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“该政策的实施日期为2006年8月1日，也就是说现在距离政策实施也就四天左右的时间，那么，为了减少交易成本，增加房产出售收益，二手房市场必然又会出现5月底营业税实施前那样的集中过户现象。不过二手房的交易价格在短期交易量下降时间段并不会出现明显的变化。”
26日，“链家地产”市场总监金育松在接受本报记者采访时作了上述表示。就在当
日，国家税务总局下发的《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(以下简称《通知》)，让二手房市场上一度传闻的个人所得税征收问题有了一个明确的答案。
该政策的出台无疑又为房产市场增添了一个变数。面对该变数，二手房市场又将会出现哪些变化？“链家地产”市场总监金育松认为，从市场角度来说，主要会出现以下几点：首先，《通知》规定：“个人转让住房应缴纳的个人所得税，应与转让环节应缴纳的营业税、契税、土地增值税等税收一并征收”，这就意味着此次个税的征收将会是一个“强制性”的征收方式；其次，个人所得税的实施在一定程度上会增加房产交易双方的交易成本，交易成本的增加，会降低房产交易双方的交易意愿。
因此，“链家地产”市场总监金育松认为，8月1日政策实施后，二手房源的供给和需求客户均会出现一定幅度的下降，从而会导致交易量在短期内的下降。不过，交易量的下降主要是那些涉及个税的房产，这就决定了房产的交易价格在短期交易量下降时间段并不会出现明显的变化。但是随着二手房交易量的回升，由于税费转嫁的原因会使得二手房的价格出现一定的上涨。
另外，细看一下，此次税务总局出台的《通知》与此前北京市出台的政策(《北京市关于个人出售住房征收个人所得税有关问题的通知》京财税[2003]732号)相比有了一些不同，应该是更具体和更明确，主要表现在几个方面：首先，合理费用更加细化。之前文件的合理费用是指纳税人购买、出售过程中缴纳的相关税费；而此次《通知》的合理费用指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用，在一定程度上表明政策的制定也更加科学。
也有业内人士认为，在二手房交易环节征个人所得税的操作难度很大。中原地产华北区董事总经理李文杰认为，首先，目前二手房转让环节对增值部分的认定比较困难。没有统一的认定标准，收取税费不现实。他提出，可以按照合同转让金额收取一定税费，而不是单方面的收取房主收益的增值部分的税费；其次，二手房的交易环节征收过高税费，将不利于二手房的流通，从而影响整体房屋价格的转让。营业税加上个税的双重税负担，有可能促使房主将房屋出售转变为出租，房源的紧俏会直接影响交易价格，成本增加最终会落在消费者的头上。“出台此类政策要考虑多方面利益，不能乱用税收手段。”李文杰说。
“国六条”中，强调要“进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用，”尤其是要“完善住房转让环节税收政策”。财政部科研所税收研究室主任孙刚认为，我国房价持续攀升的一个原因是房地产的投机行为难以抑制，而房地产的投机必须借助“二手房”市场才能实现。而在二手房交易中，谈及征收个税和营业税对抑制投机的作用哪个更大时，孙刚说：“个税对投机行为的抑制作用要好于营业税。一是营业税的时间期限削弱了其调节力度，一旦熬过年限，营业税或者无能为力，或者大打折扣。而征收个税则不存在期限的空子，无论何时转让，都可以发挥其调节作用。二是营业税最终会靠提升房价，将税负转嫁到买者身上。而个税的征收是不易转嫁的税种，不会影响房价，能够切实调节卖房者的收益。”
记者在采访时发现，不少业内人士认为，此项政策的颁布，对二手房的交易有着重大影响。以前地方政府在这方面的税收管理不是很严，有的只需要缴纳契税即可办理二手房转让手续。现在国税总局明确规定，从源头上把控二手房转让过程中的税收征收问题，这是一个狠招。国税总局此文件出台后，交易过程中的成本会大量上升。按照我国的税法，销售不动产的营业税税率是5%，城建税和教育费附加是营业税税额的3%和7%，个人所得税税率是20%，土地增值税按照四级超率累进税率计算，税率为增值额的30%至60%，还有印花税和契税等。
由此看来，以后买卖二手房，一定要先提前做好相关的税收筹划。
本报记者:洛涛 李佳鹏
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