难以出售的次新大房型分割涌入租赁市场房东热衷“群租”提升收益

　　楼市新政对新房造成冲击，却火了租赁市场。将一间房分割出租多人的情况已悄然兴起。

　　本报记者 吴恺

　　合租“拼房”成时尚

　　随着新一轮房地产调控政策的出台，上海的房地产市场出现均价整体走低局面，成交量不断下滑。难以出售的次新房正在源源不断地涌入租赁市场。“拼一族”以“拼消费”践行着精明而时尚的生活理念。合租“拼房”成为了一种时尚的生活方式，也成为了年轻人理财的有效方式。

　　“拼”时代，分割后的小

户型往往是追捧的对象。专家分析，3、4年房龄的次新房近日在租赁市场上供应量迅速扩大，大批“转售为租”的投资者进入市场，次新房的租价随之开始下跌，幅度在10%左右。以中环的次新房为例，原来每月租金1500元的毛坯房，现在跌到了1300-1400元左右。而在这种局面下，大户型分割后的小户则受租赁市场追捧，一些大户型在市场租赁情况不良时，也多寻求分割出租。

　　房东分割出租收益提高

　　在现实操作中，不少房东从群租中获利不少。记者在采访中了解到，一位王先生花248万元在徐家汇汇翠花园买下一套200平方米左右的房子，出于浮动利率的考虑，他选择首付50%，

装修和配置费用总共花费35万元。除了大厅和厨房，他把房子分割成五间，每间面积在20平方米左右，带独立

卫生间，按酒店式公寓的标准，以200元-250元/日的价格出租。

　　张先生算了这样一笔账：一套徐家汇四房两厅的房子，全装全配整租的价格大概在8000元—20000元/月左右，一天的出租价格不到300元，但是如果分间出租，按每天180元—250元的价格出租，一个月的租金就达24000元，即使加上50%的空置率，一个月也能有12000元的租金收入。

　　而另一位何小姐在浦东一花园小区买了一套110平方米的大户型房，总价超过100万元。首期付五成，按揭贷款10年。花了15万豪华装修的三居室，月租金价格也不过2700元，投资回报率不到3%，低于银行房贷利率。何小姐把110平方米的大户型房间房分割成20平方米左右的5小间，又给每个小间配备了独立的彩电、冰箱、床和桌椅，俨然成了酒店式公寓。之后以850元的月租金出租，不到半月，5个小间全租出去了。

　　合租者求“经济”

　　在房东寻求效益的同时，合租者则从中寻找到“经济”，共同分担相应费用。

　　大学毕业生租房以合租居多，合租的对象大多是自己熟悉的同学或同事，彼此协商好物业管理、水、电、煤气、电话费用的分担问题。如此一来既可以相互照应，又省了一笔生活开支。

　　彭浦新村一小区的周女士告诉记者，自己两年前出租了一套两房一厅给4名刚毕业的大学生。对方在签署租赁协议中双方责任权利后，又执意增加“补充条款”：租赁期满后承租人有权按原价优先续租等。

　　此后，4名大学生续约两次一住就是两年半。其间，市面上的房租价格虽呈“涨势”，但周女士只能按当初合同约定收租。

　　（实习生 顾卓敏 记者 江敏）

　　■各方反应

　　合租走向群租物业遭遇难题

　　事实上，类似这种“群租”绝非个别现象，目前在多个新建住宅小区内都时有发生。仅徐汇、卢湾、黄浦三区，就有数十个新建住宅小区涉及“群租”问题。

　　但是，一旦合租演变成了“群租”，面对相邻业主的质疑和法律的空档，物业公司将成为矛盾的聚焦点。汉宇地产的分析师认为，“群租”所带来的最突出的问题就是居住人口剧增带来的管理难。

　　【物业公司】管理难度加大

　　部分物业公司表示，人员频繁进出，加大了物业管理的难度，公司需要投入更多的人力来保证小区安全。同时，“群租”使得不少硬件设施的使用率也变得越来越高，而日后，由此产生的损失肯定由业委会和物业公司承担，这又增加了公司的管理成本。

　　市中心一小区刚结束新一轮的物业公司调换，一家老牌物业公司在竞争中被替换了，原因在于小区居民对公司的各项服务指标均不满意。对此，物业公司的相关负责人表示，对于这一结果，其实是在意料之中的。但是，公司也有说不出的苦衷。原本公司的清洁工一天一次，收集处理每层楼的生活垃圾，而后因为不少单元都出现“群租”现象，使得生活垃圾大量增加，导致一天要处理两次垃圾。无论是人工成本还是垃圾袋的成本都大大上升。并且像电梯的运营、大楼安全门的维修、保养成本都上去了。在这种情况下，公司的压力也很大。

　　同时，记者在走访中还了解到，由于楼上单元120平方的三室二厅住了14个“群租客”，夏令时节由于集中用水导致下水管排水能力超负荷，波及上下楼层居民。一旦面临这种局面，物业公司首当其冲遭受责难，免费维修不算还要上门赔不是，对此公司也是叫苦不迭。

　　【其他业主】要求享有出租许可权

　　尽管“群租”现象可能造成小区品质下降、留下安全隐患、引起其他业主不满，但物业管理公司表示，由于没有相应的法规，对将房源分隔、转租的行为只能劝阻，却没有任何权力制止。面对成本的无形增加，不少物业管理部门找到房屋业主，要求他们制止这样的行为，但多数情况下遭到拒绝。更有物业公司在无奈之下提出对此类业主提高物业管理的费用，但业主多以产权所有，物业无权干涉为由拒绝履行。有业主建议，业主委员会可以在“业主公约”中增加条款，如果要把房屋作为“白领旅馆”或者“集体宿舍”，必须经过邻居签字同意，否则就不能擅自出租，但这是否可行还有待商榷。