商品住宅供求双双止跌

　　一段时间的等待后，市场普遍认为上海调控细则近日将会出台。而连续数周保持下跌的上海楼市供求，则在上周出现了反弹，双双止跌上扬。易居中国分析报告指出，细则出台后市场将会再次出现“减量”，开发商压力将进一步增大，而收租型物业将从调控中获利。

　　“淡季”到来前开发商抓紧推盘

　　即将来临的7月份为传统的销售淡季，开发商趁机推出新盘加速货币回笼。同时“国六条”强化了地方政府的职责，深圳调控细则的出台，加速上海市政府出台调控细则，市场供应量微调考察市场预期，为出台细则作准备。

　　根据对全市重点区域监控数据显示，上周

商品房新增供应量44.78万平方米，比前一周上涨了5.84%，日均供应量达到6.4万平方米；商品住宅新增供应量为30.9万平方米，比前一周增长40.7%。全市商品房上周共成交44.44万平方米，比前一周上涨12.06%，其中商品住宅成交量30.9万平方米，比前一周上涨6.36%。

　　易居中国分析师表示，商品住宅日成交量在经历持续几周的下跌后企稳，表明政府调控的影响逐步为市场所消化。

　　上周动迁配套房成交量为6.69万平方米，在住宅中所占比重上涨到18%，比上周上涨了4个百分点。商品房成交均价为9206元/平方米，比前一周上涨4.18%；商品住宅成交均价为9513元/平方米，比前一周上涨7.54%。

　　上周商品房和商品住宅成交均价双双上扬的主要原因是，部分中高价楼盘成交，如青浦区的绿洲江南园（二期）和浦东新区的御翠园项目高价位成交，而且价格相对较高的中外环成交比重增加，外郊环成交比重下降，使得全市商品房和商品住宅成交均价有所上涨。

　　“价格”依然是吸引客户的重要因素

　　从上周商品住宅排行榜看，成交较好的商品住宅呈现以下特征：在区域上主要分布在郊区，成交环线分布均匀相对集中，但低价楼盘仍为市场成交主力。

　　松江区的南都白马花园为上周销售冠军，该盘为万科接手南都后推出的“情景公寓”，其品牌价值、周边区域的稀缺性和价格优势吸引购房者的眼球。可见，价格依然是吸引客户的重要因素。

　　日趋理性的购房者注重房屋单价的同时，对房屋总价也有了自己的考量，政府宏观调控中提倡的小户型物业依然受到市场强烈关注。目前上海楼市小户型供应依然比较少，在一些大规模楼盘中推出的部分小户型，往往一上市就受到市场追捧。对于许多购置婚房的青年来说，总价控制合理的小户型成为主要选择。

　　位于金沙江路、丰庄路路口的金沙丽晶苑二期项目，目前推出了一批一房、二房小户型精装修物业，吸引了不少青年购房者。最有吸引力的一点无疑是其经济实惠的低总价。

　　在一些外环线附近的大盘中，小户型受到追捧的情况依然较多，其购房主力人群都是青年白领，他们一般是为了购买婚房或购置首套房产自己居住。预计未来市场上品质突出、总价合理的小户型物业仍具有相当大的竞争力。

　　收租型投资商将在调控中受益

　　市场供求的暂时回升并不能代表未来一段时间内的走势。易居中国的分析报告指出，上海市政府会加紧推出“国六条”的调控细则，这将使得上海市

房地产市场进一步回调，市场的供应量和成交量面临下跌的风险。业内人士乐观预期，上海不会出台更为严厉的调控细则。对于

开发商来说，加快规划的修改和图纸的更改，抓住扩大市场占有率的有利时机；对投资商来说，在市场的低潮期，兼并收购被低估的物业，长期持有或合适时机出售赚取利差。

　　上海市调控细则出台将使开发商面临更为严峻的考验，易居中国认为收租型的投资商将会在调控中受益，“收租型投资商和开发商运营模式的不同，较低的风险和稳定的投资收益率使得收租型的投资能有效应对周期性的市场调整，而且收租型物业不在本次调控之中。”

　　易居中国分析师对上海东方早报记者表示，目前全球资本流动性加强，美元贬值和人民币预期稳步升值引发对于房地产市场的价格重估；上海市地产投资的高回报率和REITs的海外上市，为投资商提供有效退出渠道；上海市GDP的高速增长和城市化进程的加快，为收租型投资提供良好经济环境。这几个方面的因素，将使收租型物业在此次调控中受益。而政府对于开发商在土地、信贷和财务方面的限制，也会为投资商进一步的扩张提供发展机会。

早报记者 刘颖娟 烁东