从“不设防”到“管制” 外资购楼“门槛”高在哪

　　据新华社电24日，建设部、外汇管理局等六部门正式发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，对外商投资房地产市场准入、外商投资企业房地产开发经营管理和境外机构及个人购房管理三个层面予以规定。

　　有关专家认为，新政策的施行意味着我国房地产领域从对外资几乎“不设防”到实行“外资管制”，体现了三项原则（商业存在原则、自用原则和国民待遇原则），执行了两 项制度（房地产开发经营“核准制”、购房“实名制”），将对三类不同的主体（游资、机构投资者、“假外资”）产生三种不同的影响。

　　设限方向：三个领域

　　眼下出台的新政策对外资购楼的设限管制集中于三大领域：外商投资房地产的市场准入、开发经营，以及境外机构和个人的购房资格。具体“门槛”包括：

　　一是对外商投资房地产市场实行“核准制”。境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，须按规定申请设立外商投资企业，经有关部门批准并办理登记后，方可按照核准的经营范围从事相关业务。

　　二是对外商投资企业房地产开发经营管理实行“国民待遇”。外商投资房地产企业注册资本金未全部缴付、未取得《国有土地使用证》的，或开发项目资本金未达到项目投资总额35％的，不得办理境内、境外贷款，外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇。

　　三是对非中国居民在中国境内购买房产执行严格的审批登记和实名制。只有境外机构在中国境内设立的分支、代表机构和在境内工作、学习超过一年的个人，才具备购买符合实际需要的自用、自住商品房的资格；购房必须持有效证明办理相应的登记手续，并且必须采取实名制。

　　分析人士认为，出台这些新政策表明了我国对境外资金大量进入境内房地产市场的高度重视，显示了中央政府切实治理房产过热的决心，并已将其当作运用经济手段调控宏观经济的一个具体步骤。

　　三项原则“两全其美”

　　对于外资购楼管制政策，市场已有评价。基强联行投资管理(中国)有限公司的一位分析师说，新政策是可以接受的“良方”，因为它所遵循的三项原则、两项制度符合市场精神。

　　这三项原则是：商业存在原则、自用原则和国民待遇原则，两项制度就是房地产开发经营“核准制”、购房“实名制”。“商业存在原则”，即要求“公司落地”。近两年来，海外基金进入中国的步伐不断加快，其中大部分在中国境内并没有注册实体公司，而是通过内地管理公司实现对大量物业的收购。新政策将要求外资在境内购买非自用房产，须设立外商投资企业，投资总额超过(含)1000万美元的，注册资本金不得低于投资总额的50％。“自用原则”在新政策中体现在：境外机构和个人购买境内商品房的前置性条件是必须在境内工作、学习满一年；购房须出示相关有效证明，实行实名制。在境内未设立分支机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，将不得购房。

　　新政策中的“国民待遇原则”实质上是对外资房企长期享受的“超国民待遇”的修正。目前，国内各地对外资房地产企业的优惠政策涉及了土地、贷款、税收等多方面。中国社科院经济研究所研究员张平认为，新政策加强了对外商投资企业房地产开发经营管理，符合“国民待遇原则”。

　　业内专家指出，对非居民投资或购买本国房地产进行必要的限制是国际社会的通行做法。根据国际货币基金组织《2003年各国汇兑安排与汇兑限制》提供的信息，在其187个成员中有137个成员在交易或汇兑环节对非居民投资房地产加以管制。此前，中国却是全球为数不多的、对境外机构和个人投资国内房地产没有实质性限制的国家。

　　政策影响：“远近高低各不同”

　　新政策的实施将产生怎样的影响？市场人士认为，对不同的主体影响不一。

　　投机内地房地产市场的境外游资将受到打击。高力国际物业顾问有限公司研究与咨询部助理董事郑宗杰说，在境内购买房产的欧美人士占比较小，港澳台以及海归人士占比较大，“实名制对于港澳台以及海归的影响还是较大的。”

　　中原地产

豪宅部主管岳小龙表示，经过一年多的政策调控，目前境外购房者中短线操作者的比例可能只有3％到5％。如果新政策实施，短线操作者将更难有立足之地。

　　但对于机构投资者情况可能不同。中国指数研究院华东分院副院长陈晟说，新政策针对的大多属于短期个体行为的消费端，“理性的机构投资者应该不太会受影响”。

　　英国投资基金“高富诺泛海”上海首席代表于阳表示，“从我们目前的投资来看，融资比例一般被控制在50％至60％左右”，在投资额不变的情况下，如果有很好的海外融资渠道，注册资金不低于投资总额50％的限制基本上不会影响基金的利润。“倒是那些‘假外资’将面临被市场剔除的危险。”第一太平戴维斯研究部翁先生说。“假外资”是指在英属维尔京群岛、

百慕大、开曼等避税天堂离岸注册的中国境内的房地产开发企业，以超国民待遇回到中国投资楼市。注册资本金的比例提高，将迫使银行收紧对其信贷政策，最终加速其资金链紧张。

　　（卓珩／编制）