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■易宪容
近年来，随着一些地方的房价快速飚升，外国资金备受关注。
昨日，建设部、商务部、人民银行等联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》。这份意见明确规定，“符合规定的境外机构和个人购买自用、自住商品房必
须采取实名制”。《意见》对非中国居民在中国境内购买房产，将执行严格的审批和登记制度。在境内工作、学习时间不满一年的境外个人，不得在境内购买商品房。外资投资购买非自用房产，应遵循商业存在原则，按规定申请设立外商投资企业。其中投资总额超过(含)1000万美元的，注册资本金不得低于投资总额的50%。
这样一个规定，对国内房地产市场有十分重要的意义。
从手上所获得的数据来看，进入国内房地产的外国资金并不是太多，即使在一些大城市也不会超过5%。但是，国外进入国内房地产市场的资金不在于多少，而在于起到什么样的作用。如果外国的资金是进入国内市场进行炒作，它完全可以利用金融杠杆来炒高一个地方的房价。可以说，为什么上海、深圳等地的房价能够在短短的一年多的时间内炒上去，很大程度是国外资金炒作这些地方的房地产市场的结果。特别是香港、澳门地区的一些民众与企业，是这次把国内房地产炒作上去的重要力量。
种种迹象和统计数据表明，在沿海发达地区和上海及北京这样的特大城市，推动房地产市场迅速膨胀、推高当地房价飙升的力量中，通过不同的渠道涌进来国外资金起到相当重要的作用，特别是一些中高档房产的开发炒作，基本上是外国资金炒作的结果。而且外资的炒作，并非完全是用自己的钱来做，而是大量利用银行贷款来开发房地产或购房、炒房。在这样的情况下，如果进入中国的外资开发房地产或炒房赚了，利润主要被外资拿走；如果开发或炒房的外资不幸被套牢，那么大部分风险会转嫁到放贷的国内商业银行头上。
以往不少地方政府极力鼓励国外资金进入当地房地产市场，甚至采取种种优惠政策。但是，《意见》的出台尽管是一个十分温和的政策，但它向国内房地产市场发出一个明确的信号，今后国外资金进入国内的房地产市场不仅要面临着市场风险，也要面临着政策风险。而这种政策风险是任何外国资金无法预测的。
但是，对遏制外资进入国内房地产炒作仍然有不少要改进的地方。比如，首先必须从规范注册资本金缴付入手，严格执行这样的规范，就容易堵住到国内市场炒房游资。
同时，与央行普遍提高房贷门槛的政策相呼应，也应当考虑限制银行对外资房地产企业的贷款比例，改变以前外资房地产投资中贷款比例过高的状况，做到与国内房地产开发企业自有资金比例的要求相同。
同时，还得从房屋交易环节与房屋持有环节，出台不同的限制规定。通过税收，可以控制其炒作之利润。只要让外国资金炒作房地产的投资者无利可图，那么国外资金也就没有进入国内房地产炒作之动机。国内的住房市场刚发展起来，国家更是有责任与义务来保证每一个居民的居住权，更是要限制与打击任何外资对国内房地产市场的炒作。
（金陵／编制）
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