个税开征 二手房交易或持续低迷

　　 争议多年之久的二手房个人所得税终于下“全面征收令”了。国家税务总局下发《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，8月1日起，二手房转让又多了一项必征之税。

　　两成挂牌业主降价

　　“住房转让征收个人所得税矛头直指房地产投机客。按其房地产投资赢利部分的20%纳税，明显降低了投资获利的赢利空间，再加上二手房交易需要征收的全额营业税和其他相关的税费，二手房变现的成本再次大幅提升，短期投资房地产基本无利可图。”沪上中介汉宇地产总经理施宏睿如此表示。

　　施宏睿认为，七、八月份是

房地产交易的传统淡季，在这期间出台打击投资者的税收政策，交易量的下滑是可以预见的。近几个月上海二手房交易量将会持续低迷，继去年4月份以后，二手房市场有可能再次进入冷冻期。

　　来自美联物业上海11个区域门店的数据显示，自昨日征收个税消息发布至今，已经有接近二成的挂售业主为避开个税，主动降价，意欲赶在8月1日之前完成交易。

　　美联物业市场研究部资料显示，美联物业准备交易的房源中有接近40％不符合个税减免要求，在40％挂牌出售的房源中已经有接近20％的业主明确表示愿意下调售价，促进成交。降价洽谈幅度约占所征个税的3－5成。

　　中原地产浦东新区区域副总监叶厚彪表示，约50%的房东现在举棋不定，房屋的售价暂时维持原价，有个别急售的房东表示，如果能赶在8月1日前过户，则愿将售价适当下调10%-15%。约有20%的房东则表示将原来的售价改为到手价，将个人所得税转嫁到买方身上。

　　另有30%的房东则明确表示改售为租，做长线投资收租客。

　　新房市场或有波及

　　大华集团营销中心副总经理杨子江表示，政策对于二手房市场的影响，目前还不宜做出评论，需要一段时间的观察。但是联动的新房市场，有可能因此产生影响。“对于一部分客户来说，购买新房的资金来源之一就在于二手房市场置换所得。”

　　天地行翟国胜则指出，政策将打击新房市场的投资购房需求。总体上，由于本次征收所得税的政策对买方没有直接的作用，对市场产生的影响最终并不会很大，并且主要影响二手房市场，对新房市场的影响将在长期才能显现。

　　政策实施后，不排除一部分卖房者将税转嫁给购房者而进行提价的行为。但是，以往经历证明，卖方这种单方面的加价行为往往无人接盘，只能形成有价无市的局面。因此，对买方直接影响不大，他们不可能因此而去转换新房市场，毕竟同地段的新房和二房价格差别还是很大的。

　　但也有业内人士指出，根据2005年上海市统计局的统计年报，去年新建商品住宅销售总面积为2845.7万平方米，同期二手（存量）房过户面积为1971.55万平方米。个调税政策的实施，有可能使二手房的挂牌量减少，部分刚性需求则可能被迫从二手房市场向新房市场转移。

　　二手房该如何计税？

　　 刘先生于2004年6月以100万元购买了一套二手商品房，当时房价有点降了，想趁低吸纳。到了现在，想以120万元的价格卖出。

　　刘先生为贷款买房，首付30万元，贷款70万元，以20年等额本息的商业贷款方式购买此房产。从2004年6月到今年7月所付利息大约为77500元。另外，加上公证费和评估费近1000元。由于购买的是全装修房，没有可以抵扣的装修费用。现在他决定将房屋以120万元的总价卖掉，需要交纳的各类税费如下：

　　印花税房产总价0.05％1200000×0.05％＝600元

　　营业税房产总价5.5％1200000×5.5％＝66000元

　　个人所得税

　　其中，个人所得税应纳税所得额=转让收入-房屋原值-转让住房过程中缴纳的税金-有关合理费用房屋原值=原房价+印花税+契税+产权证印花税1000000+500+1500+5＝1002005元

　　转让住房过程中缴纳的税金=印花税+营业税1200000×0.05％+1200000×5.5％=66600元

　　合理费用=住房贷款利息+手续费+公证费等77500+1000=78500元

　　个人所得税＝(1200000-1002005-66600-78500)×20％=10579元

　　综上所述，刘先生转让这套房子，一共要交的税收为600＋66000＋10579=77179元。加上两年的利息支出，刘先生投资这套房产，一共赚到不到5万元。

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　　新政公布首日 交易中心迎过户高潮

　　经过半天时间的“消化”，市场开始对住房个税政策有明显反应，昨天上午还平静如常的浦东房地产交易中心，在下午开始出现数百人大规模排队现象。接受记者采访的中介机构相关人士告诉记者，因为许多二手房希望赶在8月1日前完税，预计接下来几天交易将会出现一定放量。

　　“如果能够找到下家，那么现在市场上大多数二手房还是能够逃开个人所得税的，但关键问题是迅速找到下家非常困难。”臣信房屋市场行销部张卉告诉记者，6月1日开始对购入5年内房屋全额征收营业税政策前，就已经有许多客户加快交易以避免多交税收，当时上海多数交易中心都可以让上下家先完税然后慢慢办理过户的相关手续。目前，上家同样可以要求下家在8月1日前先办理完税手续，来达到避免交纳个人所得税的目的。

　　据了解，目前上海市除徐汇区外，各区县基本上都可以先办理完税手续，再办理上下贷款偿还、下家贷款审批以及交易中心过户等手续。这也就表示，徐汇区房源的业主即便找到下家，也很难有时间“逃”掉个人所得税，而其他各区县只要买卖双方达成一致，还是可以通过先完税的办法避免8月1日后多交税。

　　“但现在的问题是，买家本来就比较犹豫，上家期望在短短5天时间内找到下家无疑是非常困难的。”信义房产市场部人士告诉记者，从昨天中午开始，信义房产各门店开始陆续接到客户电话，一部分在交易过程中的客户开始催促中介公司抓紧办理过户手续，另有部分业主表示如果能在8月1日前找到下家完成交易，则可以“适当调低销售价格”。

　　不过，由于经过前面一系列政策，许多感觉压力急于套现的业主已经套现，现在市场上的买卖双方心理都已经比较理性，所以并不会出现大规模抛盘的现象。我爱我家房产经纪公司负责人陆斌斌表示，部分业主出于求售心理在8月1日前可能会在一定程度上降低挂牌价格，但在8月1日后可能会重新恢复本来售价甚至上调售价，以转嫁增加的二手房个税。另外也将有部分业主会采取由售转租的“惜售”行动。

　　不过由于市场经过连续政策的调控已经比较理性，所以二手房市场即将到来的观望期不会维持太长。“虽然个税税率高达20%，但是个税的影响将不会超过营业税对市场的影响。”我爱我家陆斌斌说，营业税为全额征收，而个税仅为差额征收，还有优惠减免空间，所以其影响不会超过营业税。

早报记者 梁文汇 刘秀浩 叶莺 刘颖娟 罗勇成