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近2年来，海外基金频繁在上海、北京等城市购买房地产物业。2004年下半年至2005年9月，上海有6个商业及办公楼物业被海外基金收入囊中，总涉金额超过40亿元人民币。今年前5个月，海外基金购入本市高档居住物业约18万平方米。
看好整体投资环境
海外基金频频大手笔垂青国内优质物业，重要的背景原因是中国良好的经济发展前景所营造的整体投资环境。据戴德梁行统计，2006年上海甲级写字楼供应量为24.5万平方米，相比2005年45万平方米供应量锐减45.6%，供不应求的局面促使今年甲级写字楼租金同比上扬达7.5%。同时，目前全球房地产业存在“资本过剩”的共性问题，资金量与物业价值之间的比例基本为5：1，而物业中高回报的优质物业则更为稀少。
在此背景下，目前基金在选择投资物业时，首先是发掘一些价值被低估的物业。其次，通过改善物业品质来提升内在价值。如大摩在购进世界贸易大厦时，该楼租金水平较低、租约期限较短，但通过内部改造等措施，未来回报率预计可在10%以上。
此外，近年来国内以住宅市场为主要目标的宏观调控，改变了市场供求形势，为海外基金涉足提供了契机。国内不少开发商资金回笼期增长，资金链趋于紧张，而实力雄厚的海外基金此时介入，并以整栋收购为议价砝码。去年调控期间的房价已有部分回落，也为基金增大了入市空间。
投资目标多元化
从早期一味追求商用物业，到现在有选择地收购高档居住物业，海外基金的投资目标逐步多元化，客观上也反映出中国房地产业的日渐成熟。
在投资多元化趋势中，服务式公寓与写字楼租金走势的内在联系日益显现。甲级写字楼中跨国公司租户较多，其外籍中高级主管多为服务式公寓的租户，写字楼市场向好，意味着入驻企业运营良好，企业海外雇员数将有所增加，相应为服务式公寓带来旺盛的需求。自2003年以来，上海服务式公寓的平均入住率就一直稳定于85%左右，平均租金也由2003年的每月每平方米20.6美元攀升至2006年每月每平方米24.1美元，年均增长5.3%。
政府应关注基金行为
有人认为，海外基金大规模地“扫楼”，造成了局部区域供不应求，抬高了房价。对此，戴德梁行执行董事、上海公司总经理张国正分析认为，今年以来，海外基金购入的居住物业面积占住宅成交总量的比例不到2%，尚不足以影响整个上海市场的价格体系。观察局部区域，几个被基金收购的物业周边，房价并未有所抬升，而且，海外基金收购居住物业并非“短买短卖”，而是作为服务式公寓长期经营，对周边房地产不会产生重大冲击。
不过，从目前看，越来越多的本地优质物业已被外资占有，而内资企业却不能拥有这些优质资产。对于是否应控制海外基金，业内专家指出，由于其在市场中比例较小，现在尚未到发出严控基金信号的时候。但同时，政府应对基金行为予以关注，如果海外基金改变其原有运行规则，对中低价位楼盘进行低买高卖，扰乱市场秩序，就应立即加以控制。本报记者王蔚
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