西部城市：谁在巴望房价持续上涨？

　　■关注二线城市房价之西部篇■本报记者王小霞

　　采访过西部各大省会城市的购房者之后，中国经济时报记者发现，人们对拾阶而上的房价的“嘘声”，超过了房地产商的吆喝声。

　　2006年上半年，这些城市发布的数据纷纷大喊房价正在涨：2月份，兰州市房价同比 上涨5．7％，涨幅居西北第一；4月份，呼和浩特市商品住房价格同比涨幅曾经达到14．9％，位列70个大中城市之首……

　　自去年3月起，一系列旨在稳定房价的宏观调控政策陆续出台；一年后，各地房价却未降反升。有经济学者分析表示，因为房市可以拉动内需，所以没有几个地方政府希望自己辖区内的房市冷清，当然是越火爆越好，他们“巴望”房价可以继续上涨。

　　房价涨得停不下来

　　最近，记者一直在寻找西部一些城市的购房者并对其进行采访。经过采访记者发现，绝大部分人不仅对房价的快速上涨抱怨连连，更对“国六条”与“国十五条”的调控效力与政策执行力度表示怀疑。

　　“房价太高，普通老百姓根本承受不起。从2002年到现在，成都绝大部分区域房价都上涨了100％以上，均价基本都在3500—5000元之间。”已经在成都买房置业的张婷告诉记者，在成都，有95％的人认为房价过高。

　　她表示，随着成都绿地、龙湖、和黄等大盘项目的陆续推出，房价势必还会直线上升，这将导致购房者对宏观调控失去信心，从而加紧买房的步伐。届时，房价势必会因为需求量的增加而顺势再涨。

　　张婷说：“房价就像穿上了红舞鞋，已经涨得停不下来了。”

　　“事实上，现在的房价不是涨不涨的问题，而是涨得太快的问题。”成都一家房地产经纪公司市场部相关负责人在接受

中国经济时报记者采访时表示，从去年开始就没停过的宏观调控，惟一立竿见影的效果就是让更多的消费者参与到观望行列。但是，几个月之后，房价反而会更快速地上涨。这从去年宏观调控过后，全国二线城市的房价突然之间大幅上涨中就能看出。

　　房价不断上涨的现象不仅仅出现成都，在西部几大省会城市中，购房者越来越感觉到房价上涨所带来的巨大压力。

　　上周五，记者见到了从呼和浩特市来北京出差的准购房族韩鹏飞先生。他告诉记者，原来在北京打工时感觉北京的房价太高，回到呼和浩特以后创办了自己的公司，有了一定的积蓄准备买套房孝敬父母，但是，快速上涨的房价还是吓了他一跳。

　　“稍微不错的项目均价都将近三千元，自己看中的

户型一般要三千元以上。”韩鹏飞说，这与当地的居民收入水平差距较大。“房价太高，买不起。”不少市民在接受当地媒体采访时表示，按照现有的工资标准“不吃不喝10年也买不起一套房子”，而

经济适用房大多远离市中心，除非离单位很近，否则不会考虑。

　　记者了解到，兰州市的房价涨幅也很大。很多人认为依照当地的经济发展水平和需求状况，每平方米2600元是房价的警戒线。但近一两年，有些高档住房价格甚至逼近每平方米5000元。

　　不仅如此，很多开发商更是对房价上涨持非常肯定的态度。“以西安为例，和全国的房产市场相比，西安楼市正在发展，甚至可以说在发展初级阶段，市场需求和房价涨幅还有很大空间！” 西安本土开发商张利科肯定地说。

　　这可能也和近两三年上海、广州、香港等地的大开发企业进军西安楼市的初衷和动机有关。“外埠企业在提升本地房产品质、引导人们消费理念的同时，会继续拉高地价、进一步提高房价。”

　　谁给开发商涨价的信心

　　政府频频出台政策调控楼市，百姓持币观望期待房价回落。但是，开发商却信心百倍地预测：房价还要涨。那么，开发商涨价的信心又来自哪里呢？

　　“还是市场需求太大，当政策出台时，一部分人在观望，另一部分人在购买。而当政策效应淡化时，观望的人也会加入到购买行列中，需求与供给比例的失调将进一步刺激房价上涨。”成都某房地产开发公司推广部一位人士告诉记者，开发商根本不担心房价会跌。目前，很多城市都在进行旧城改造，拆迁量大，拆迁安置中就需要很多房源，再加上外地投资者、本地人的正常购买需求，所以说，房地产市场的刚性需求会不断加大。

　　开发商涨价的另一个信心来源于相互间的“攀比”。“以西安为例，这几年房价连续上涨，其中一个最重要的因素就是，外地有实力的地产商在西安大规模圈地。外埠品牌的进入，从某种层面上来说提升了西安的区域房价。由于这些品牌地产商在项目定位上大多选择了高档商品房的开发，这无形中推动了所在区域房价的走高。”西安一位报道房地产业的记者告诉本报记者。

　　“地方房价攀比的对象甚至已经看向了全国，局部项目向全国房屋均价看齐。”有人形象地说：如果按照3500元作为攀比界限，一些企业产品会“不够3500的向3500冲刺，超过3500的还想继续拉开距离”。

　　面对购房者对房价上涨的抱怨，不少房地产老总又一次拿出了成本过高的理由。绿地集团西安置业的总经理陈军表示，土地成本、劳动力成本、建筑材料成本等都导致房价的上涨。

　　事实上，房价成本是可以计算的。在建筑学上，房地产的成本主要由建筑成本、配套费用、前期费用、管理成本、销售费用、维修基金、营业税、融资利息成本、不可预见费用及土地成本等10个部分组成。

　　多年来一直对兰州房地产进行研究的兰州大学教授刘天星此前在接受兰州当地媒体采访时表示，房地产成本中最重要的成本是地价。刘天星说，从2004年8月31日以后，商品房建设用地由协议转让全部变为“招、拍、挂”出让，而兰州自2003年以后征地开发的商品房很少，在此之前的地价大多数是政府协议出让或是整体划拨的熟地，其平均价格大约在每亩100万元以下，而安宁区、西固区的地价每亩则在50万元以下。所以说，兰州房价的上涨在某种意义上不是成本增加所致，而是“水涨船高”。这种现象，在全国非常普遍。

　　警钟再次敲给地方政府

　　“房地产是地方政府财政的主要来源，地方政府自然会暗中支持开发商。”成都一位不愿意透露姓名的地产从业人员告诉记者，在二线城市，很少有开发商会与政府处不好关系。如果说政府暗中帮助开发商化解来自中央的调控政策还显得有所遮掩，那么，一些地方政府打着“经营城市”的旗帜，公然卖地生财，鼓励建设高档住宅，拉高房价的行为就显得有些明目张胆了。

　　据新华社报道，2004年，西部某省会城市商品房均价较低引起了一些政府领导的担心。为改变这种局面，该市在2004年底把土地收储中心调整为政府直属机构，开始了“最大宗国有资产”的经营。2005年，在专业公司的帮助下，通过“招拍挂”出让土地8000多亩，土地价格从2004年底的每亩30万元左右提升到50万元以上，最高达到300万元。市政府的土地净收益超过4亿元。商品住房平均销售价格也从原来的1000多元陡然升到2000多元。

　　浙江大学公共管理学院教师、国土资源部土地整理中心研究人员杨遴杰表示，地方政府这套组合拳就是两大招——限制供应和扩大需求。一方面，政府卡死了土地多头供应的口子，限制自建房，垄断土地一级市场的供应，由政府制定土地供应计划来决定土地市场的供应总量，通过“招拍挂”的方式出让土地；另一方面，在扩大需求上先通过加大旧城改造和“城中村”改造的力度，人为制造短期内大量的被动需求，随后通过各种渠道将此作为吸引房地产投资的一大“优势”进行宣传，吸引大的房地产商和投资进入。

　　“房地产火爆或者房价上涨，可以说在某种程度上产生三种心情——商家得意、政府满意、市民失意。”有业内人士表示，真正左右房价的其实是地方政府，宏观调控的效果能否达到，还要看地方政府的执行力度。如果只想着攀比房价、卖地生财，不仅不利于房地产业健康发展，也容易让国家宏观调控政策走样，对此，地方政府应该警钟长鸣。