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南城以及昌平、大兴、通州和顺义等郊区的成交量均出现较大增幅
今年上半年，房地产市场再次在宏观调控政策的洗礼下呈现出调整态势。4月份的央行加息，5月份的国六条和九部委新政出台，再加上6月份强征二手房个税的传言，这些交织在一起的因素，令二手房市场同样笼罩在浓重观望的氛围之中。尽管上半年二手房价同比上涨超过10%，但同比增幅不到1%的成交量，使得房产经纪公司们早已失去了年初预测"
今年成交量突破10万套"的那份豪情。
房价同比上涨超一成
来自链家地产的数据显示，今年上半年北京二手房的交易价格为6372元/平方米，相比去年同期上涨了12.7%。21世纪不动产针对11个城区的监测也显示，今年1-6月份二手房均价为6843元/平方米，同比去年的6154元/平方米增长11.2%。
链家地产市场人士认为，对于刚性需求旺盛的北京二手房市场而言，宏观政策稳定房价的真实效果并不是特别理想，而推动房价上升的一个外因还在于交易环节的部分税费转嫁所致。但千万家市场人士指出，从北京市统计局发布的1-5月份北京市房地产市场运行情况分析，尽管二手房价格一路上扬，但涨幅已经从1月份的10.2%回落至5月份的8.5%，可见宏观调控还是在一定程度上有效地抑制了二手房价持续上涨的势头。
成交量同比增幅不及1%
相比较而言，二手房成交量受宏观调控影响更大。千万家和链家地产对上半年二手房成交量的统计结果，均在35000套左右，链家地产市场人士表示成交量同比涨幅甚至不及1%，仅为0.5%。
链家地产市场人士表示，造成今年上半年北京二手房的交易量涨幅较小的关键原因在于四五月份的宏观调控，从而导致上半年五六月份的交易量出现急剧萎缩。“4月份央行全面加息，成交量同比下降1%，5月份国六条出台，成交量更是环比下降22%，6月份则持续走低，成交量再次环比下降20%。”千万家市场人士说。
中高档置业需求上升
中高档二手房的表现堪称房地产市场为数不多的亮点之一。链家地产统计显示，上半年50万元以下的中低档房成交比例达到57.5%，继续占据交易的主导地位，但相比去年同期的65%下降了7.5%，而60万-100万元的中高档房成交量占比达到22.5%，比去年同期上升了11.1个百分点。21世纪不动产北京区域市场部的统计也印证了这一现象，上半年总价在100万-150万元、150万－200万元的中高档二手房交易量，分别占总交易量的17.3%和8.2%。
对于这种现象，链家地产市场人士表示，一是因为宏观调控促使中高档房源释放，满足了部分需求者，使成交量上升；二是因为在北京整体房价快速上涨的推动下，促成了房产总价的提升，这在交易主阵地的城区二手房身上表现得尤为突出。
交通利好带热郊区房
从交易区域看，朝阳、海淀的主导地位不容撼动，而北京南城以及昌平、大兴、通州和顺义等地区的成交量在上半年均出现较大增幅。
千万家市场人士告诉记者，南城的崇文、宣武、丰台、大兴4区上半年二手房的成交量占总成交量的18%左右，与去年同期相比增长了45%。与此同时，通州地区的二手房交易量也比去年同期增长了43%。而在链家地产统计中，昌平、大兴、通州和顺义的交易占比达到31.3%，昌平交易量已经超过丰台占据第三位，达到了10.6%。而石景山的交易一直不温不火，其交易量仅占到全市交易量的2.8%。
业内人士将南城、郊区二手房的良好表现，主要归功于这些地区近年来道路交通和市政设施建设取得的较大改善。同时，中心城区房价的居高不下和房源放量不足的两大“瓶颈”，也促使消费者购房需求转移，使得其二手房的交易潜力释放，从而日渐成为北京的交易主流。
下半年房价涨幅趋稳
在记者的采访过程中，这些房产经纪公司均对年初时“全年成交量突破10万套”的估算表现出一丝悲观。
千万家市场人士表示，个税强制征收将在下半年出台，营业税与个税两大力量相互作用，必定延长房地产市场回暖的时间，至少需要有3个月的调整期，预计房地产市场将在9月份开始回暖，但基于消费者的日益成熟，以及对未来的预期，成交量很难出现报复性反弹，今年交易量想冲破10万套大关将面临巨大挑战。链家地产预测，全年的二手房交易量为8万-9万套。
对于二手房价的走势，21世纪不动产北京区域市场人士分析说，能代表一个城市正常房价水平线的要看二手房的价格，北京二手房的价格现在已经在局部超过新房价格，这说明需求仍在激增，按市场规律考虑，房价还会涨。千万家市场人士也认为，下半年成交均价将继续保持一定程度上涨，但涨幅趋于平稳。
本报记者务名扬
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