"倒70%"怪圈套住楼市

　　“国六条”及其细则落地一月有余，闹得沸沸扬扬的“90平方米以下中小户型占70%”的“面积”新政却从一开始就遭遇了不小的阻力。是什么“难言之隐”在阻碍着新政的大车前行？

　　我们发现，当前的住宅市场正在陷入一个“倒70%”的怪圈：在不少城市，不是“90平方米以下中小户型占70%”，而是“90平方米乃至100平方米以上的大户型占据着住宅成交 总量的70%”，现实正与政府调控目标演绎着一场“针尖对麦芒”的无声对抗。

　　我们希望，呼之欲出的“70%”面积新政能够顺利实施，击破这“倒70%”的怪圈；同时，我们也不得不为这一发现担心，当前的房地产市场，能否经受得住这一“惊天大逆转”?

　　上海：小户型住宅总成交面积不足30%

　　房地产宏观调控政策落地的第一个月，上海住宅市场仍然上演颇为鲜明的“倒70%”的怪现象。

　　根据上海官方网站“网上房地产”的统计数据，6月份成交楼盘中，100平方米以下的户型成交量5863套，占成交总套数的42%，占成交总面积仅仅28.6%。

　　而根据6月1日实施的九部委“15条意见”公布的新住房比例调控要求，新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。

　　政策设计的理想住宅结构和目前市场的真实结构截然相反，堪称奇特。

　　对此，上海房地产业内人士提示，应该从两方面看待这一现象：一方面，“倒70%”说明目前市场可供选择的小户型总量不够，导致成交量占比小；另一方面，也说明上海90平方米以上的户型同样存在大量的市场需求，一些大型城市中心区域是否普遍适用70%小户型的标准还有待进一步的分析和考证。

　　从区域方面看，小户型在上海内环内、内外环间，以及外环外的交易情况也不尽相同。一个明显的特点是，内环内的市中心区域，小户型成交占比最低。

　　专家解释，从数据可以看出，内外环间仍然是小户型较适宜开发的区域，并已经得到市场认可。相比之下，市中心区域因为土地资源稀缺，单价较高，住宅需求倾向大户型，显得不适合大量提供小户型住宅。

　　而外环以外的区域由于多是低密度甚至别墅类住宅，也会体现出小户型交易较少的局面。另外，根据招商局房地产开发人士的解释，由于城市周边地区的交通等配套设施不完善，低收入家庭主动进入城市周边选择小户型，同样并不现实。

　　6月上海商品住宅成交面积构成

　　成交套数成交面积(㎡)面积比例

　　70㎡以下 1230 73260 4.4%

　　70-100㎡ 4633 404254 24.2%

　　100-120㎡ 2725 296548 17.8%

　　120-140㎡ 2549 331029 19.8%

　　140-180㎡ 1244 191834 11.5%

　　180-210㎡ 474 91776 5.5%

　　210㎡以上 954 281505 16.9%

　　(以上数据来自上海“网上房地产”)

　　北京：商品住宅现房成交套均152平方米

　　除了上海，“倒70%”怪现象明显存在的还有北京。昨天，记者从北京官方网站最新发布的数据计算得出，6月份大户型住宅依然是北京房地产市场的主流，同样约占70%的市场份额。

　　根据北京市建委统计数据分析，6月份北京网上登记签约的商品住宅期房的套均面积为120平方米，商品住宅现房的套均面积为152平方米。中国指数研究院的统计数据也与此相一致：6月份北京商品住宅成交套数(不含经济适用房)，90平方米以下的有3843套，90-120平方米的有3033套，120平方米以上的有5242套。可见，90平方米以下的小户型只占市场交易约31.7%的比例，大户型则占有近七成的份额。

　　不仅仅是成交情况如此。据统计，6月份北京商品住宅新上市套数为：90平方米以下的3312套，90平方米以上的4521套。在楼市新政落地的第一个月，北京的住宅供应结构上，大户型的比例也高于小户型。

　　在采访中，许多开发商表示，“90平方米以下占70%”的“面积”新政执行颇有难度。“距离市区相对远的项目生存空间变得狭窄。”北京国融置业有限公司总裁助理唐政说，受交通成本上升和方便程度的影响，远郊的小户型项目吸引力远远小于距市区近的项目。

　　穗深：主流户型成交套均面积依然超标

　　无独有偶。在这一轮楼市火热的珠三角的主要城市，住宅市场户型超标情况也比较明显，“倒70%”难以回避。

　　刚刚公布的6月份广州市房地产信息统计数据显示，6月份广州市新建商品房交易登记面积为129.98万平方米、有11452宗，其中，新建商品住宅交易登记面积约107.08万平方米、逾9300宗，按此折算，广州上月新建商品住宅的套均面积就达115平方米。

　　“的确，广州的住宅户型这几年真是‘长大’不少。”一位广州的业内人士坦率地向记者表示。他介绍，以前广州“房改房”时，基本上都是以60-80平方米的小户型为主角，广州换房群体原住房面积在100平方米以下者高达87.2%。而近年来，随着经济生活水平的不断提升，大概自2004年起，广州的开发商在户型设计上就开始向“大”处看齐，100-150平方米被看作“理想面积”，200平方米以上的也不稀奇。

　　记者又从深圳市场上了解到，目前深圳的“主流户型”也仍以110-130平方米的三房居多，其次才是小户型。自然，“国六条”及其细则中的“面积”新政也将使深圳住宅市场面临户型格局的大调整。

　　广州一家房地产企业负责人表示，“面积”新政是打在开发商身上的“硬棒”。而从当前的需求面反映来看，广州、深圳等地的购房群体中已有八成以上的购房意向是90平方米以下的中小户型，如何逆转“倒70%”的供应，不那么简单。

　　各地楼市普陷“倒70%”怪圈

　　天津：大户型何止“半边天”

　　调查显示，目前天津在售住宅项目普遍存在户型面积较大的特点，其中滨海新区尤其明显。据悉，滨海新区主要在售项目的户型面积均在100平方米以上，主力户型多在130平方米。业内人士指出，今年以来，一些大户型产品的销售势头已经不比前年和去年，甚至在租赁市场上，面积在90-160平方米的两房和三房也渐渐趋于需求饱和，只有90平方米以下的小户型处于严重的供不应求阶段。

　　南京：开发商抢卖小户型

　　南京已经出现了开发商抢卖小户型住宅的现象。如江宁区接连有开发商加推小面积的房型，一位在近期推出了一批30-80平方米小户型的开发商毫不避讳，“调控新政后小户型肯定会大批量上市，届时一旦出现供过于求的状况，很可能出现销售不畅，所以趁现在市场上还没有多少动静赶紧将小户型推出，尽快回笼资金。”在“90平方米套型面积”定义进一步明确前，南京楼市难以平静。

　　武汉：缩小面积势在必行

　　居住条件的日益改善也使武汉房地产市场陷入怪圈：一方面，从2004年开始，武汉绝大多数在售楼盘的主力户型就在120-140平方米之间；另一方面，相比快速上涨的

房价，普通购房者承受起来并不轻松，定位于120-140平方米的“主力”户型也愈发销售不畅。业内人士已经提出，三房在110-120平方米，两房在80平方米左右，就能满足相应的功能需求。在调控新政的要求下，进一步缩小面积，必将成为武汉住宅市场的新方向。