物中心、写字楼、高档住宅、商铺等各类业态为一体的城市综合体。

　　充分利用地方政策优势和地域市场优势，尽可能获得较高开发利润，也许就是王健林突然钟情于西南市场的真正原因吧。

　　哪里的钱都不好挣

　　纵横国内多年的王健林此番转战西南，自然是志在必得，但一切并不都在他掌握之中。

　　有业界人士分析，仅从万达成都项目选址来看，正好位于周边家乐福、北京华联和上海百联购物中心等形成的“火力交叉点”上，加上成都向来有“东穷”之说，万达在此开发消费水平偏向高端的商业广场，缺乏地段优势。

　　同时，成都商业地产项目竞争非常激烈。由于前期开发投资过度集中，2003年下半年开始，此类市场已发出供过于求的危险信号，此后经过2004年的普遍低迷，到2005年时供求矛盾终于达到高峰。当年1~9月份全市商业用房空置超过55万平方米，与该市住宅空置面积不相上下。而截至今年6月份，商业用房空置虽稍有下降，但仍接近45万平方米。

　　成都已经如此，重庆市场也不见得形势更乐观。王健林这一脚“长传转移”，能否突破重围，上演攻城拔寨的好戏，显然还需要时间来验证。

本报记者：党鹏