厘清会所难题

　　■崔庆丰

　　经过仔细比较，张女士在“ＸＸ庭院”楼盘选购了一套房。吸引她的是开发商在其发行的“客户通讯”材料上标明的会所情况：“规划了功能全面的超大尊贵会所”，“设有超星级ＶＩＰ会所和完善配套”。但后来该会所用房一直大门紧闭，里面也没有任何装修。

　　于是，张女士将开发商告上法庭，要求开发商按照合同约定支付违约金。她暗中庆幸自己在签合同时多了一个心眼——让开发商在合同中写明，如不能按期交付会所，应按照万分之三每日的标准向其支付违约金。

　　开发商的答辩很简单：（1）会所在合同约定的交付期限之前已经验收合格，取得了建筑工程综合竣工验收备案表，并已经交付给了物业公司，物业公司开不开业那是物业公司的事，开发商的义务已经履行完毕；（2）合同并没有约定会所的具体设施和

装修标准，“客户通讯”不是合同、不是楼书、也不是广告，不能作为参考标准；（3）会所能否按时投入使用对张女士影响不大，张女士不会因此而遭受具体损失，要求按照合同法及相关司法解释的规定降低违约金。

　　张女士很生气。她向法院陈述说，她购房时要求的是会所能够实际使用，开发商的答辩简直是“良心让狗吃了”。

　　法院最终认定：尽管合同没有约定会所有什么具体设施，但有会所是肯定的，开发商不能按约定交付属于违约行为，应当承担违约责任；张女士并没有证明自己因为开发商的上述违约行为遭受了多少损失，故法院根据开发商的请求酌情降低违约金，判令开发商按照约定违约金金额的十分之一向张女士支付违约金。

　　但会所问题决不像按照什么标准支付违约金这样简单，它涉及的问题要复杂得多。

　　首先，会所的产权人是谁？谁应当负责会所的经营？显然，按照当前签订商品房买卖合同的普遍情况，应当认定会所的产权人是开发商。产权归开发商是不是说开发商负有经营责任呢？如果会所开业后没有人去消费，经营亏损，开发商是不是还要坚持经营下去（至少70年）？

　　尽管小区会所不同于普通的经营场所，它主要是为业主提供服务，方便业主的生活、休闲，但它无疑也是一种经营场所，在市场经济条件下，要一处不盈利的经营场所坚持经营70年不是一种资源的有效配置，再诚实的开发商也做不到，甚至一个

房地产开发商能不能存活70年都是问题。如果开发商不是必须坚持经营，那它经营了三个月便以无人消费为由关闭了会所算不算违约（因为合同只是约定何时交付使用）？

　　其次，假如本案具体约定了会所应有的具体设施，判决结果会不会一定有所不同？我看未必，因为即使你约定了会所的具体设施，你也不能证明不能按时使用这些设施使你遭受到了多大的损失，法院仍然可以根据开发商的请求酌情减少违约金的数额。

　　再次，开发商能不能将会所承包给他人经营（或者说能不能将场地出租给他人经营会所）？会所的收费标准谁来确定（或者说业主对收费标准有没有部分决定权）？按照当前的合同范本和相关法律、法规的规定，恐怕对业主都是不利的：承包给他人经营并不违反合同约定，也不违反法律规定，业主很难制止；市场经济条件下，这样的经营肯定是由经营者自主定价，业主恐怕难以干涉。那小区有没有会所跟业主还有什么关系？为什么购房者还要每平方米多花几百元去买带会所的房子？

　　总之，会所问题不是通过合同约定就能解决的，而且就算你想在合同中把上述问题都约定清楚，开发商会同意签约吗？

　　接下来的问题是，如果你签订的商品房买卖合同中也有关于会所的条款而开发商违约，你应该怎么办？根据现行法律规定，你除了要证明开发商确实违约以外，你最好还要想办法证明你的损失有多大，否则，在我国当前“补偿性违约金”而非“惩罚性违约金”理论占据主流且为司法解释认可的情况下，法院未必能严格按照合同约定的违约金标准下判。

　　那么怎样设计与会所相关的制度才是合适的呢？

　　笔者认为，会所的产权归全体业主共有是合适的，在关于公摊项目的规定修改之前，可以由商品房买卖双方在合同中约定会所及相关设施的的产权归全体业主——至于是将会所列入公摊面积还是由开发商赠送，我看区别不大，因为羊毛出在羊身上。

　　这样做的好处是：只要房屋质量不存在问题，开发商交付了房子就完成了主要义务，后遗症比较少；对会所怎么办、办成什么样由业主说了算，更具有长期性；如果开发商违约，迟延交付会所，业主要求开发商承担违约责任要容易的多，因为这种情况下业主的损失更容易确定。

　　（作者系北京市泰德律师事务所房地产专业律师）