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意大利伟大的经济、社会学家帕累托发现，如果“某个措施A将导致1000个人每人损失1法郎，而某一个人将得到1000法郎，则后者将会花很大力气来争取A，前者将只进行微弱的抵抗，因此很可能最后的结果是，试图确保通过A得到1000法郎的那个人将会获得胜利。”
帕累托的这一重大发现表明，人多并不等于力量大。由少数人组成的有谋利冲动的有组织的利益集团，其力量往往超过“沉默的大多数”，成为利益分配的主导力量。帕累托
假说在中国房地产业的发展过程中已得到可悲的印证。
众所周知，房地产虽然在中国如火如荼，但并非像某些开发商所说的，完全是来自“市场需求”因素，而在于一些更加诡秘的“潜制度”因素。其中，最重要的便是地方政府与房地产商形成的神圣联盟。这一神圣同盟的关键，便是我在多篇文章中所概括的“你发财、我发展，成本社会掏”的畸形增长模式：地方官员需要大造政绩工程升官发财，而房地产商们需要借助地方权力完成拆迁任务，拟最低成本实现暴富，两者一拍即合。至于大量的社会与公共损失，譬如说环境破坏、失地农民的利益损失、银行的呆坏帐风险乃至国家的税收损失以及后任官员的利益，则都在“发展过程中”被忽视甚至根本不予考虑。显然，这既是一种过于短视的发展方式，也是一种利益分配严重不平衡的分配方式。在这种增长模式下，房地产甚至成了中国当前经济发展的第一推动力(名曰“重要支柱产业”)，但大多数人并不能从中分享繁荣和收益。
许多人以为房地产的市场化等于房地产已经市场化，其实在房地产迅速发展的过程中，市场“看得见的手”的作用只是一个不太重要的方面，政府“看得见的手”以及开发商对公共政策的影响力在其中的作用才是关键。要论“权贵资本主义”，要论“拉美化的市场模式”，当前中国房地产市场是最接近的。它建构于地方分权、缺乏权力制衡的行政权力、地方官员的“廉价投票权”等基础之上，早已成为中国经济发展制度创新之“正派”武功之外的另一“邪派”武功———其动力也邪乎，其破坏亦强劲!
出现这样的发展动力机制，一方面是因为帕累托所说的大众易于被利益集团各个击破的天生弱性；另一方面，则与中国房地产发展的理念偏颇有关。
那么，如何有利于形成中国房地产更为全面、健康的发展呢？首先，全社会一定要确定“只有共享、才能和谐”的与科学发展观相一致的理念。其次，要明确政府的角色，特别是政府在通过建立住房社会保障体系、维持社会公平方面的功能。国六条及其细则已经开了一个好头。三是政府要给予“沉默的大多数”以组织化的机会。我们应该考虑允许农民组织土地公司或者土地维权协会，允许房地产消费者形成消费者协会和维权协会等机构，去参与房地产的发展，捍卫其利益。四是要强化政府对于市场的监管，维护市场公平秩序，当前尤其要鼓励提供这一领域的真实信息。五是形成更加民主、透明的公共决策机制。最后，政府的发展目标要调整，不仅要考虑房地产及当地经济的增长速度(增长导向、效率导向和市场化导向)，更要考虑社会和谐与公平，考虑大多数穷人的利益是否已经在这一发展过程中得到体现(民生导向、公平导向以及住房保障体系的建设)。
结论相当简单：以增长看待发展，中国房地产可谓举世无双；以结构看待发展，则中国房地产刚刚起步；而以自由看待中国房地产发展，则一切才刚刚开始。
（卓珩／编制）
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