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□文 辛声 大连海湾上一块土地将被拍卖。拍卖公司实地调查后发现，产证上是677亩，拍卖的却只是其中的500亩，而且其中数十亩地已经被“天降”的高速公路和池塘“占领”，土地所有人与当地还有讲不清的债务纠纷……
就是这样一块特殊身份的土地，7月17日下午，居然在3个买家的激烈竞争下，以高出底价700万元成交。
拍卖公司北上“找茬儿”
6月中旬，长江国际拍卖有限公司接受了上海法院的委托，负责拍卖大连市甘井子区大连湾土城子村原“国际明珠城”项下部分国有土地使用权。
接手后，拍卖公司了解到，该块土地使用证宗地面积为451335.6平方米，被拍卖的土地只是其中的333330平方米。也就是说，买受人办理过户手续时还存在一个问题：被执行人需要配合办理土地使用权面积重新划分后才能办理正确的土地证；这样看来，过户日期、办妥权证分割的时间难以预计。
除了过户问题，该土地是否还有其经问题？告知买受人瑕疵是拍卖公司的义务！6月21日，拍卖公司总经理俞省明带领一干人马赶赴大连湾，进行实地调查。
"5个重要瑕疵特别告知”
拍卖公司马不停蹄地走访了大连市国土局、高速公路管理办公室、土城子村等8家单位，果然又发现了几个重大瑕疵。
原来，被拍卖的土地上比原图纸多出了一条正在修建的高速公路，而且横穿整
个地块；一片正在经营的养殖池塘也不在图纸里；被执行当事人可能因拖欠征用款与村里存在债务纠纷，可能会影响买受人正常入驻；实际的界桩需要买受人重新打桩，并由当地土地主管部门等相关机构最终认定……
回到上海，拍卖公司立即请来公司及债权人的法律顾问，一起协商起草一个“特别告知”。
“我们一定要详尽告知买受人瑕疵，还要加上一条提示，做到对买受人负责！”
于是，参加拍卖会的人们发现，“特别告知”中不仅详细地介绍了拍卖公司调查的5个现状（包括瑕疵），还有一条“拍卖人提示”：竞买人须在对标的现状及相关政策作详尽调查的基础上，把握投资机遇和风险。
明白投资才有利可图
上周一下午，大连湾的土地拍卖会上数十人参加了拍卖会，法院、债权人均到场监督，3位竞买人领取了该标的竞买号牌。
拍卖师用4分钟时间详细讲解了“特别告知”后，竞买开始。起拍价3250万元，加价幅度100万元。随着3个号牌此起彼落，3分钟后最终价格停留在3950万元，举牌者是来自大连的买家309号。
据介绍，3位竞买人全部了解了标的的瑕疵后才参加拍卖的，心理价位不超过4000万元。买家婉言拒绝采访，一位竞买人说：“这次拍卖会的特别告知非常好，提醒了我们的投资方向。”
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