外资收购物业下半年可能出现真空

　　“对我们来说，这实在是一件大事。”一名海外基金经理人这样说道。

　　上述基金经理口中的“大事”就是，昨天建设部、商务部、发改委、央行、工商总局、外汇局六部委联合发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（下称《意见》）。

　　对于宏观调控至今首个针对“外资”进行调控的《意见》，沪上境外投资机构显然表示出了不同以往的关注。

　　政策针对“房价过高”

　　公开数据显示，外资进入中国房地产市场的脚步正日益加快。截至今年6月底，新设外商投资房地产企业同比增长25.4%，实际使用外资增长27.9%；境外机构和个人购买商品房一季度结汇同比增长2倍以上。今年一季度，外资在中国购买建筑物的资金达45亿美元，超过去年全年。北京上海集中吸引了九成以上房地产外资。

　　在市场人士眼中，对外资采取一定限制措施，至少考虑了以下两个因素：首先是，海外资本一定程度上提高了

人民币升值预期，有强烈的投机倾向；此外，由于海外资金介入房地产市场，抬高了房产价格，成为目前房地产价格的一个重要推动力。

　　“可以很清楚地看到，《意见》由建设部牵头，显示出调控房产市场的意义大于防范金融风险。”专业人士指出，热钱目前进入中国的渠道有很多，包括对外贸易过程中的很多环节都有可能导致境外资金滞留套汇，而机构投资房地产只是其中之一，至少从目前来看比重并不大。

　　上海中原研究咨询部经理马冀认为，《意见》的出台可以顺理成章地理解为，目前的中国房地产市场还处于初级阶段，行业内存在太多的漏洞和缺陷，一旦投机者利用房产软肋进行正面攻击，而政府没有从立法上形成保护和预警机制，势必令政府处于一种极其被动的地位。

　　海外投资机构将调整策略

　　仲量联行中国区董事陈立民认为，《意见》的出台对于机构投资者的影响将是最直接的。

　　《意见》对于外商投资房地产市场准入条件、外商投资房地产企业的条件限制等都显得相当严格。意见指出，“境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当遵循商业存在的原则，按照外商投资房地产的有关规定，申请设立外商投资企业”；“外商投资设立房地产企业，投资总额超过1000万美元(含1000万美元)的，注册资本不得低于投资总额的50%。”此外，外商投资房地产企业还必须经过严格审批；在与国内开发商合作时，项目转让、借款结汇、土地转让等方面，外商也受到严格限制。

　　事实上，《意见》公布后，海外机构投资者已一改此前对其他宏观调控政策出台时的轻松姿态。“这个政策将会很大程度影响我们对于未来市场的判断。”扬子基金上海首席代表顾弘表示，对于境外投资机构来说，《意见》的影响是多重的。首先，《意见》明显加大了投资机构对于政策风险的预期，虽然国内调控地产的政策不断出台，但之前的调控对于机构投资的影响并不大，甚至某种程度上来讲，由于调控导致国内投资者资金紧张，反而给了资金实力雄厚的海外机构更大的投资机会。而“《意见》却是直接针对外资的，这对中国来说是第一次。”

　　机构投资者担心，从过去的调控经验来看，这将成为未来一系列限外措施的开端，而太多不确定因素将大大加大投资决策的难度。

　　此外，《意见》的出台实际上关闭了海外机构直接购买成熟资产的大门，机构只能够通过合资或直接注册公司的方式来进行资质范围内的投资，这对于很多基金来说等于是操作模式的完全颠覆，他们将面临复杂的适应及调整过程。

　　下半年可能出现外资投资真空

　　顾弘告诉记者，除了对于未来投资前景的预判之外，海外机构的操作困难之处还在于，《意见》增加了部分上报规定，审批过程无疑将会被拉长。

　　《意见》明确，未来外资在交易过程中，从注册资质调查、转让金支付、结汇等各个环节都将被严格审查。顾弘表示，这将使得外资机构交易环节的成本更大；另一方面，卖方也可能因为外资机构操作时间过长而直接取消交易。

　　上海东方早报记者从采访中了解到，由于《意见》的出台，海外决策层出于谨慎原则，已经有多家机构暂停或取消了一些正在进行的收购谈判。

　　“我们目前的做法是继续寻找项目，进行预判，但在《意见》实施细则出台前暂时不进行实质性操作。”顾弘表示。

　　采访过程中，记者发现，除了少数风险投资进行较大比例的杠杆融资外，大部分境外地产投资基金在项目收购时的注册资本金都在50％左右，具体的执行环节反倒不是他们担心的主要部分。

　　陈立民透露，虽然尚未有正式操作时间表出台，但外管局对于资金流入的限制已经趋于严格。而对一向谨慎的海外基金来说，观望将是难以避免的。陈立民预测，由于境外资本可能进入调整状态，至少在未来3至12个月内，市场上将很难出现类似今年上半年的大规模物业收购案例。大部分海外投资者的收购计划可能最早也要等到明年。

　　港澳台居民和华侨会有“优惠”

　　除对机构投资者进行限制之外，政策同样对海外个人购房者进行限制，规定只有“在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住的商品房，不得购买非自用、非自住商品房。”但是，《意见》同时指出，港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。

　　“从政策来看，很清楚地规定了港澳台地区居民以及华侨会享有适当优惠。”仲量联行中国区董事陈立民如此表示。由于在上海等地购买物业的个人投资者大部分为华人，这一政策“优惠”很有可能出现放大效应，而真正的外籍人士大部分没有购房习惯，除了已经在中国工作较长时间以外，很少有人在中国置业，这使得政策的限制效果有可能无法体现。

　　实际上，很多业内人士认为，海外个人投资者才是真正意义上促进

房价的“主力”。大量的个人投资者的投资行为往往比大型机构更隐蔽，而影响却更大。发改委研究中心主任王小广表示，海外个人投资者实际上更倾向于单纯的房产价格炒作，这种炒作力量结合国内游资资本，很容易形成巨大的价格推动力，并带动城市房产价格的上升，而从数据来看，这已经是很多城市房产价格上升的主要原因。

早报记者 刘秀浩 程佳