谁在炒高“二线楼市”？

　　■关注二线城市房价之东部篇（二）■本报记者周雪松

　　谈到青岛楼市，翁序六称其是“一种疯狂的状态”，但他同时又认为“炒房不是根本”。

　　不过值得关注的是，作为青岛市房地产交易中心的一名研究人员，在做出以上断定 的同时，翁也不否认青岛房价的飞涨与青岛市此前提出的打造“世界特色城市”这些口号之间，有某种必然的联系。

　　国家发改委和国家统计局日前公布数据显示：今年一季度，位居全国70个大中城市“房价涨幅榜”前五位的城市分别是大连、呼和浩特、深圳、成都和青岛。而来自相同渠道的最新统计则表明：今年5月，大连、深圳、呼和浩特、福州和北京依次位列上述榜单前五名。

　　从权威部门的统计结果不难看出，二线城市已经成为新一轮

房价上涨的领头羊，其房价上涨的势头，连北京等一些一线城市也“自愧不如”。接下来的问题是，这些城市的房价上涨是否正常？有没有炒作的嫌疑？其房价迅速上涨的幕后推手到底是谁？

　　在翁序六提供的相关材料中记者发现，今年1—6月，青岛市内四区发放商品房预售许可证仅19个（其中限价商品房预售许可证1个）；批准预售面积为50．94万平方米，同比减少57．25％，其中住宅面积为40．04万平方米，同比减少60．22％；商品住房销售5104套，同比减少37．88％。

　　“按照一般的市场规律，增量房源应略大于存量房源，只有这样房屋交易价格才能稳定乃至下降，同时也才可以使住房消费者能有以旧换新、以小换大的流通空间。”在翁序六看来，青岛楼市是不正常的，造成青岛房价高企的一个重要的直接因素是“新增量房特别是中低价位房源长期供给不足”。

　　“步入2006年，随着国家对

房地产市场宏观调控力度的加大，青岛投资性购房已大幅减少，以自住性理性购房渐占市场消费主流。”翁序六说。

　　在市场供给充足、消费者十分理性且以自住购房为主的情况下，房价应保持稳定。“新增住房供给太少，开发商根据市场开发，对此我们不能做过多的指责，但作为另外一个重要的主体，政府要做好住房保障方面的工作。”翁序六坦陈，青岛在这方面“做得很不足”。

　　供给不足导致房价飙升。当前，其他房价上涨较快的二线城市是不是也像青岛一样，是“自住性理性购房”占市场消费主流呢？答案是否定的。

　　厦门立丹行置业有限公司黄勇告诉记者，为平抑房价，解决中低收入者的住房问题，厦门推出了总面积达1300万平方米的几个保障性住房项目，力度比较大，但目前很多楼盘还是很火爆。黄勇说，究其原因，一方面与厦门本身的地域特点有关；另一方面则反映出有钱阶层购买能力非常强。

　　“厦门岛内占整个厦门市面积只有1／4，但集中了全市一大半的人口，就是这样一个地方市场需求一直旺盛，房价也一直在涨。你说这个市场健康不健康？关键是即使四五万元／平方米的房子，也有人会买。”

　　黄勇说，如今在厦门，购房者主要以投资为主，购房者中投资者所占的比例在50％－60％之间，这些投资者主要来自外地，泉州和晋江到厦门置业的人特别多，外地投资者在厦门楼市淘金者中所占的比重约为60％，占据大半壁江山。

　　“在大连，市内高价房基本是外地人在买，市内商品房60％都被外地人买去了。郊区的房子每平方米便宜三四千，真正的大连人80％只能在郊区买房。”大连市委党校张道航教授笑称这种行情是“外地人住在大连，大连人住在‘大大连’”。

　　对于外地投资者的涌入，黄勇表示担忧。“厦门最早没有炒房现象，但现在不是这样，人们纷纷进入楼市淘金，形成‘羊群效应’，这种效应远比楼盘广告和开发商对项目的‘包装’推动力强，另外，这种效应带来的风险也非常大。”他说，两三年前在厦门，4000元／平方米左右的房子算是好房子，目前同品质新盘均价已经攀升至8000元／平方米以上。黄勇认为，无论是外地投资者大量涌入形成的投资性购房，还是单纯的投机炒房，都会推高当地房价。

　　除了对上述现象比较关注外，黄勇还注意到另一种迹象和趋势，就是许多一线城市的大型房企纷纷转战二线城市。

　　今年6月上旬，万科斥资六七亿元巨资在厦门购得首宗20多万平方米地块，标志着万科正式落户厦门。“其实在万科之前，鲁能、万达、顺驰和中海等知名大型房地产开发企业，都先后涉足过厦门，有一些大型房企还在厦门拿了地。”黄勇说。

　　最近，阳光100在广西柳州也初步完成了其进军二三线城市的战略布局，一个总投资20亿元人民币，集五星级酒店、

写字楼、公寓和商业于一体的大型房地产开发项目业已浮出水面。

　　“中国的第一次城市化浪潮，首先就是从一线城市开始的，目前一线城市受宏观调控影响比较大。其城市化率已上升到70％，有的达到75％，第一轮城市化浪潮已达到顶峰，而二三线城市投入相对比较少，同时受宏观调控的影响相对也较小，城市化率只有百分之三四十，要达到70％，还有很大的空间。”阳光100常务副总经理范小冲表示，“二三线城市现在越来越得到发展商和基金的关注，二三线城市特别是二线城市，市场前景比较看好。”

　　无疑，开发商和基金的大举进入，必将使二线城市房地产进一步升温，如此一来，房价再次上涨已是大势所趋。这给一些本已炙手可热的二线城市房地产调控带来了巨大的挑战。

　　过去，楼市炒作风气盛行的是上海、北京和南方一些一线城市，现在这种风气正在不断地向二线城市蔓延。“因为大家觉得炒房有钱赚，是致富的机会，因此目前导致楼市泡沫的根基还没有动摇。”国家发改委经济所研究员王小广认为，设若持上述观念，不到南墙不回头是非常危险的，要扭转这种局面，必须一手引导人们转变观念，打击投机；一手从生产环节入手，反对垄断。王小广认为，炒作不仅有购房投机者的问题，还有房地产开发商和制度本身的问题，遏制炒房，应两手抓，两手都要硬。