调控威力显现 市场交易萎缩

　　宏观调控政策对于6月份上海的房地产市场作用明显。6月份以来，上海商品房市场受到“国六条”以及后续政策影响，市场交易出现大幅萎缩与分化，相比较政策实施前，整体成交量下降35%。其中普通商品房的成交量降幅最大。

　　根据上海天地行房地产营销有限公司的数据显示，2006年6月1-25日全市新建商品房市场合计成交171万平方米，较政策实施前的5月7－31日的25个交易日的成交量263万平方米 ，整体下降35％，其中普通住宅下降幅度最大，下降达44％。

　　在成交均价方面，6月1－25日全市新建商品房混合成交均价为9528元／平方米，较5月后25个交易日的成交均价9013元／平方米上涨5.7％。分析发现，造成全市成交均价逆市上涨的主要原因是，内环以内区域成交比例相对提高，内环以内商品房进入6月份以来成交量相对下降幅度最小。

　　本月全市普通住宅成交均价为9653元／平方米，较5月的后25个交易日该均价9000元／平方米上涨7.3％，其中6月份内环以内区域普通住宅成交比重较5月提高5.5个百分点，是拉升均价的主因。

　　在

别墅市场，全市6月1－25日合计成交20.1万平方米，日均成交约8000平方米，较5月的日均成交量9700平方米下降17.5％，降幅相对不大。另外值得指出的，本月独栋别墅成交量超过联体别墅，其原因为今年以来政府接连发出对别墅用地（主要为独栋别墅用地）停批的政策信息，形成独栋别墅利好。6月别墅市场中，独栋别墅成交面积占全部别墅成交面积比例达57%，远高于5月的42%。在别墅成交均价方面，6月1－25日成交均价为15902元／平方米，较5月后25个交易日的均价13400元／平方米上涨19％，其中联体别墅和独栋别墅都有上涨，独栋别墅上涨的幅度更大。整体看来，进入6月份上海全市别墅市场受政策调控影响程度相对较小，其中独栋别墅市场利好明显，成交比重与成交价格都有大幅上扬。

　　另外，在商办物业市场，商业用商品房和办公用商品房成交量较5月也都有10%~20%的下降；在成交价格上受个案影响也出现较大波动。

　　在“五一”假期以来的近两个月里，全市普通住宅市场成交量呈现明显下滑趋势。从过去的七周全市普通住宅成交情况来看，周成交面积由5月中旬的超过50万平方米的高位水平，逐步回落。从5月中旬到6月中旬，全市普通住宅每周成交量下跌已超过一半，本次政策效用发挥明显，并且按照目前市场行情估计，随着建设部等中央部委更具操作性后续细则的出台，普通住宅每周成交表现仍面临更大考验。

　　从6月1日政策实施前后全市普通住宅成交量大幅下滑之后，对全市各环线普通住宅市场分析发现，内环以内区域受政策影响程度相对最小，对本次调控抗性较强；相对应的是内外环线之间和外环线以外区域，都出现超过40％幅度的市场下跌。

　　具体而言，内环以内区域在政策实施前后的25个交易日内，普通住宅成交量下降幅度为21.5%，相对较小，内环线高档住宅市场所表现的需求刚性更强。

　　分析师指出，政策实施以来，全市各类商品房市场以及

二手房市场在交易量上都出现了大幅的回落，成交价格受结构影响出现波动，但市场并未出现大范围的、明显的降价过程。其中普通住宅市场下降幅度最大，受政策影响最严重，别墅市场受政策影响相对较小，独栋别墅受用地停批影响利好表现明显。普通住宅成交在区域上，内环以内高档房区域受政策影响较小，外围区域出现巨幅下滑。

　　本次

宏观调控实施以来，效应明显，但目前后续性政策仍在酝酿过程中，未来地方政府对政策执行的松紧尺度也是变数，这都为市场前景的变幻莫测埋下了伏笔。从目前市场综合考量来看，本次宏观调控正在逐步让上海地产市场回归实质性的理性状态。

　　注：此处普通住宅为全部新建商品住宅中剔除动迁配套房和别墅。

早报记者 叶莺 通讯员 翟国胜 烁东