住宅禁商面临执行困境

　　■本报记者王小霞

　　“‘住宅禁商’规定的出台，实施好了，是一项善举，可以从根本上解决住宅从事商业活动的扰民问题。但是，政府先是允许了商住两用楼盘的立项，然后又在没有任何解释与后续保障措施的情况下突然颁布命令，禁止住宅从事一切商业活动。”这是记者近日在业界听到有关该政策最多的评论。

　　“住宅禁商”造成项目客户流失

　　7月13日，方恒地产与其开发的ＴＩＭＥＳ项目业主代表在北京签订了“纯居住使用承诺书”，同时宣读了“方恒地产住宅禁商开发承诺书”，明确表示在今后方恒地产所开发的住宅项目中，拒绝商住、居住净化将成为其实施的一项重要举措。由此，方恒地产也成为自“住宅禁商”规定颁布以来，首家公开表示对该政策给予支持并付诸实际行动的房地产开发企业。

　　“做高端项目的开发商都知道，目前北京房地产租赁市场中，高端项目的客户大多都是二次置业甚至三次置业，有非常成熟的置业经验，并且对纯居环境有相当高的要求。”方恒地产副总经理王文生在接受

中国经济时报记者采访时表示，地处北京ＣＢＤ东畔的ＴＩＭＥＳ项目无论是交通还是区域位置都非常适合做商用物业，ＣＢＤ本身就是最适合办公的区域。“但是，我们在与客户签订正式房屋买卖合同之前，先与客户签订《ＴＩＭＥＳ纯居住使用承诺书》，入住时，也会在物业管理公约中签订相关限制住宅商用的条款。”王文生说，开发商参与“住宅禁商”，更多的是希望与业主共同促进楼盘品质的提升。

　　但据ＴＩＭＥＳ项目经理唐轶瑛介绍，“自从屏蔽了商住客户以后，每周都会有一部分客户因此而流失。”从销售部统计的数据来看，平均每周都有3－5组客户因该项目“住宅禁商”而选择周边其他项目。仅粗略计算，从开盘至今至少损失了30余组客户。由此看来，住宅项目的“禁商”之路并非坦途。

　　上有政策下有对策

　　“在ＣＢＤ和中关村，这种以住宅立项但做成商住两用的项目非常多。”北京百川房地产经纪公司品牌推广部经理翟健告诉记者，仅朝阳区就有50－60个以住宅立项的商住楼盘。同时也有统计数据表明，今年第一季度，仅朝阳区注册的公司就有60％以上的办公地点设在住宅楼内。原因只有一个：成本低。

　　有人算过一笔账（保守计算）：以ＣＢＤ区域为例，租用100平方米中等配置的写字楼，平均租金是6元／平方米／天，月租金是18000元，而租用同级别的商住公寓的租赁价格在8000元／月左右，年租金就相差了12万元。

　　以中关村区域为例，100平方米的中等配置写字楼，平均租金水平是3．5元／平方米／天，月租金为10500元，而中关村同级别的商住公寓租金每月仅4000－6000元，年租金也差了将近6万元。再看物业费，写字楼的物业费大概每月10元／平方米，而住宅大概2．5元／平方米；再看水费、电费，写字楼的价格均比住宅贵一到两倍以上。二者相比较，租用商住楼盘办公比写字楼成本要低很多。

　　“纯商务写字楼租金远高于住宅，对中小企业是一笔沉重的负担。”一位不愿意透露姓名的房地产经纪公司负责人表示，中小企业难保不削尖脑袋钻工商部门的空子，想出种种对策。

　　一位中小公司的老总认为，新公司还是有比较灵活的操作空间，如业界早就想出了办法：在注册期间短期租赁到写字楼，中间转移到住宅中，或者注册地在写字楼，办公的空间尽可能小，而把大部分人员放在住宅中，此外，还可以与写字楼房东签订一个象征性的合同，给一定的费用。另外，有媒体报道，位于朝阳路的一个项目就表示可以为入住公司“代为办理注册”。

　　在广州，住宅禁商以后，一些小公司仍然能够在住宅办公。据一中介行的有关负责人介绍，其实，“住宅禁商”在实行中的影响并不像想象得那么大。例如，虽然目前在住宅办公的企业在工商局是办不到营业执照的，但委托一些专业的办证公司仍可办到，只是价钱比较贵。

　　合法性与公平性遭质疑

　　“在居民住宅内办公司的问题由来已久，尤其是近几年发展速度更快。这种行为对其他业主来说不仅侵害他们的权益，最重要的是心理上的骚扰。”北京市物业管理商会会长徐北凤在接受记者采访时说，试想一下，普通住户一家三口或者一家几口人，每天开门面对的邻居却是一二十人的公司，上、下班，业务来往，招聘人员等等，长此以往对这些住户业主心理上的骚扰比权益上的侵害更严重。

　　与此同时，在电梯使用频率、电路使用负荷方面，公司用量都严重超过了普通住户。“我们做过一个统计，对小区公共物品的使用，公司的使用率比普通住户高出5到20倍。”徐北凤表示，由于频繁使用致使投入的管理和维护费用也相对更高。

　　有人总结说，民宅商用有“四宗罪”：破坏环境，扰乱周边居民的生活秩序，不利于创建适宜居住的城市环境；不正当竞争，损害正规写字楼和合法商铺这些守法经营单位的利益；影响市容、交通，从根本上破坏城市的统一规划；是无证照经营活动的主要原因之一。

　　“但是，行政机关制定政策或者出台规范性文件应该依法、科学决策。北京市工商局出台的‘民宅禁商’规定，其法律效力的合法性值得商榷。”北京市律师协会消费者权益保护委员会主任邱宝昌认为，虽然其初衷是好的，很多业主都举手赞成，但是暂停注册也好，不允许注册也罢，《公司法》都没有相关规定。

　　他表示，“住宅禁商”只是一个行政部门的规定，这个规定必须要有法律授权才能真正执行下去。以前，政府允许商住项目上市销售，现在突然一纸规定又叫停，那些冲着商业用途而去投资的买房者的损失又由谁来补偿？为什么已经注册在民宅的公司可以继续在小区享受着低成本的投入进行商业活动，而新注册的中小公司就应该被挡在小区门外？这种规定的公平性如何体现？

　　有开发商认为，商住功能分开是与国际接轨的未来大趋势，但关键问题是政府政策如何更好地平衡各方利益。