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"限外"政策揭幕 宏观调控向股权换"热钱"开刀


http://finance.sina.com.cn 2006年07月20日 09:04 保监会网站

  六部委限制外资内地“炒房”政策揭开面纱宏观调控向股权换“热钱”开刀“非常及时,很有必要。”昨天下午,中国社科院房地产金融研究所尹中立博士看到“建住房(2006)171号”文件后感慨。该文件即传言中的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》,由建设部、商务部、国家发改委等6方共同制定。如传言所说,该文件分为4部分,共14条,对外商投资房地产的市场准入、开发经营,以及境外机构和个人购买房产等3大领域,进行了明确规范。设实体公司监管“热钱”流向政策(一)境外机构和个人在境内投资购买非自用
房地产,应当遵循商业存在的原则,按照外商投资房地产的有关规定,申请设立外商投资企业。政策(二)外商投资审理房地产企业,投资总额超过1000万美元(含1000万美元)的,注册资本金不低于投资总额的50%。政策(十)在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间1年以下的境外个人,不得购买商品房。解读:“以前外资进入国内房地产市场无法监控,现在要求必须设立公司,注册公司就要按照经营状况缴纳税收,一是通过增加交易成本,减少一些投机性外资介入的可能性;二是有利于政府加强对市场的监管。”尹中立认为。戴德梁行写字楼部助理董事张家鹏介绍,从去年人民币实行浮动汇率以来,人民币升值的呼声更是不断,大量的海外热钱押宝人民币将会继续升值,大规模的外资涌入中国内地市场,而投资房地产业成为了这些热钱的首选。他认为这些资金的涌入带有一定投机性,迫使其成立实质性的注册机构,可以一定程度避免炒作。向股权换“热钱”开刀政策(八)外商投资房地产企业的中外投资各方,不得以任何形式在合同、章程、股权转让协议以及其他文件中,订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款。解读:张家鹏介绍,境外资本投资内地楼市主要有3种形式:一是帮助项目融资持有一定股份,然后通过股权转让赚取收益,欧美的投资企业经常采用;二是通过收购成熟物业,收取租金盈利;三是直接投资房地产开发,主要包括港资、台资、东南亚的一些地产开发企业。“对股权转让设限是非常关键的。应该是监管部门看到了这样的苗头。”尹中立所说的“苗头”是指上述第一种投资方式。按照相关规定,境外资金不能对境内企业直接投资,但是可以通过参股的方式。这些境外资金多数是热钱,以快进快出获利,所以企业在获得这种资金的同时会承诺:约定期限内有境内公司回购热钱所持股份,保证热钱变现。2003年之后,这种运作方式逐渐增加,抵消了宏观调控的效率。而且从今年初开始,出现外资购买房地产上市公司的股票以达到曲线投资的目的。[][46]


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