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昨天，建设部、商务部、发展改革委、人民银行、工商总局及外汇局联合发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》。其中规定：在华境外机构及工作、学习时间超过一年的境外个人方可购买自用、自住商品房，且必须采取实名制。专家认为，新政策略嫌温和，但会对大城市房价起到抑制作用。
外资准入门槛抬高
【意见摘要】境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当申请设立外商投资企业。投资总额超过1000万美元（含1000万美元）的，注册资本金不得低于投资总额的50％；投资总额低于1000万美元的，注册资本金仍按现行规定执行。
境外投资者通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业，或收购合资企业中方股权的，须妥善安置职工、处理银行债务，并以自有资金一次性支付全部转让金。
【专家点评】
难阻外资大规模流入
中国国际金融有限公司首席经济学家哈继铭：“投资总额超过1000万美元（含1000万美元）的，注册资本金不得低于投资总额的50％”的要求虽然抬高了外资开发门槛，却难以阻止外资大规模流入。因为境外资本的实力相当强，500万美金并不算多。
（陈琰）
规范贷款结汇行为
【意见摘要】外商投资房地产企业注册资本金未全部缴付的，未取得《国有土地使用证》的，或开发项目资本金未达到项目投资总额35％的，不得办理境内、境外贷款，外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇。
外商投资房地产企业的中外投资各方，不得以任何形式在合同、章程、股权转让协议以及其他文件中，订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款。
外商投资房地产企业应当遵守房地产有关法律法规和政策规定，严格执行土地出让合同约定及规划许可批准的期限和条件。有关部门要加强对外商投资房地产企业开发、销售等经营活动的监管，发现囤积土地和房源、哄抬房价等违法违规行为的，要严肃查处。
【专家点评】
看不出对外资的不利之处
北师大经济学院金融研究中心主任钟伟：“外商投资房地产企业开发项目资本金未达到项目投资总额35%的，不得办理境内、外贷款”的相关规定略嫌温和，与对内资企业的政策没有差别，从中看不出来对外资的不利之处。（陈琰）
境外机构个人购房受限
【意见摘要】境外机构在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产业的企业除外）和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房。在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房。港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。
符合规定的境外机构和个人购买自用、自住商品房必须采取实名制，并持有效证明办理相应的土地使用权及房屋产权登记手续，对不符合自用、自住原则的不予登记。
【专家点评】
应限定外国人购房套数
中国国际金融有限公司首席经济学家哈继铭：如何定义自住和非自住存在问题，如果一个外国人在中国同时拥有多套住房，他可能周末住一个地方，平时住另一个地方，所以这些房子都不能说不是自住房。应该通过明确购房套数的方式来进行甄别。（陈琰）
将抑制大城市房价
中国社科院金融发展研究所主任易宪容：此次出台的意见将对外资较为集中的北京、深圳等大城市产生较大影响，外资炒房是抬高房价的重要因素，新政策肯定会对这些城市的房价起到抑制作用，预计政府职能部门将针对具体环节出台更为严厉的措施。（陈琰）
此外，意见还要求各地不得擅自出台对外商投资房地产企业的优惠政策，已经出台的要清理整顿并予以纠正。
除署名外均据新华社
■业内反应
房地产业内淡看新政
国际物业顾问公司戴德梁行投资部董事曹念国认为，此次出台的政策没有预想的严厉，虽然提高了境外机构和个人在境内投资非自用房地产时注册资本金的比重，却没有从税收上予以限制。
著名国际房地产投资管理及服务公司仲量联行有关负责人认为，仅从高端住宅市场看，海外个人在境内的购房很少以炒房为目的，绝大多数都是在持有5-10年后才会出售。因此，新政策对高端住宅市场的影响并不会太大。北京阳光100置业集团常务副总经理范小冲预计，意见对海外华人和港澳台人士在大陆购房的影响更大一些。
SOHO中国董事长潘石屹则认为，没必要限制外资，因为与我国房地产业每年1万多亿人民币的成交额相比，外资所占的比例是非常小的，而且从国外的情况来看，几乎没有发达国家限制外国人购房。
有业内人士提出，外资购房主要集中在北京、上海等大城市，也的确对当地房价造成了影响，但“一刀切”不利于急需资金的二、三线城市的发展。（鲁欢）
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