81.62％：高住房私有率背后的尴尬

　　编者按

　　当住房日益成为中国普通百姓关注的热点时，中国城镇居民的住房自有率也在节节攀升。最新的数字显示，去年城镇住宅私有率高达81.62％，远远超过欧美发达国家。

　　该如何看待这个统计数字。有人说这显示了中国住房制度的优越性，也有人提醒这 种“居住必买房”的置业习惯是危险的倾向，当然还有人对这个数据本身就心存质疑。

　　看清统计的程序设定，了解房改的特殊历史，我们不难发现，在缺乏正常的制度性的住房保障体系下，超过八成的住房私有率其实是一个值得玩味的数字。

　　81.62％：高住房私有率背后的尴尬

　　特殊的历史：福利分房带来的高比例

　　中国住房私有率数据之高，存在着诸多统计口径上的争议和分歧。可是一个没有争议的事实是，不管用哪一种统计方法，私有住房中份额最大的一块，并不是我们现在所说的商品房，而是房改房，也就是我们常说的福利分房。

　　按照普遍的情况，现在私人手中的住房，主要有以下四种，一是早年留下来的私房，二是房改房，三是商品房，四是经济适用房。虽然这些年商品房和经济适用房的建设突飞猛进，可是，在绝大多数的城市，它们的份额仍然难以追上新中国头五十年积累下来的房改房。

　　据统计，到2003年底，全国的房改房面积约有80亿平米，房改房占全部住房总量的67.54％。在不同的城市，情况略有差别，但房改房至少占到住房总量的一半以上，从目前能看到的统计中，杭州的房改房比例是比较低的。截至2005年，杭州拥有住房的家庭中，私房的比例为9％，商品房和经济适用房的比例为37.3％，房改房的比例则达53.7％。

　　而广州的情况则非常能说明问题。在房改的高峰期，广州从1997年到2002年，居民私房拥有率平均每年提高5％，到2002年底，广州有83.7％的居民家庭拥有自己的住房。但是，细算下来，只有7.1％的家庭购买了商品房，64.9％的家庭买的是房改房，还有11.7％的家庭拥有原有的私房。

　　由于几十年的积累，在几年中释放出来，不可避免地形成了井喷，并迅速拉高了住房私有率。这就是住房私有率高企的真实面目。对这样一个特定的数字，如果我们不能客观地予以区别对待，就一定会造成误读，带来错觉。首先，它会让我们放大这些年的房地产建设成就。其次，它会让我们对老百姓的购买力产生过高的估计，并进而影响我们对房价的判断。其实，绝大多数的房改房价格为每平米几百元。第三，它会让我们以为，大家的居住条件真的改善了。殊不知，绝大多数的房改房在房改之前就由现在的房主住着，房改前后，并不牵涉到住房状况的改变。同时，房改房普遍面积较小、户型较差，至少有30％的住房不具备基本成套条件。可谓，拥有私宅，但并不拥有舒适的居住条件。（苗凡卒）

　　模糊的概念：

　　数字的乐观和现实的不乐观

　　所有的争议都来自建设部公布的“2005年城镇房屋概况统计公报”。这份关于国人住宅水准的权威报道称，2005年城镇人均住宅建筑面积升至26.11平方米，住宅私有率更是高达81.62％，比2004年的80.77％提高了近1个百分点。

　　单看81.62％，确是一个乐观的数字，至少表明普通百姓的住房条件逐步改善，而且越来越多的人拥有自己的资产。但是这个统计结果却是一个模糊的概念，诸多的评论都在质疑数字的准确性。

　　最新一期《瞭望东方周刊》刊登了沈晓杰的文章，直言中国的住宅私有率统计明显带着“特殊国情”。建设部资料表明，中国的住宅私有率并没有采取国际通用的户数之比，而是采用了面积之比，即自有（私有）住宅建筑面积和实有住宅建筑面积的比例。

　　如此一算，乐观的数字掩盖了诸多不乐观。

　　其一，这种简单的平均计量算法，已经模糊了城市居民的贫富差距。中国国情研究会与万事达卡国际组织发布的《2006中国生活报告》称，年收入超过11万元的高收入群体中，超过40％的人拥有两套以上住房，其中22％的人未来一年内还打算买房。建设部的统计资料还显示，商品住房销售面积中，个人购买比例由2000年的87％增加到2005年的近97％。贫富差距的拉大，可能会使数量较小的富裕阶层拥有数量更多的住宅，这意味着将有一个不容小视的无房群体。

　　新华社今年两会的一篇报道引用了民政部的数据，2005年城镇低保人数稳定在2200万左右，然而就住房而言，被纳入廉租住房保障范围的只有32.9万户。

　　其二，这种建立在现有户籍制度基础上的统计，并不能真正反映城市的现状。

　　越来越多的城市表示，农村进城务工人员已被视为城市的新成员。既然是新成员，那么他们的住房问题有没有受到关注呢？在城市中，这些人没有住房，而在统计中，农村可是100％的住宅私有率。一群在城市无房的“有房一族”，这种荒诞的景象其实在延续户籍制度的不合理。随着城市化的加速，进城的农村人口有相当一部分会在城市定居，那么他们遗留在农村里的私有住宅是不是一种土地浪费呢？

　　事实上，81.62％的住房私有率不仅模糊了城市居民的贫富差距，同样掩盖了农村人口进入城市后缺房情况。当城市人口在哀叹“房奴”之苦时，农村人员所想的只是如何谋生，而房子更像是一个遥不可及的梦。在某种程度上，住宅已经成为阻碍阶层合理流动的瓶颈，这才是更危险的信号。（钱飞鸣）

　　难言的观念：

　　“有其屋”是否要“买其屋”

　　“居者有其屋”是否“住者买其屋”，这不是个新问题。在“住房私有率世界第一”的背景下，讨论这个问题就有了新的空间。以前，我们会说买房是缘于文化习惯和保障不足，可是面对如此之高的住房私有率，谁都会有一个直觉的反应：凭什么大家都买房，为什么就不让我买房？

　　面对这样的梦想，大道理显得有些苍白，我们不妨用数字来分析一下，这个梦想有没有可能成为现实。

　　先说住房供应，看它能否满足人口增长需求。我们以最近三年为例。从2002年底到2005年底，全国的城镇人口净增6000万。可是，同期的城镇商品房供应只有10亿平方米。按照城市改造“拆一建二”的惯例，只能有5亿平方米投放市场，按户均90平方米，总共只能满足550万个家庭，这个数字，离6000万新增人口，有着巨大的差距。当然，同期还有1亿平方米经济适用房上市，但基本上改变不了大局。这个落差必然导致城镇人口的住房私有率持续大幅降低。

　　再说住房价格。巨大的住房供求矛盾，决定了商品房必然会变成一种价高者得的商品，它不可能降到人人都买得起的水平。不仅是新增城镇居民中的大多数买不起房，老城镇居民中的低收入阶层，如果没有参加房改，也将会买不起房。这些人要想买得起房，就只有依靠国家的福利政策。

　　国家有能力满足这个需求吗？我们不妨算一笔账。据权威部门预测，到2010年，我国的城镇人口还将新增1.2亿。新增人口加上多年沉淀的无房人口，城镇无房总人口将超过两亿，如果按照三口之家、户均90平方米计算，至少需要再建60亿平方米的住房。而同期商品房最多满足三分之一的需求。也就是说，还有40亿平方米要由国家提供，才能满足“住者买其屋”的要求。40亿平方米几乎相当于我国城镇住宅总面积的三分之一。从数量上来说，这绝对是个不可能完成的任务。而且根据这些年的经验，如果用出售的方式解决低收入阶层的住房，福利就很难真正到达低收入者的手中。

　　所以，住房私有率的降低是不可避免的趋势。城镇住房问题将有很大比例依靠租房解决。在这个过程中，努力推动政府多盖一些面积不大、功能完善的廉租房，才是“居者有其屋”的正确方向。（苗凡卒）

　　制度的欠缺：

　　公共住房是建设短板

　　美国，68％；英国，67％；德国，42％。看看中国81.62％的住房私有率，未免有些诧异。

　　发达国家如此低的住房私有率能说明什么？这些国家的就业流动是常态，为了可能的发展机遇，欧美人士习惯了不买房。但是这只是直观的感觉，由于拥有成熟健全的住房保障体系，不仅不愁找不到可租的房子，而且房价保持着相对平稳，租房买房的成本比较只有些微差别。丹麦的做法更彻底：全民租房——主要是向政府租。

　　计划经济条件下，我国实施的是福利化分配方式，住房是全民的福利品；市场经济条件下，通过住房制度改革，对于有支付能力的居民，要通过市场解决住房，对于低收入家庭，政府通过住房保障，解决其支付能力不足的问题。81.62％的住房私有率，根源就在于住房保障制度的欠缺。经济适用房不但被指“变味”且供给速度明显滞后，廉租房则更为稀缺。这就迫使中低收入者不得不在商品房市场解决住房，越来越多的“房奴”便是最有力的证明。

　　满足低收入人群的住房需求，廉租房同样可以制约房价的非理性上涨。媒体公布的公式称，廉租房与房价呈反比关系。廉租房的供给每增加5％，就会迫使房价下降3％~4％，最大的受益者是普通老百姓。

　　从1998年提出建立廉租房制度，到2003年出台相关管理办法，中国291个地级以上城市中已有221个城市在去年年底前实施了廉租住房制度，但是70个城市的空白仍然暴露出资金上的无奈。原来的财政体系中，社会保障重在保吃穿、保就业、保养老，而住房并没有纳入预算科目。再加上商业地产带来的收入，这些都令地方政府忽视公共住房建设。

　　清华大学房地产研究所所长刘洪玉教授认为，加强公共住房制度建设，逐步解决中低收入尤其是低收入家庭的住房困难，是政府不可推卸的社会责任，也是确保商品住宅市场按市场规律运作的基础。

　　住宅市场成熟的地区，政府均将持续供应可负担住宅（即廉租房）列为重要的施政目标，比如伦敦2004年的新规划要求中心区新增房屋的1／4为可负担用房。事实上，这种制度设计是一种多赢，低收入者可以借助安定的生活实现地位的提升，城市也通过不断获得低价劳动力而维持

竞争力，而先租后售的做法同样可以回笼资金。（钱飞鸣）