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昨日，六部门公布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（下文简称“《意见》”）。一般而言，限制外资进入房地产市场的规章应当符合以下三项原则：有效遏制投机、最大限度减少对非投机性跨境房地产交易的干扰、尽可能降低风险成本。
《意见》规定，境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产必须遵循商业存在原则申请设立外商投资企业；投资总额超过1000万美元（含1000万美元）的外资房地产注册资
本不得低于投资总额的50%；强化对外资房地产企业股份和项目转让、跨境股权并购等交易的审批；外商投资房地产企业的中外投资各方不得以任何形式订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款；符合规定的境外机构和个人购买自用、自住商品房采取实名制……如能落实，有助于遏制房地产市场上炽热的外资炒作之风。
尽管如此，即使不考虑外资“超国民待遇”对外资的激励、不考虑各部门之间的协调问题，特别是如何防止一些地区和部门为了利用外资“政绩”而违规放松监管，《意见》本身和实施过程中也存在一定的不确定性，要想充分实现预期效力，尚需进一步明确细化。
首先，从《意见》条款来看，管理层力图区分境外买家中的自用者和投机者，因此有了“自用房产”的规定，基本倾向对境外机构和个人在境内购买自用、自住房产从宽，购买、投资非自用房地产从严。然而，“自用房产”如何界定？是按照一年中的使用时间，还是按照人均多少面积？如果是按照前者，有些非居民个人来往境内外频繁，却是正常的业务需要；如果是按照后者，不同消费者消费需求差别很大，如何规定一个统一的人均面积标准？在此问题上存在不确定性，需要进一步的实施细则来明确。
其次，《意见》对港澳台地区居民和华侨在境内购买房地产给予了相对宽松的待遇，如第（十）条规定，“港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。”给予港澳台地区居民和华侨一定宽松待遇是应当的，因为他们也是中国国民，但是我们也要看到，港澳台地区居民和华侨构成相当复杂，其中一部分人投机倾向甚至比外国人还强。从主要城市房地产交易情况来看，在境外买家中，来自港澳台地区的买方投机倾向强于外国买方。以北京市房地产各类买家成交平均价格为例，数据显示，外国人的成交价格在12000元/平方米左右，港澳台买家成交平均价格超过2万元/平方米。为了集中监管力量，强化监管效力，或许可以考虑针对来自投机倾向较为严重地区的海外买家强化监管，但这样做如何与合理优待港澳台地区居民和华侨的原则统一起来，还需要进一步考虑。
第三，非居民和居民合作或者利用“非居民”与“中国居民”双重身份开展跨境投机的做法值得重视，但此次发布的《意见》没有对此作出更明确的规定。非居民和居民可以联手从境外引进资金炒作境内房地产而规避《意见》所要求的监督。
非居民和居民个人公开合法的资金跨境转移多数通过侨汇渠道。侨汇曾经是中国的重要外汇收入来源，随着国内生活水平和经济开放度的提高，侨汇已经日益成为海外侨民及其亲友的理财工具。2000年-2004年间，该项目收入每年同比增幅高达29.9%-52.5%，很大程度上系国内利率较高、人民币升值预期和房地产市场预期收益吸引所致。在2004年4月1日国家外汇管理局《关于规范居民个人外汇结汇管理有关问题的通知》实施之前，监管部门对居民个人外汇结汇几乎没有任何限制。即使按照《关于规范居民个人外汇结汇管理有关问题的通知》规定办理：一次性结汇金额在等值1万美元以上、5万美元（含5万美元）以下的，由银行审核有关收入合法性的证明材料后办理；一次性结汇金额在等值5万美元以上的，居民个人向所在地外管局申请，经外管局审核真实性后到银行办理；上述真实性审核也很难防止投机性跨境资本通过这条渠道进入中国房地产市场。
此外，一些炒家采取平行贷款等办法，规避资本管制，也需要切实可行的措施填补漏洞。 文 梅新育 王杰
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