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最近，全国各地一些开发商以售后包租等形式销售商品房，并在媒体上大量刊登相关的广告。针对这种情况，建设部发出通知，告诫投资者要谨慎面对售后包租，防范投资风险。究竟售后包租为何物？它是不是一种理性的投资选择？
售后包租及其实质
售后包租是指开发商向购房人承诺，对其所购买的商品房，由开发商承租或者代为出租并支付固定年回报的销售方式。它是以承诺售后高回报、低风险的方式促销商品房，加快资金回笼速度或者为开发商滚动开发提供资金支持。
售后包租作为商业地产一种营销方式，它始于上世纪六七十年代，首先开始出现在美国，在中国内地出现于20世纪90年代初期。它与当时的房地产投资热潮伴生，一经推出，就异常火爆。但往往因为开发商最终无法兑现承诺，楼还没盖完，就卷款而逃，导致了大量烂尾楼的出现，并引发了一系列社会问题。
建设部：售后包租涉嫌违法
为有效遏制这一不规范的商品房买卖行为，2001年6月1日，国务院颁布的《商品房销售管理办法》中明确规定，房地产开发企业不得采取返还销售或变相返本销售的方式销售商品房，房地产开发企业不得采取售后包租，或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。在国家明令禁止的情况下，很多“售后包租”楼盘的“售后包租”方案也就胎死腹中，售后包租模式一度沉寂。
但是近年来，在楼市产品同质化现象极其严重、竞争激烈的情况下，在北京、上海、深圳，售后包租又重新抬头，售后包租模式大有风起云涌之势。所以在2006年5月22日建设部再次发出风险警示，可见售后包租已经成为市场的重要隐患。
售后包租是一把双刃剑
商业地产的千变万化使得售后包租对于投资者和开发商来说都是一把双刃剑，存在诸多风险：对开发商而言，在缺乏成熟的房地产和金融市场环境以及完善的法律保障的前提下，开发商采用售后包租的模式进行商业地产运作同样存在着较大的风险。如政府禁止售后包租而引发的政策风险、商业后期的经营风险和经营不善而引起的资金赔付风险。对投资者而言，一旦开发商无法履行售后包租合约的规定，投资者将连带的承担由此带来的损失，可能会面临欺诈、挪用资金、经营不善、无法办理房屋所有权证、债权债务纠纷等风险。
投资者须谨防风险
投资者在投资服务式公寓时，首先应进行充分调查。主要调查所要投资购买的楼盘所处位置、有否升值潜力，开发商的资信能力、声誉，承租人或受托包租人的履约能力、声誉等。其次，在签约时，要将开发商、中介公司或租赁公司的承诺载入合同条款。最后，应当让开发商成为租赁合同或委托合同的担保人。约定一旦中介公司或租赁公司不能承担赔偿责任时，开发商应承担连带赔偿责任。要注意的是，开发商以其经营收入提供担保是没有任何意义的，因为其经营收入不具有可预知性。 文/中原（中国）地产研究中心 烁东
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