长沙龙柏湾商业街“售后返租”调查

　　■本报记者王晓红彭立国

　　今年5月22日，建设部发出风险警告，称期房售后返租风险太大且涉嫌违法，禁止开发商以售后返租或变相售后返租的方式销售未竣工商品房，同时奉劝购房者不要盲目跟风，以售后返租的方式投资房地产。这是建设部继2001年颁布《商品房销售管理办法》禁止售后返租以来，再一次明确该营销模式的违法性质（本文中所有提到“售后返租”处均指“期房 售后返租”）。

　　然而，中国经济时报记者在长沙采访时，却发现长沙房产（集团）有限公司（以下简称长房集团）下属长沙经发房地产开发有限公司开发的长房龙柏湾商业街仍在打着“高额回报”的旗号招揽购房者。该公司称只要购买其商铺即可获得两年返租收益，且年收益回报率高达8％，12年即可收回成本。

　　记者以购房者的身份前往长房龙柏湾售楼部暗访。售楼小姐赵丹丹向记者介绍说：只要买下龙柏湾Ａ栋的商铺，即可由长房集团担保，由其确定的商业管理公司（物业公司）按商铺总金额8％作为年租金回报承租两年，租金逐月支付给购房者，两年内购房者对商铺无经营权。

　　该公司推销龙柏湾的广告宣传资料这样写道：“龙柏湾商业街是长沙首条国际5Ｓ商业街”、“2006年最具升值潜力商铺”，地处市府商业圈、永远繁华的魅力中心，并承诺“拒绝风险、安全投资”（龙柏湾商铺销售后两年内按8％／年返租业主，以充分保障投资者的经营收益——见龙柏湾宣传册），“专业经营、持续繁荣”（聘请专业经营管理公司负责整体运营，充分保证龙柏湾商业街持续繁荣，源源不断地为投资者带来不尽的财富）、“财富龙脉、泽被子孙”（权益享用70年，实现“一铺富三代”的梦想）等。

　　记者从知情人手中获得了一份长房龙柏湾的商品房买卖合同，从合同中可以看到其补充协议第8条明确写道：“出卖人承诺：由出卖人提供担保，买受人所购商铺由出卖人招标确定的商业管理公司按该铺总金额的8％作为年租金（含税）回报承租两年，租期和租金自收房次日起算，并在扣除有关税费后按月支付，两年内买受人无经营权，具体事项在买受人与商业管理公司签订的委托租赁协议中另行约定。”至于具体是哪家商业管理公司来经营，赵小姐表示不便透露。至于开发商与商业管理公司有何关系也不得而知。她同时表示，如果在交房时还未确定商业管理公司，也不用担心，长房集团会垫付返租租金，即使两年内商铺没租出去，长房集团也会按时把租金存入业主银行账户上。

　　涉嫌违法销售？

　　记者掌握的资料显示，长沙房产（集团）有限公司，注册资本3亿元，是一家从事国有资产投资和经营的国有独资企业，也是目前长沙地产界最大的本土开发企业。

　　长房龙柏湾商业街由长房集团投资，其旗下长沙经发房地产开发有限公司负责开发。该商业街地处长沙市岳麓区府后路，毗邻长沙市政府，总建筑面积约40000平方米，是两栋三层的商铺，但在其合同中显示的土地规划用途则为“住宅”。目前，长房龙柏湾商业街还处于后期施工阶段，并未完全竣工。其售楼人员表示完全竣工交房要到今年9月30日。也就是说，长房龙柏湾在竣工前即开始先销售后返租（据记者调查，龙柏湾自2005年下半年预售时即开始这样做）。

　　按照建设部《商品房销售管理办法》第11条规定：“房地产企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”国家工商总局《房地产广告发布暂行规定》第16条则规定：“房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。”那么，长房龙柏湾是否有违法之嫌呢？

　　记者就此采访了建设部政策法规司相关负责人，得到的回答是：未竣工房产进行售后返租是违法的。“很多房屋尚未竣工就对外出售，开发商许诺以高回报，投资者竞相购买，结果在项目未竣工前购房协议已几经转手，价格也高得惊人。如果开发商无力履约卷款而逃，就会剩下烂尾楼和无休止的诉讼。”

　　今年5月22日建设部发布关于售后返租的风险提示，除了明确指出售后返租涉嫌违法外，还指出了售后返租暗藏的五大风险：可能存在欺诈、开发商变相融资、无现金流兑现收益承诺、无法办理房产证、易引发债权债务纠纷。

　　湖南省建设厅房产处处长彭先成在接受

中国经济时报记者采访时表示，由于法律不允许开发商先把房子卖给购房者然后再以自己的名义代购房者出租，于是很多开发商采用另外成立或引进商业管理公司（如物业公司等）的形式来承担返租义务，企图以“销售主体与返租主体分离”的障眼法来规避法律的禁止性规定，这实质是一种变相售后返租行为，同样为法律所不允许。

　　馅饼还是陷阱？

　　湖南安必信律师事务所相关律师表示，这种以变相售后返租承诺的高回报并不可信，它实际上更多的是开发商玩的一个财务技巧。虽然开发商表面上给出了高达8％以上的返租回报率，但实际上一些开发商通过提高房产售价，已经将今后要付给投资者的租金预提出来。

　　他举例说：本来一处在市场环境下只值1万元／平方米的房产，开发商将售价提高到2万元／平方米，尽管开发商承诺8年包租，每年8％回报率，但其实收益率是多少呢？假设8年内该房产既不升值也不贬值，也不计算投资者的利息损失和各种税费，8年后投资者可收到承租收益64％（8年每年8％），共收到租金1．28万元／平方米。但投资者若此时将房产卖出，只能卖1万元／平方米。则实际收益减少了一半（卖出后亏了一半），因此投资在每平方米房产上的实际年收益就只有（1．28万－1万）／2万／8年＝1．8％／年，远低于开发商所宣称的8％的年回报率。

　　那么，龙柏湾是否有提价销售之嫌呢？湖南永兴房地产评估机构专家王女士表示，龙柏湾一楼现在的9000元／平方米售价（售楼小姐介绍龙柏湾一楼售价8000－9000元／平方米，二楼5000－6000元／平方米）确实太高，她个人认为4000－5000元／平方米的价位比较合理。王女士对记者说：“不可否认，如果龙柏湾商业真能做起来，在经营一段时间后，其售价是可能达到9000元／平方米的，但前提条件是它必须是熟（商业成熟）社区。就目前龙柏湾周边的配套和发展态势来看，两年内做成熟社区不太现实，所以现在卖9000元／平方米明显偏高。这个价格如果放在五六年之后可能比较合适，也就是说开发商是以龙柏湾商业完全成熟（假定）时的价格在向购房者出售商铺，留给购房者的投资升值空间其实很小。”

　　坐等租金上门？

　　长房龙柏湾销售部李经理一再对记者表示，这种售后返租没有风险且回报稳定丰厚。“反正在这个地段商铺贬值是肯定不会的，也绝不会出现以前某些商铺丢弃空置和被套牢的现象，买下后等着收租金就是了，升值空间非常大。”然而，世界上真有毫无风险的投资吗？

　　湖南大地房地产营销策划公司何总经理在接受中国经济时报记者采访时坦承，很多开发商还未竣工交房，便替客户想出一个租金的数字来，这个数字往往高得让人吓一跳，但在这个计算中，有很多因素却被开发商无意或者有意忽略掉了。例如，物管费、

装修投入、买房的各种税费，家电的投入等等。而且售后返租是建立在一系列假设之上的：必须有人租赁物业、月租金必须很高、承租人必须有良好的支付能力和诚信的支付习惯，只有这一系列环节全具备了，才能保证租金回报的实现。但现实中这种完美情形出现的几率小之又小。

　　细察之下不难发现，售后返租或变相售后返租其实是开发商将物业所有权顺利卖给小业主，风险自然转嫁到小业主的身上，而开发商则很快套现出局。同时，开发商以高于回报率的价钱帮业主将物业租出去，无形中充当了一回中介的角色，又赚取了一笔毫无风险的利润。问题是万一租价达不到回报率，万一开发商的资信出现问题或是开发商跑了，业主的回报如何兑现？

　　售楼员赵小姐一再向记者透露：现在八方小区（临近龙柏湾的一个

公务员住宅小区）正在交房，人气急剧上升，“两年内将会有绝大部分的公务员入住，人气肯定会非常旺，12年收回成本绝无问题。”对此，何总有不同看法：“龙柏湾附近流动人口较少，商铺要做起来比较困难，投资风险较大。至于八方小区，由于现在很多业主与开发商存在经济纠纷，至今未完全解决。加之很多业主看准八方小区投资潜力，所以两三年内入住率不会很高，开发商说的两三年后人气很旺难有保障。”他表示，售楼小姐12年收回成本的承诺要打一个问号，因为这是新地方的商铺，不是熟（商业成熟）地方的商铺，风险较大。“14年内能否收回成本还是个问题，12年能收回成本根本不现实。”

　　“开发商只承租两年，时间太短了。两年后开发商可以套现出局，但如果到时龙柏湾商圈未做成熟，商家又不愿继续租赁，我们小小业主到哪去找人来租赁商铺？到时别说赚钱，成本收不收得回都成问题。毕竟不确定因素太多了，谁都不能保证两三年后绝对能做起来。”购房者刘先生向记者表达了自己的担忧。

　　是否变相融资？

　　究竟是何原因使很多开发商甘冒政策风险大搞售后返租或变相售后返租呢？

　　“很多企业热衷于售后返租和变相售后返租，一个很重要的原因，就是希望借此加速资金回笼、为滚动开发提供资金支持。”著名房产投资专家叶剑平在接受中国经济时报记者采访时表示。

　　“这种返租不仅能够加速资金回笼、缩短开发周期，而且可以获得高额融资收益。”湖南永兴房地产评估机构专家王女士表示，开发商通过提高商铺售价，以售后返租或变相售后返租形式变相融资，可以聚集大笔资金，获得丰厚的融资收益。她以龙柏湾为例给记者算了一笔账：以一个90平方米的一楼商铺为例，如果不搞售后返租，售价约为5000元／平方米（她依据自己的评估认为这个售价比较贴近当前龙柏湾的实际），总价为450000元，现在实行售后返租，售价提高为约8500元／平方米，总价则为765000元，扣除两年返租租金122400元（年租金回报8％，每月租金约5100元，两年租金共122400元——售楼小姐语），还剩642600元，642600元减去450000元，就是192600元，这192600元就是开发商通过提高售价售后返租多赚到的，等于在实际售价基础上开发商又多盈利192600元，龙柏湾两栋商铺一楼总面积加起来约为12980平方米（两栋三层批准预售面积约为38936平方米——据长沙房产局资料数据），则通过售后返租可多获利润为（12980／90）×192600＝27777200元！“有这么高额的融资收益，你还会奇怪开发商为什么对违规售后返租乐此不疲吗？”

　　另一个不容忽视的问题是：由于商品房买卖合同是由开发商与购房者签订的，而返租协议则是由开发商之外的商业管理公司与购房者签订。那么，一旦出现租金不能按时给付或者其它经济纠纷时，购房者应找开发商还是商业管理公司索取违约金呢？同一物业上存在多方权责主体可能会导致开发商与商业管理公司之间在责任承担上“互踢皮球”。

　　“返租就其本质来讲，是通过将已有社会资本再配置从中获取高额资金的行为，只有经过特许的极少数融资租赁公司才有权经营。”一位房产主管部门官员表示，房地产公司本身并不具备提供融资服务的主体资格，且因为其以返租回报方式销售的商铺基本上属于预售性质，不可能有产权证，而法律规定未经确权的物业不能出租，所以，开发商在预售阶段与小业主签订的“租赁协议”是不合法的。