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■张传新周景彤
当前房地产价格不断攀升是各级政府、房地产商和消费者进行博弈的结果，由于房地产市场的准垄断性质，在政府和房地产商瓜分了大量超额利润的同时，使得普通购房者的利益严重受损，导致了社会福利的净损失。当然，从追求自身利益最大化的角度出发，若将问题的全部归罪于政府或开发商都是有失客观性的。
作为企业，开发商的行为目标可以近似地认为是利润最大化。如果经济学中理性人假定成立，则为了企业生存和发展壮大，开发商必然会利用一切可利用之资源（包括物质与非物质条件）、机会和方式（如行贿、囤房、制造虚假信息）为企业谋取最大利益。虽然道义劝说、公众监督等在特定的社会、特定的条件下能起到一定的作用，但解决问题的关键还在于制度，尤其是制度的供给结构的转变与执行力的及时跟进。
同样，作为地方政府，肩负着发展本地经济的重任，尤其是在提供基础设施、优化本地发展环境等方面更是如此。如前面所述，在税收增加受硬性约束的情况下，只要不违法，甚至即使违法但没有有效惩罚机制的情况下，政府“低买高卖”土地的行为依然是合乎理性的。更加不容忽视的是，政府是由现实的“人”组成的，个人在为政府共同目标和利益服务的同时，都有自己私利的追求，也就是每个人都有利用职务便利谋取私利的倾向，即机会主义行为。即使在社会主义制度下，即使个人的精神觉悟和道德水平普遍比较高，也不能完全消除现实中的机会主义倾向。何况这一假定并不具有普遍性。因此，在制度存在漏洞和执行不力的前提下，只要“违法行为”收益大于被发现的概率及惩罚的成本，“机会主义”不可避免。许多房地产开发过程中的行贿受贿、贪污腐败、权钱交易等都能在这里得到解释。最后，即使个人不纯粹为“私利”，但出于发展经济、出政绩等方面的考虑，地方官员也有很大的激励去从土地开发、房地产中得到最大收益。
可见，在特定的制度供给条件下，各级政府和开发商的行为似乎是合乎理性的。问题是：在这样的制度环境下，经济运行的结果不是社会总体福利的改进，而是社会总体福利受损；不是社会大多数人利益的增加，而是社会财富向特定利益集团的加速分配；不是社会公平和和谐的增强，而是分配不公和两极分化的不断加剧。
由于房地产市场中政府和开发商瓜分了各种形式的“租”，既严重损害了普通消费者的利益，也导致了全社会福利的净损失。这样的制度供给显然是非均衡的，即存在通过改变制度增进社会总福利的可能性，制度变革的总收益大于总成本的可能性。既然制度供给出现了非均衡，改进制度则成为解决问题的关键。
增加民众在公共决策中的参与权和选择权。在城市规划、土地征用、招投标等各个环节，每项决策看起来是政府、开发商等少数人的事情，决策过程往往只有很少的个人或者集团参与。但每项决策却影响到社会大多数人尤其是普通消费者的利益。由少数人替代大多数人进行决策，必然导致“个人理性”和“集体理性”的不对称性。也就是少数人在做决策的过程中，即使是政府，能否完全代表自己选民的意志和利益，也成了很大的问题。所以在关乎千百万人的切身利益的事情上，民众应当自己做出选择，增加民众参与关乎社会大多数人利益的决策的机会，消除暗箱操作和“滥”代表民意，消除以“代表”之名行谋私利之实。
建立和强化激励约束机制，兑现政府为社会作出的承诺。强化政府信用，及时兑现作出的承诺。比如承诺要加大建经济适用房供给，但过后经济适用房供给不仅没有增加，反而有所减少，事后对公众又没有任何解释。这种“软承诺”不仅降低了政府信誉，而且对问题的解决比如持续的高房价起不到任何积极作用。
强化政府的公共管理职能。政府在保护民众利益、维护经济秩序、执行法律等方面有义不容辞的责任。因此，政府的行为目标不在于寻“租”和与民争利，而在于切实保护民众的利益不受侵害，在于加大政策执行力，在于为自己的选民负责。同时，作为监管者的政府，不能被被监管者（各种利益集团）所“捕获”，成为被监管者利益的保护者，甚至与被监管者“合谋”共同损害大众的利益。应当强化政府的公共职能，建立有效的监管机制是改革努力的方向。
重构消费者权益保障机制，保证消费者反映声音和诉求的渠道畅通。在房地产市场博弈中，消费者之所以处于劣势地位，不在于其人少势寡，而在于其组织程度低，在于博弈过程中其“交易费用”太高，使得单个人博弈成本高到不经济的程度而放弃，组织起来共同博弈又没有体制保障和有效途径。因此，重构消费者权益保障机制显得格外重要。
（作者单位：国家信息中心经济预测部）
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