|
近年来，除了流入内地楼市的海外民间资本外，国外一些投资机构如摩根士丹利、凯德置地及高盛等，动作也很大。据统计，2005年我国房地产与外资合作项目2119项，合同利用外资金额达194亿美元，实际利用外资金额54亿美元。
从其投资地区看，约有50%资金投在北京，约43%投在上海，其余资金投在大连、哈尔滨、武汉、南京等二线城市。从资金来源看，约44%来自美国，约36%来自新加坡，约20%来
自澳大利亚。从投资物业类型看，写字楼占58%，商铺占30%，住宅占7%，工业厂房占2%。
海外资金在内地楼市的活跃表现，已经引起国家相关部门的高度重视。实际上，早在2003年，就有业内专家指出，海外资金涌入国内房地产市场，是导致部分大城市房价虚高的重要原因，呼吁限制外资在中国炒房，但当时没有受到更多关注。同时，由于统计制度上的缺陷，境外资金投资中国房地产的具体数额，未能得到及时而准确的统计，外汇管理局也未能出台相应措施进行整治。
我们认为，近期国家酝酿出台的“外资设限”政策措施，可能包括以下四个方面内容：
第一，调整税收政策，比如调整进入房地产领域的外资一直享有的所得税减免等政策；
第二，对房地产企业中的外资比重和房地产企业的外债规模做出限制；
第三，从资金流入和结汇方面出台一些行政性的外汇管理措施；
第四，在外汇管理政策上，区别对待非本国居民个人和非本国居民法人，而外资的自住性买房应该不在限制之列。
我们预计，近期国内楼市中的海外资金将有如下几方面走势：首先，在限制政策实施之前，谋求迅速套现，令楼市供应量大增，价格会出现短线调整甚至下跌；其次，尚未进入国内房地产市场的资金，会考虑暂缓进入，市场上的表现是需求减少，房价有调整的可能性；再次，新政策的出台会影响外资流入量，外资流入的减少，市场投资（投机）份额也会相应减少；最后，随着外资投资更加谨慎，大规模的炒房模式将会受到抑制，而与内地开发商共同开发的模式，可能会逐渐占据主流地位。
（作者为戴德梁行北京公司投资部董事） 本报记者：曹念国
| 
