武汉楼市：销售“海水”与房价“火焰”

　　■关注二线城市房价之中部篇■本报记者谢丽佳

　　日前，武汉市房地产市场预警预报工作小组办公室通报：今年一季度武汉商品住宅每平方米均价为3584．78元，比上季度上涨0．67％，与去年同期相比，房价上涨22．7％。首次攀升至中部各城市之首。其中，江汉区均价最高，达4366．87元／平方米。

　　6月，有武汉媒体报道，据武汉市房地产信息网的数据显示，该市可售商品房仍达10万余套。按照去年8万套新房的销售量，目前10万套的供应量需要一年多的时间才可能消化掉。

　　与此同时，武汉统计部门的数据显示，今年一季度，武汉

房产投资额达65亿元，同比增长44％。土地开发面积达到118万平方米，增长58％。有专家分析，虽然房产投资额和土地开发面积数据表明，江城房地产市场处于景气状态，但商品房空置面积的不断增加，这还是给江城房产投资敲响了警钟。

　　房价偏高供过于求

　　“武汉市的房价自2003年以来的上涨除了源于城市居民自住性需求（提高居住质量的购房、首次购房）的集中释放，有很大一部分因素在于投资性需求的大量增加。”中南财经政法大学房地产研究中心博士杨巧在接受

中国经济时报记者采访时指出，武汉和上海、北京等一线城市相比，房价的短期大幅上升空间并不大，对于寻求短期内投机收益的投机者来说意义不大，但对于有一定资金积累但无合适投资渠道的个人投资者而言，还是有很强的吸引力的。再加上旧城区改造力度的加大，各个方面条件的合力造成武汉市房价呈现上涨态势。

　　造成房价上涨的因素有健康的，比如为提高居住质量的购房、居民成家首次购房等，但也有不健康的因素，如开发商的销售策略引起居民从众的购买心理、投资性购房的比例过大、旧城区改造进度过快造成城市中心地段房价过高等。现在的关键是如何发挥健康因素对房地产市场的促进作用，而抑制不健康因素对房地产市场的负面效应。

　　杨巧表示，目前武汉房地产市场从总体上看是供大于求的，但是要分具体的区域、地段，房型也存在很大差异。关于这些数据的统计有很多版本，但没有一个统一的定论。不过，相对于居民的购买能力和需求来说，武汉市的住房价格还是偏高，供应量从总体上也偏大。

　　对此，中国指数研究院华中分院研发中心高级经理张伟接受本报记者采访时也表示，近年来武汉房价的增幅确实过大，中低收入阶层难以承受。

　　据湖北省统计局的一篇分析文章显示，按照小康标准，如果一个三口之家购买一套人均居住30平方米的商品房，加上公摊面积等，购房者要支付的面积总和为100平方米左右，按照当前平均销售价格水平，在武汉需33万元左右。按照2005年城镇居民的人均可支配收入水平，一套房价与一个三口小康之家年可支配收入之比，武汉为9．17：1，房价与收入的反差较大。

　　结构失衡

　　“不仅如此，武汉房地产市场中的住房结构不合理，高档商品房比重偏高而中低档住房比重偏低，住房超前消费现象突出。”一位不愿透露姓名的专家告诉本报记者，武汉市竣工的商品住宅平均每套的建筑面积逐年增加，经济适用住房高档化、面积扩大化，造成了住房市场结构不合理、供求结构失衡加剧、有效供给不足扩大。

　　针对经济适用房的投资逐年下降。2005年，武汉经济适用房投资为5．2亿元，仅占住宅投资的2．4％。别墅和高档公寓的增长却明显过快，造成广大中低收入者无力购房。尤其是新开发和正在开发的商品房，档次和标准还在不断提高，这应该引起政府有关部门的重视。

　　近日，国家宏观调控的细则已经出炉，90平方米和70％的规定能够在一定程度上遏制武汉商品房档次和标准不断攀升的趋势，不过，具体的效果还有赖于地方政府的执行力度。

　　对此，杨巧向记者表示，此次宏观调控显示了国家的决心，但是，针对武汉的情况，90平方米和70％这两个标准还是值得商榷的。

　　她认为，在购房需求中，有一部分居民拥有自己的住房，但这一套住房通常是单位的福利房，房型不合理，面积较小，因此他们有很强的改善住房条件的冲动，这一类型的需求在武汉还是占有一定比例的；而90平方米的标准很显然限制了这一部分的正常需求，使得他们要花费更多的费用才能买到符合自己要求的住房。就收入而言，他们属于工薪阶层。因此，武汉市政府的相关实施细则还在制定中。

　　张伟表示，本次调控，中央政府决心很大，监测力度加强，包括武汉在内的各地方政府也在认真研究如何落实“国六条”，是不打折扣原班落实，还是将结合本地市场特点有所“放宽”，这为市场广泛关注，也将对武汉房地产市场的下一步动向产生重要影响。

　　据一项针对全国十几个城市开发商进行的调查显示，68％的开发商认同政府的调控政策，54％的开发商仍然看好市场发展行情，认为房价将保持平稳上涨。不过，大多数企业表示要根据市场调整产品结构、销售进度和开发周期，并要视新政的具体落实情况来调整公司的长远发展战略。

　　调控影响初显

　　“武汉的实施细则虽然还未出台，但新政对武汉房地产市场的影响已经显现。”几位在武汉居住的朋友告诉记者，现在出门发现街头散发卖楼广告单的突然多起来，很多楼盘因为销售不佳，又重新操起传单营销的方式；周围已有不少同事和朋友推迟了购房计划。

　　据武汉市统计局随机抽取100户居民的调查显示，房地产新政出台后，78．3％的人改变了购房计划，其中50％的人推迟购房、39％的人打算提前购房、11％的人选择租廉租房及其他方法。在今后一段时期房价走势如何的问题上，15％的被访者认为会继续快速上涨，43％的被访问者表示房价涨幅会稳步回落，还有41％的被访者表示无法预测未来房价的走势。

　　据中国指数研究院华中分院的监测数据显示，6月，武汉典型住宅指数为1010点，比上月1012点略有下降，环比下降0．19％。“国六条”细则的正式生效，让企业不得不重新调整销售策略和开发计划。与此同时，消费者产生了一定的观望情绪，导致大多数项目成交有所下降。

　　在此市场环境下，典型住宅项目的总成交量有所下跌，但成交价格并没有太大变化。6月，武汉典型住宅样本项目成交均价4133元／平方米，比5月下跌9元／平方米，比武汉市同期商品住宅成交均价高12．84％（典型住宅样本项目在其板块中价格一般高于周边项目）。

　　政府监管亟待加强

　　日前，武汉市开发办人士向媒体透露，将制定不久前建设部等三部委联合发出《关于进一步整顿规范房地产交易秩序通知》的相关实施措施，其中有三大“亮点”：商品房交易中，开发项目拿预售证后10天内销售；没有预售证不能参加房展；二手房交易，中介赚差价要查处。

　　杨巧同时认为，如果不从建立新的市场秩序、规范市场行为的角度入手进行后续的调控工作，市场会给我们新的教训。而那位不愿具名的专家则对记者指出，武汉房地产开发投资资金过度依赖银行应该引起政府部门的高度重视。

　　他援引湖北省统计局的数据告诉记者，2005年武汉市房地产开发投资的资金来源中，国内贷款、利用外资和自筹资金比重分别为23％、0．5％和28．9％，在全国19个副省级以上城市中分别居第7位、第15位和11位；而2006年上半年武汉市外资和贷款比重位次分别在19城市中上升到第1位和第3位。房价偏高、住房供应过剩对

房地产业的金融安全是一种潜在威胁，因此，必须严把银行的房地产信贷关。