外资试水商业地产三大悬念

　　■本报记者周雪松

　　“据我所知，国内有三四个项目正在和外资进行谈判，今年可能还会有几个大单成交。”6月30日戴德梁行写字楼部有关负责人士在接受中国经济时报记者采访时表示。

　　近日在北京召开的中国商业地产与城市发展论坛上，加拿大555集团、美国高盛以及 澳大利亚麦格理银行等外资巨鳄同时现身，并与国内许多专业商业地产商进行了一次”广泛而亲密的接触”。

　　“实际上，从年初开始，555集团就已经开始在我国各大城市马不停蹄地考察项目。”中国商业地产联盟副秘书长钟铁滨告诉记者。据钟透露，此前中国商业地产联盟一口气就为555集团推荐了三个项目。

　　眼下，种种迹象显示，外资对国内商业地产表现出浓厚的兴趣，商业地产市场也因此充满悬念。

　　悬念之一：

　　外资收购高潮何时来临？

　　据钟铁滨介绍，中国商业地产联盟向555集团推荐的三个项目全部均在北京，其中一个项目中方就是依靠经营家电连锁起家，近年来又进军地产的国美，另外两个项目一个位于西单，一个位于中关村。

　　加拿大555集团是全球最大的商业投资管理集团之一，开发和管理着世界上最大的两个ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ，分别为加拿大的西爱民顿ＭＡＬＬ和美国明尼苏达洲的美国ＭＡＬＬ。

　　据悉，其实不久前，555集团就已经在中国完成了一笔交易，跻身如今炙手可热的天津滨海新区，染指该地区商业性地标项目——天一ＭＡＬＬ。 该项目定位为国内首个超大型室内主题商业公园，项目总占地面积1400亩，建筑面积81万平米，设计停车位10000个，预计总投资25亿元人民币。

　　“我们选择555集团是因为它有一定的国际背景和丰富的商业投资管理经验，同时他们有庞大的投资基金，下一步正准备进入中国进行投资运作。”天一ＭＡＬＬ总裁连良桂先生日前在接受媒体采访时说。

　　在上海，最近也传出消息说数只海外基金正在密谈收购事宜。

　　香港地产大鳄恒隆集团董事局主席陈启宗近日亦宣布，恒隆地产将斥250亿元巨资高调进军内地商业地产领域。

　　近年来，外资或港资在中国内地出手阔绰，掀起了一股商业地产收购浪潮。

　　去年，摩根士丹利、美林、凯德置地等境外巨头轮番展开收购行动，连下数城，此后，市场曾有一段平静期。去年年底，仕邦魏理仕国际研究部负责人士在接受中国经济时报记者采访时曾预测：今年上半年可能将是外资在中国商业地产展开收购行动的一个高潮。

　　然而这一预言并没有完全应验。

　　商业地产联盟近日发布的《2006中国商业地产发展报告》显示：2005年外资进入中国房地产市场总金额高达23亿美元，其中购买商铺和写字楼的有16亿美元。而今年虽有几笔可圈可点的大单，但前几个月，外资在中国埋单金额总共大约只有五六亿美元。如果加上最近未来得及统计的数据，今年上半年外资在中国最多与去年持平，远称不上所谓高潮。

　　“国际资金在未来三到五年，总体来说还将处于试水阶段。”在中国商业地产与城市发展论坛上，沿海绿色家园集团副总裁成实表示。

　　那么，下一个外资收购高潮将在何时来临？

　　和许多业界人士一样，成实只能对商业地产的未来做出一个模糊的描述。

　　悬念之二：高端物业价值被低估？

　　台商李复圣在北京经营着一家房地产经纪公司，在台北和京城，李有着长达20年的房地产从业经历，他同时亦是最早提出房价调控不能“一棒全部打死”的业界人士之一。

　　去年房地产调控开始不久，李即注意到七部委新政一定程度上使高端物业价格受到打压，他对此产生了质疑。

　　“宏观调控大的方面是对的，绝对是必要的，但它对房价事实上构成了整体打压。”李复圣认为，“科学的办法应该切三段：一般老百姓买价格5000元以下的经济适用房；中产阶级买5000元—10000元之间的中档房；而高端物业价格应放开，让全国、全世界有钱人都来买。”

　　李复圣说，应该加强税收政策对房地产市场的调控，政府不要怕高端物业的价格涨上去，他说，实际上只要健全住房保障制度，控制好普通商品房建设就行了。“高档房价格卖得越贵，政府获得的税收就越多。”

　　“上海、北京等大陆城市写字楼、一些高档公寓和

别墅等高端物业，其价格跟东京、台北、新加坡相比明显偏低。”李认为。

　　以高档公寓为例，东京高档公寓每平方米价格大约是40000元—50000元人民币，台北的价格也在30000元—40000元人民币之间，而北京同类高档公寓的价格一般只有1万元人民币左右。李复圣说，“如果人为控制房价涨幅，一刀切，高档物业都被外国人买去，回头涨价，好处都让别人捞去了。”

　　李复圣指出：“随着北京现代化、科技化水平不断提高，环境得到改善，人文特色越来越鲜明，经济社会的全面发展特别是2008年奥运会的举办，北京将向国际化大都市逐步靠近，房价肯定会有一个很大的升值空间。”

　　悬念之三：外资进入或将受阻？

　　“时至今日，我们所有的商业地产开发商投资商都面临一个相同的问题，一个瓶颈——就是缺钱。”在中国商业地产与城市发展论坛上，主持人北京博智行商业地产研究院首席专家鲁炳全说。

　　鲁炳全的上述言辞可谓道出了我国许多商业地产商的真实处境。但实际上这个世界似乎并不缺钱，特别是近年来随着中国加入ＷＴＯ、深度融入全球经济与贸易活动后，国际资本竟相进入中国。

　　数据显示，2005年我国房地产业与外资的合作项目共计2119项，合同利用外资金额达194亿美元，实际利用外资金额54．18亿美元。另据统计，2005年境外机构购买中国建筑物资金达34亿美元。由于受

人民币升值的诱惑，相当多的海外热钱流入中国的渠道比较隐秘，大量投资中国房地产的境外资金尚未包含在上述统计数据之列。

　　“资本流入的大幅增加是近年来中国经济环境变化的一个显著特征。”国家外汇管理局资本项目管理司副司长孙鲁军日前指出，1992年～2004年，国外资本流入中国的年均增速高达28．9％，私人资本流入约占国外资本流入总额的90％。

　　有关专家认为，热钱对经济造成的影响，一方面会对进入地区的经济发展起到刺激投资的正面作用，同时，太多的热钱将会给该国带来通货膨胀、

汇率剧烈波动、泡沫迅速扩张等负面影响。当热钱套利机会变小，如本币币值上升时，热钱就会迅速撤出，从而引起本国金融市场的剧烈动荡。这方面，亚洲金融危机就是前车之鉴。

　　中国社会科学院金融研究所研究员易宪容最近将矛头直指外资。易宪容认为，外资进入国内房地产导致房价上涨、结构恶化、吹大了国内房地产市场泡沫。“必须及时调整资本流进流出的政策，限制境外短期资本投资境内房地产。”中国建设银行董事长郭树清近日在中国金融高峰会上也做出此番表态。

　　来自国家外汇管理局的最新消息表明，一项限制外资投资房地产的具体措施将很快出台，目前这一政策文件正处于几个部委会签阶段，不久就将正式推出。

　　据了解，即将出台的政策除了将调整进入房地产领域的外资一直享有的所得税优惠政策，对房地产企业中的外资比重和房地产企业的外债规模做出限制以外，在资金流入和结汇方面也将出台一些行政性的外汇管制措施。

　　很明显，和以前相比，该政策的出台将使外资在中国房地产市场受到更多的限制。而这在多大程度上会使外资在中国商业地产领域的抢滩步伐受阻，还是一个未知数。