房地产泡沫，“城市化垄断”的畸胎

　　关于房地产制度的讨论是近期的一个焦点话题。目前地方政府垄断城市土地供应、房地产商垄断城市房屋供应的双重垄断模式，必然推动土地与房屋价格维持在泡沫水平上，民众将为房屋付出大得不成比例的代价，导致城市经济向房地产业集中。

　　城乡隔离阻断“民间城市化”

　　一个具有活力的城市有一种自然地向郊区扩展的倾向：城市人口可能愿意到乡村居住，城市的企业也可能愿意到城市周围的乡村从事生产经营活动。从20世纪80年代以来，国内各个城市就出现了所谓的“城乡结合部”，比如北京的大红门地区。这就是自发形成的城乡边缘区。在这样的地带，农民所拥有的土地融入到现代经济体系，农民也成为服务于现代经济体系的不动产经营者。

　　但是，一些城市政府始终不接受这种自发形成的城乡结合部。最直观的理由是，这些地区脏乱差，这些地区是外来人口聚居区，治安混乱。于是，城市政府频繁地发动治理整顿行动，其主要依据则是，农村擅自改变土地用途，在农业用地建设违章建筑用于出租经营，而这是违法的。在北京，有些花费几亿元建设的此类所谓违章建筑被强行拆除。

　　民间自发的城市化过程被人为地阻止，之后便出现官方的城市化———政府征用农民的土地，然后或者低价转让给企业，或者高价转让给

房地产

开发商。漂亮的厂房或房屋被建造出来，但是农民不见了。他们获得了低廉土地征用补偿费后，丧失了从事经济活动的资源，也得不到多少就业机会。

　　“城中村”的制度困境

　　城乡边缘区意味着城市的人口和活动自然地延伸到乡村的土地上，而这在中国是被禁止的。即使事实上存在城乡边缘区，也都是不合法的，因为其所在的土地属于违法利用。

　　可以说，目前城乡二元土地制度导致了一个后果：城市在迅速扩大，但城市与乡村之间仍然有一个清晰的法律边界。这个边界也成为政府公共品的供应边界。政府供应的城市生活公共品只覆盖国有土地，政府不为生活在非国有土地上的民众提供城市生活所需要的基础设施，即使居住在这些土地上的人已成为城市居民。

　　这一方面导致城市居民只能拥挤在严格意义上的城区，因为只有在这里才能享受到公共品；另一方面，自发形成的城乡边缘区和所谓的城中村的城市基础设施严重匮乏，必然给人以脏乱差的印象，这又成了城市政府打击整顿城中村、城乡结合部的理由。

　　应允许农民出售城郊土地

　　城市化是否只能在国有土地上进行？答案显然是否定的。古今中外，除了以香港为代表的城市之外，几乎所有城市的建立与扩展都是在土地不为城市政府所有的前提下进行的。

　　城市与乡村之间理应不存在截然的法律上的分界线。人员、物品、资本等一切要素不受限制地在城乡之间自由流动。

　　最重要的是打破城乡隔离制度。而有助于打破城乡隔离的城市化的特征是，不需要经过政府征地、开发商集中开发的过程，市民就可以到乡村居住，城市在不进行土地国有化的前提下扩展。现行的二元土地制度的主要意图是保护农地，防止城市过多占用乡村土地。这个目的非但不可能实现———现实是圈占土地下的土地浪费十分严重，还导致了一个意想不到的后果：阻止了城市资源自发地向乡村自由流动。因此，需要从根本上反思目前效仿香港地区的房屋发展模式，允许农民在工业化、城市化的过程中自由地向市民和企业出租、转让土地，最重要的结果将是打破城乡隔离制度，打破城市政府对于城市化过程的垄断，推动城乡融合。

　　闭