房地产企业掀借壳上市潮

　　■本报记者李晓晔

　　“房地产行业资金密集型的特点决定了中国房地产企业从诞生之初就对资金充满了渴求。”北京阳光100置业集团常务副总经理范小冲在谈及房地产企业最近纷纷借壳上市时并不感到惊讶。

　　据统计，近段时间以来，已经成功实现借壳的有：浙江新湖持股哈高科�煟叮埃埃埃梗怠⒈本┩蛲ǚ坎�持股先锋股份�煟叮埃埃玻矗丁⒐愣�粤泰房地产集团持股Ｇ东华�煟叮埃埃常梗场⑸虾Ｆ智焱蹲食止桑樱栽耸ⅲ煟叮埃埃罚叮罚�此外，还有ＧＳＴ环球（０００７１８）、香江控股（６００１６２）、Ｇ鑫茂（０００８３６）、Ｇ中粮地（００００３１）；有被借壳意向的公司：中信地产拟收购Ｇ国旅（６００３５８），国美集团黄光裕也有意将部分地产业务注入中关村（０００９３１）、天津市万顺置业与天水股份就借壳一事与大股东进行接触（０００９６５）、�潱樱砸煌叮ǎ叮埃埃担保担┑龋玻岸嗉夜�司。

　　房地产企业面临融资难题

　　“寻找房地产企业借壳上市冲动的原因，不得不谈到这轮宏观调控的深远影响。”一位房地产业分析人士在接受本报记者采访时说：“从政策层面概括就是：限面积、限套型、限比例、限资金，通过这些限制利润；从直接反应看就是：贷款难、拿地难、销售难，进而引起生存难。”

　　范小冲告诉本报记者，这轮宏观调控的影响很大。９０平米占７０％这个调控不仅仅是一个规划设计的问题，它影响到一个公司市场定位的调整。地根、银根收紧，门槛大大抬高，房地产公司的竞争更加激烈。没有雄厚的资金实力可能就拍不到地，银行这个渠道又不是很畅，扩展融资渠道就成为了很多房地产企业的当务之急。

　　联合证券房地产研究员鱼晋华在接受本报记者采访时指出，即使成功借壳也因为再融资门槛限制，不能立刻融资，因此房地产借壳上市更多的可能是在大背景下为未来发展考虑的一个资本市场安排。而且，还可以通过资本市场扩大地产品牌和商誉，需要在股市中支付的财务成本也低于银行融资成本。

　　已经成功实现借壳上市的北京市顺义大龙城乡建设开发总公司总经办的王昭倩告诉本报记者：“借壳上市速度比较快，自己上市运作的时间会更长。而且公司是同顺义区国资委下面的另一企业联合进行收购，成本相对更低。目前公司已经在做一些增发、定向募集的后续计划。借助资本市场之后，公司比过去发展得更快了。”

　　“因为房地产行业本身的这种资金密集型、周期性、受政策影响比较大的特点，房企借助资本市场会成为一个趋势。但因为房地产泡沫，房地产企业直接上市面临监管层大量的法律法规的屏障。因此，很多好的房地产公司一直在寻求香港、新加坡上市。其余的则考虑通过借壳上市打开资本市场的通道。”厦门大学不动产金融研究中心主任郭晓武博士在接受本报记者采访时指出，由于资本市场对公众公司的要求比较高，而目前国内房地产企业在公司治理、经营上都不是非常规范，因此借助资本市场客观上也有助于提升企业的公司治理和企业文化。

　　海通证券房地产行业研究员张峦认为，全流通之后房企借壳上市会很频繁，因为全流通后并购、重组不存在非流通股的障碍了，肯定会非常活跃。

　　借壳“自救”风险不容忽视

　　“国六条出台后，很多中小房地产企业已经走到了一个生死抉择的路口。借壳上市可以说是房企在一个集体危机时刻的自救行为。”前述分析人士指出。

　　郭晓武说，过去房地产企业从银行获得信贷很容易，获得土地也不难，而且一般由施工方垫资，前期投入不大，成本很低，但现在国六条对项目融资的要求比较高，包括自有资金率、消费信贷的标准都提高了。自身资金压力比较大，土地的成本越来越高，优胜劣汰不可避免。

　　范小冲认为，优胜劣汰恰恰说明了房地产行业在成熟。现在大部分企业还在关注资金门槛，其实房地产企业不完全是资金门槛，企业的核心竞争力则更为重要。宏观调控逼迫中国房地产业必须面对如何提升企业的核心竞争力、为客户创造价值、塑造品牌的问题。

　　接受采访的分析师普遍认为率先借壳上市的地产公司在下一轮的竞争中会占据一定资金优势，有更多做大做强的机会，但是风险同样不能忽视。

　　鱼晋华认为这种风险来自两个方面：一是壳公司有财务黑洞，借壳方没有发现；二是借壳方注入资产不实，投资者受损失。

　　“如果不能短期实现融资的话，那么就有可能会像兼并重组的炒做，作秀成分更多一些。”曾经以顾问身份参与过房地产企业收购壳公司的郭晓武介绍，房地产公司很务实，他们希望买到壳公司，能够迅速实现增发，以满足资金的需求，在收购之前，会综合地进行评估，因为目前国内对增发新股限制得还是比较严格的，因此开发商也会比较谨慎，不会为了上市而上市。

　　关于注入资产不实，最近坊间流传的一个版本是香江控股的资产置换方案因高估资产被证监会否定。香江控股董秘高树建１７日在接受本报记者采访时表示：“第一次资产置换方案没有获得证监会审议通过是因为我们出具的审计报表过期了而不是资产不实，公司根据证监会出具的《意见》，重新修改了资产置换方案，５月２２日重新上报证监会。这次获批应该问题不大。”

　　“公司和天津市万顺置业有限公司正在谈重组，刚刚接触，还没有完全定下来。”天水股份董秘王鸿林也表示，借壳上市是否双赢很难说。大股东既然已经放弃了努力，有意出让壳资源，我们现在惟一的要求就是要求资产质量好，能够使公司继续存在于资本市场上。只要对方有实力，卖给谁都可以。

　　鱼晋华认为，在借壳上市过程中，进行资产评估的中介机构的诚信和监管层的监督非常重要。

　　“我们目前还没有考虑借壳上市，如果需要借助资本市场，我们可以选择直接上市。采用借壳上市的公司，好多是因为自己上不了才采用这种方式，当然也承担更多风险。”范小冲说，资本是逐利的，好的公司资本会主动找上门来，包括外资、私募性质的基金、投资、房地产信托等等。但是就整个行业而言，房地产公司的融资渠道还是过于狭窄，在目前国内流动性过剩的背景下，如何使资金与房地产投资结合，而不是变成热钱投机，是需要有识之士考虑的，房地产融资方式需要创新。

　　据悉，国资委和证监会有意降低房地产企业上市门槛，保利地产已经率先敲开了Ａ股市场大门。很多好的房地产公司也正在酝酿直接ＩＰＯ。但是在新一轮宏观调控的影响下，以内地发展为主要目标的房地产企业纷纷放缓在香港、新加坡、Ａ股市场的融资步伐。“谁也不愿意在难看的时候出嫁。”范小冲幽默地说。

　　“据我所知，很多民营地产公司出于财务隐蔽性或者战略上的考虑并不想成为公众公司，因为会承担很多信息披露的义务和责任。”鱼晋华说。

　　借壳成功将支撑地产板块

　　鱼晋华分析：“如果注入资产质量非常好，盈利能力比较强的话，意味着被借壳公司的基本面会发生很大变化，同时会在股价上有所表现。这对地产股板块是一个非常大的支撑和带动作用。”

　　国泰君安研究中心房地产研究员张宇在接受本报记者采访时表示：“目前Ａ股市场房地产股票与香港市场同类公司在估值水平上，基本差不多，国内略低一些。但资产规模远远不如香港。”

　　另一位研究员则认为，目前国内只有Ｇ万科、华发等品种实现了和香港市场估值水平接轨，其他区域性地产公司估值水平和香港市场的世茂房产、华润置地、北辰实业等公司还有３０％左右的差距；在发展策略方面，香港上市房地产企业更倾向可持续发展，占３０％的持有性物业是香港开发商的经营模式。而且，香港股市核心资产主要是金融股、地产股、电讯股等，Ａ股市场在结构上与之不同，还有很大的发展空间。

　　对于房地产未来５年内的发展，接受采访的人士一致看好。郭晓武谈到，目前房地产行业在总量上还有一个失衡，依然是供不应求的局面，这不会因为宏观调控而发生一个根本性转变。而且，这次调控着力点还在于结构上的调整，而并不是土地供给的放开。

　　范小冲说：“现在成交量萎缩是临时性的，是政策带来的观望行为。房地产市场长期还是看好的，这和中国城市化这个大背景相关，与这些年

中国经济的高速成长相关，与民间有大量资金但没有投资渠道相关，与消费升级相关。而且，这个调整在全国各个地方都是一样的，那么就不可怕，因为大家在同一起跑线。”

　　前述分析人士认为，未来５年将是一个各方利益博弈的过程，因此市场表现会有起伏，但绝不会出现崩溃的情形。房地产业虽然遭遇了宏观调控，但这只是一个利润压缩的过程，资源将不断向优质企业集中。