二线城市：房地产资本的新前线

　　■关注二线城市房价之开发篇■本报记者王小霞

　　经历了10余年的商品房开发，北京、上海等一线城市房地产业已经进入增长速度放缓、竞争异常激烈的阶段。于是，一些房地产开发商的眼光从炙手可热的一线城市转移至二线城市。

　　“房企的异地扩张将成为必然，而二线城市是不可避开的一个点。”在中原地产总经理李文杰发表这个观点时，阳光100已经在北京、天津、重庆、济南、长沙、南宁、烟台等12个城市进行了均衡布局，其中多为二线城市。

　　新一轮城市发展的主角

　　作为北京第一个大规模走向全国的房地产开发企业，阳光100创造了二三线城市开发的典范，也开创了房地产行业直营连锁的品牌扩张模式。

　　“中国区域经济发展很不平衡，第一轮经济增长使北京、上海、广州、深圳等城市规模扩大，发展成为全国以及区域经济中心，构成了一线城市。但与此同时，这些城市的城市化率已经超过75％，开始从快速成长进入到了成熟期，城市房地产需求也从解决基本居住的增量市场逐渐向改善型、投资型和投机型市场转变。”北京阳光100置业集团有限公司常务副总经理范小冲告诉本报记者，一线城市尽管总体市场容量仍然较大，但增长速度已经明显低于全国平均水平。

　　“可以说，中国城市化的第一浪已经过去了，而现在的第二浪来得似乎还要更猛烈些。”

　　范小冲所指的“第二浪”，就是目前延伸到各省会城市以及一些经济高度发展的区域中心城市的城市化趋势。

　　据统计，二线城市在全国大约有30－40个，它们目前构成了中国新一轮城市发展的主角。有专家预测，在未来的二十年内，这些城市的城市化率将从现在的35％增长到60％—70％。二线城市的大规模

城市建设带来大规模拆迁，由此形成的被动需求启动了各地住宅市场，并拉动了容量的增长，提速了市场发展。

　　“而且，去年宏观调控的重点在于投资和投机，对于以自住为主体的基本需求，是支持和鼓励的。因此，调控真正起作用的是在一线城市，而以自住消费为主的二线城市并没有受到打击，反而还得到了一定程度的支持。”

　　范小冲认为，正是二线城市房地产市场基数低、增长快、容量大、发展可持续性强、竞争相对较弱、土地资源相对充足等一系列优势，使得它们相对于一线市场的饱和、高度竞争和政策的打压更具优势，因而有可能成为中国新一轮城市化进程的中心。

　　众多开发商优选二线城市及项目

　　事实上，关注二线城市的企业并不在少数。李文杰透露，包括万科、首创、城建、金隅等北京知名房企都已身列其中。“他们之间有的已经与二线城市有了实质性的合作，其他的也都在洽谈之中”。

　　北京华高莱斯地产策划部项目经理郝荣福今年频繁穿梭于秦皇岛、海口、宁波等城市。据他介绍，他手中大多是二线城市的项目，很多开发商此时都将目光投向了二线城市的房地产市场。

　　那么，在大约40个二线城市中，开发商会选择哪些城市先行进入？

　　“可以运用‘时钟’理论。”有开发商表示，在这个理论中包括“时针”、“时区”和“闹钟”，分别用来衡量一个城市地产的发展阶段、发展速度和爆发时点。“把每一个城市都挂上一个时钟。仔细研究以后开发商就知道何时应该去哪个城市投资开发。”目前“时钟理论”中最受欢迎的二线城市基本锁定在天津、南京、武汉、重庆等城市。

　　“从一线城市转移进入二线城市的开发商，对项目的选择也要有自己的规律。”范小冲说，目前有两类项目非常不错。一类是国际新城，就是打造二线城市的未来都市中心。在二线城市做大盘，既拥有产品开发的市场竞争力，又拥有后期的土地升值保障，同时这种规模效应又能够在配套和环境达到很强的竞争力和吸引力的同时降低生产成本。

　　“对于国际新城，我们能够站在一个城市的高度来进行规划和设计，所以它与当地的小盘形成了鲜明对比和反差。随着交通、道路、市政设施的改进，这些地方一下子成了城市的新中心，所以这种国际新城是很有生命力和未来的成长性的。”

　　“还有一类产品叫做城市广场，就是在城市的核心地段，开发包括酒店、写字楼、商业、高档公寓在内的大型城市建筑综合体。”范小冲说，这种类型的物业尽管投入和风险都比较大，但是所能产生的价值也很高。

　　中国社科院研究员、城市经济专家刘维新教授表示，二线城市在中国城市化与房地产业发展中无疑将扮演关键角色。在中国新一轮的区域经济增长中，起到助推器作用的不是那些一线的中心城市，而是那些二、三线城市。

　　海外基金伸向二线城市

　　就在房地产开发商热衷二线城市开发的同时，另一个饶有意味的现象是，敏锐的海外基金已经嗅到了二线城市地产业的商业味道。

　　“目前我们接获很多国际客户的查询，都是有关投资内地二线城市的机会，其中有投资基金要求我们将全国20－30个二线城市进行比较，向他们推荐最具投资价值的城市”，戴德梁行研究及顾问部董事陶汝鸿说。

　　“去年乃至前年，基金只关注在北京、上海等一线城市的地产企业和项目。”一位业内人士表示，“从今年开始，我们发现经过了宏观调控的洗礼，大部分优秀的基金公司已经风向全转了，他们开始认同二线城市，并开始关注在二线城市开发的企业和项目。”

　　范小冲也证实了这一说法。“几乎所有的基金都跟我们有过接触，有的甚至还有非常密切的联系。尤其是今年以来，大家开始认识到在二线城市风险更小，拥有更持久的发展空间，很多基金公司开始认同阳光100的二线城市发展战略。”

　　“现在已经有海外基金给我们投资了。”范小冲透露，目前这笔资金已经到位。据了解，美国最著名的房地产投资基金之一华平投资集团已经斥资4500万美元，以股权投资的方式投资入股阳光100在成都的项目——成都阳光100国际新城。

　　由此来看，二线城市已经凸现新的地产机会。有业内人士分析表示，无论一线城市还是二线城市，只要有勇敢的第一人进入市场，后续就会有更多的人跟随进入。