组合拳痛击房价 地产新政，机遇还是挑战？(图)

　　

　　地方细则将陆续出台，一个全新的竞争平台由此搭起，地产企业将过渡到新一轮的竞争发展阶段。余志雄摄

　　“深沪两市的房地产

股票都涨了”一位老股民一脸的兴奋，地产股在低迷了很长一 段时间之后，终于攀高。

　　作为行业的晴雨表，股市的起落反映了投资者的预期———新的增长期到来了。而转机在建设部《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》文件(简称“165号文件”)的下发，之前人们普遍关注的“90平方米”、“70%比例”终于有了明确的指向。

　　房产后新政时代下房地产企业如何谋求新突破？开发企业的产品和服务只有贴近消费者的实际需求才能被认可。展望下半年，市场走势将会怎样？中低收入者能否圆住房梦想？

　　地价、房价双限政策酝酿中

　　细则正式出台前，市场上不少别墅类开发商尤其胆战心惊，如果70％的限制是针对单个项目，那么这些远郊大户型项目将可能面临夭折的危险。所幸已知的《细则》没有一刀切。

　　随着《意见》出台，各种传说不攻自破，正大行相关负责人预测，政府部门今年新政的目的之一便是加大中低价房供应量，“要想实现这一点，有关部门应尽量在新审批土地上做文章，在开发商拿地之前便作出相关规划。另外，土地实行招标，建设限价商品房。”

　　记者还了解到，土地出让中招标的方式将逐步扩大，以控制地价上涨。目前的招标方式可能正在采用“差额最小”的标准，也就是由地产商报出“地价”和“房价”，地价最高而房价最低者中标。来自国土资源部的消息称，近期国土资源部已经下发了以“限地价、限房价招标”相关内容的征求意见稿，以规范相应流程。

　　现场直击：楼市低调潜行

　　长沙市场各楼盘的反映，从新政推行以来就是波澜不惊。

　　据统计，尽管宏观调控，但近来开盘的楼盘相当多，6月份共有标志·麓谷坐标、美林银谷、左岸春天、绿城·桂花城、麓谷坐标、鸿景雅苑、富景园、嘉顿·新天地等多家楼盘二期或新盘上市；7月份，满庭芳、天剑·华城、东方公寓、金碧文华、麓谷·沐春园等多家楼盘开盘，7月底预计开盘的宏宇·南国嘉苑以及8月份的天翔新新家园、嘉逸名庭等。

　　楼盘开盘向来被开发商视为最佳的宣传和销售契机，但出乎意料的是，这些楼盘的开盘都相当低调。

　　业内人士分析，不排除部分开发商存在捂盘惜售的心理，当然，这与消费者的观望也不无关系。同时，随着去年尤其是下半年以来，因调控而延迟入市时机的多家楼盘，此时进入后期封顶阶段，箭在弦上不得不发。

　　据长沙房地产信息中心的数据显示，从期房交易来看，本周总交易量和上周持平，看不出与新政有关联性。从当日成交量上来看，从7月11日开始，有一个小幅度下滑的过程，11日374套，12日278套，13日211套，14日250套。但从细则出台后的14日开始有所回升。

　　下半年楼市将会怎样运行？希望一干专业人士的分析，为我们廓清迷雾。

　　声音

　　想办法在90平方米中做三房、四房

　　湖南方圆设计事务所首席设计师 谭克修

　　从项目定位上来说，新政后的户型设计提倡简洁、紧凑。37号文件出台以来，90平方米成为焦点话题，关于户型面积的讨论不绝于耳，最近165号文件终于用建筑面积而非套型面积澄清了疑惑，但不管怎么规定和限制，紧凑依然是不变的旋律。按照过去的标准，90平方米只能做两房，而当前我们做的调查发现，市场的主力需求是三房和四房，四房的销售特别多。对于单身的年轻人来说，90平方米做成两房是一种浪费，对于三代合居来说，就得想办法在90平方米中做三房、四房。

　　设计如何做紧凑呢？经过研究可从以下几个方面进行。一是把套内交通面积压缩；二是把书房结合主卧或客厅来做；三是从户型配套结构上也做一些努力，如设计落地飘窗，增加采光的同时也可增加使用面积；还可利用凸阳台只算一半面积的优势节约面积增大适用空间；另外，可以利用5米的层高，设计2．8米的层高合2．2米的夹层，也能达到增加适用面积的目的。四还可以考虑把一些住房功能独立出来，比如三代居，可以把老人的使用空间从整体功能中剥离出来。

　　开发商的选择宜顺势而为

　　标志地产常务总经理 于忠

　　新政的目标，就是要解决普通人的住房问题。

　　房地产市场不是一般的完全竞争市场，而是区域性的垄断市场。住房也不同于普通的市场商品，而是一种准公共产品，它涉及到基本的人权———居住权问题，不能用完全的市场化来对待这一行业，因此政府对房地产市场施以行政干预是世界各国普遍存在的现象，我们看到在许多发达国家，穷人的居住问题得到了很好解决，就像养老、失业和教育问题一样。

　　1998年以来，我国房地产行业的发展一直走的是单纯的市场化和效率导向的路子，着眼点被放在扩大内需，而不是解决安居问题上。但我们的社会保障体系的脚步却跟不上，收入差距也过大，这样，必然导致两极分化：买房的，或者说买得起房的是有房的人，他们或为改善居住条件，或为投资；而穷人只能望房兴叹。

　　在新加坡、香港等地，只有30％的富人买私家房产，这些房产开发的用地都由政府通过公开竞拍以高价出售，所得的利润通过政府公屋建设转移给普通民众，以实现“居者有其屋”计划。

　　而在我国，经济适用房只占很小比例，大部分的住房需求还只能通过购买商品房的途径解决，况且这种市场化的操作模式是不可逆转的。因此，在此前几轮调控难以奏效的情况下，政府只好直接对产品供给进行行政干预，让开发商与政府一道，在一定范围内承担起保障民众居住权的企业公民责任。

　　在这种背景下，开发商可以有几种选择：一是出局，即遵循资本逐利的原则，将资金投向回报更高的行业，如私人股权投资；也可以转向此次调控没有涉及的商业地产；如果继续开发大的住宅区，在加强对住房产品本身的研究之外，对能切实提升楼盘附加值的内容，如教育、生活配套、出行条件的改善、公共空间的营造、社区文化的建设等方面，应给予更大关注。在这方面，广州华南新城板块众多大盘的操作手法值得借鉴。总之，宜顺势而为，不可逆流而上。

　　要加强产品创新和成本控制

　　湖南绿城营销策划部经理 祝海

　　2006新政细则的尘埃落定，对每一个房地产企业提出了新的课题。在新的政策下，尤其是在对套型面积和比例控制的新形势下，如何适应市场变化，是未来相当长一段时间内面临的问题。

　　■产品创新：

　　目前，长沙市场上的产品除单身公寓外，套型建筑面积小于90平方米的并不多见，以90平方米以下为主的楼盘更是罕见。因此，对于以90平方米以下户型为主的产品，相对合理的建筑形态、户型布局与功能定位，多数开发商和消费者还缺乏较为深刻的认识。因此，对这类产品的学习、研发与创新，是多数开发商在新的市场形势下赢得市场先机的关键。

　　■成本控制：

　　在短期内，由于市场细分和产品细分尚未形成新的格局，户型和产品的同质化现象将较为普遍，而价格竞争将是这一层次产品竞争的重要因素。在不降低产品品质的前提下，加强公司治理，提高成本控制能力，有利于在同类产品中形成价格竞争优势。

　　在适应中坚持

　　长沙阳光100推广总监 朱李平

　　国家大了，这个家不好当啊。这是百姓在体谅政府时常说的一句话。这句话也适合当前中国的房地产市场。如果说百姓的包容是一种无知中的无奈，而地产商的包容则是一种无畏中的无奈，因为绝大多数地产商一直很听党听政府的话，因为他们一直遵纪守法按章行事，因为他们认为没有规矩不成方圆。

　　国家大了，我们体谅政府的难处。我们还得工作与生活，我们还将负责任地把自己的孩子———楼盘这个庞大的产品呵护好打造好。

　　阳光100的观点就是，以不变应万变。坚持为城市创造价值的品牌理念不变，坚持为客户创造价值的服务理念不变，坚持自己的市场定位与目标群体不变，坚持自己的营销推广思路不变。在不认同中宽容、适应、坚持，相信未来的中国房地产市场会更好。

　　采写：潘昭晖 夏瑞虹 兰津

　　不能多生，那就优生优育

　　湖南天翔房地产有限公司总经理 许铭生

　　对新政的理解，国家或许是为了节约资源、节约土地。中国人多地少是不争的事实，多年来，人口政策已为人民所接受，形成了“铁律”。而住房面积是否也如此不得而知，因为不知道谁应该住大于90平方米的住房，谁又不得超过90平方米，所以就没法掌握市场需求。90平方米以上的是30％的购买者，90平方米以下的是70％的购买者，这是房地产商面前的一道难题。房产商以前的难题是摸不清市场，而现在是不需要摸市场了。房产商又要回到他们以前适应而现在已不适应的事了，这是一个十分有趣的事，房产商该忙什么呢？

　　孩子不能多生了，所忙的就是优生优育。中天广场虽然定位在2004年，2005年又作了大量优化，但确是一个优生优育、精耕细作的过程。当时就为将来的准业主是哪些人，不会是哪些人；会做哪些事，不会做哪些事，很少做哪些事，经常做哪些事，偶尔做哪些事，而绞尽脑汁，最后总算慢慢整明白了。然后依据他们需要的空间做了设计，国际公寓共630套，90％以上是90平方米以下的套型，超过90平方米的套型每层仅布置了两套。这个竟与国家新政不谋而合，样板房户型出来后，也得到准客户的高度评价，看了以后业主们还不信户型的尺寸，害得我们的置业顾问还得带卷尺量给客户看。用心去做，不会难倒我们的业内人士，时代变了，生活方式变了，政策变了，我们就跟着变罢。

　　有效解决途径：户型创新、品质提升

　　卓越·蔚蓝海岸营销总监 刘梅

　　后新政时代的挑战和机遇，首先来自于行政力量下的产品同质化问题。如果此次地产新政是政府一个中长期政策的话，可以预料，在这一宏观政策的调控下，未来一个比较长的时间内，会出现一个90平方米户型占主导的时期。相对于大户型而言，中小户型创新的难度更大，更容易出现户型趋同的同质化倾向。同质化必然导致价格战，价格战又会导致产品品质的降低，这是我们大家都不愿看到的。要突破同质化的困境，户型的创新和品质的提升是有效的解决途径。打破以面积定档次的概念，建造高品质、多元化的产品，提升住房品质和业主生活品质，是后新政时期地产的一个总体发展趋势，届时，市场的竞争将真正取决于产品的品质、个性以及其他增值服务。

　　后新政时代的第二个挑战和机遇，应来自于房地产开发企业的管理能力和现代开发意识。地产新政后的一个变化，将出现在土地的供给方式上，即新的土地出让方式会在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。土地招标不仅要竞地价还要竞房价，带来的直接后果就是开发商利润降低，必须降低成本。从长远看，降低成本，只能来自两个方面。一个是行业重组，一个是采用高新技术，住宅生产工厂化将代替手工生产。这种运作方式对开发企业提出了更高的管理能力和资本实力的要求，资金实力和管理能力不够的开发企业会逐渐被市场淘汰。作者：潘昭晖 兰津

稿源：长沙晚报