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今年5月中旬，国家新一轮宏调措施出台之前，从上海中原二手分行的成交情况看，已隐隐约约感受到暴风雨来临前的闷气。5月份上海中原的业绩较4月份大概下跌了20%，除了受五一长假期的影响，在下半月开始，各类媒体已纷纷推测国家即将出台哪些措施，买卖双方开始观望，拉锯局面已逐渐形成。至5月底国六条出台，然后由九部门联合推出15条较具体的执行指引，买卖双方正式陷入僵局。
从6月初至今，二手市场普遍出现以下情况：约有一半市中心物业的业主看好未来市中心新增土地以及大单位供应势将减少，决定将营业税成本转嫁给买家，反价封盘情况有所增加；亦有约二成业主看淡后市，特别是中外环线附近的业主，普遍认为中央这次是动了真格。调控措施势将一浪高于一浪，执行力度亦会不断加强，不见楼价下调是誓不罢休的，而且未来中低价物业的供应势将大增，加上预计政府会控制市场的被动需求(如减少拆迁量)和抽紧银根，未来市场压力会继续加大。于是愿意面对现实，主动将叫价下调约5%至10%不等，力求尽快将物业脱手。但不论市中心抑或外围地带的业主，超过一半以上一方面仍在消化这次宏调的措施，另一方面亦在等待上海市政府出台执行细则。而对于大部分买家而言，现在只能等局面明朗。可见今年上海的情况不会像去年那么一面倒，利好利淡的因素正在角力！
但如纯粹根据去年情况考虑，上海在这一轮宏调中所受的冲击相信会较小。因为经过去年的调控，上海市中心区楼价普遍已下调10%至15%，外围地区更出现20%至35%的跌幅。2005年5月份上海中原二手买卖成交量较3月份暴跌近七成，至8月份开始有所好转。2006年3、4月份的成交价和成交量甚至已逐步回复正常水平且平稳发展。这反映了上海经济发展强劲、刚性需求大等基本因素不变。而楼市于去年挤出部分泡沫后，目前的抗打击能力相对其他楼市过热的城市更强。因此这场角力游戏我个人乐观估计约持续3至4个月，胜负将有分晓，结果很有可能是：成交量慢慢回复正常水平、楼价平稳、小幅向上。
上海楼市经历了近几年大起大落之后，回复到一个相对成熟平稳发展的状态是十分正常的。没有政府会希望看到资产价格经常大起大落，造成社会各阶层，以至国家金融机构承受巨大风险。因此，保持市场的正常供需和活力、维持价格稳定和社会整体和谐稳定是国家十一五的基调，期望未来上海楼市再经历以往那种风高浪急的情况是不切实际的。上海本身的基本因素良好，楼市仍处于健康发展的上升轨道。在可预见的五至十年内，根本看不到上海的经济重镇地位会有所动摇，楼市在这种客观环境下要保持同步发展并不困难。房地产投资对很多人而言是一生中的重大决定，那么目前是好的投资时机吗？
为解决自住需要而买房的，只要计算好个人负担能力，量力而为便可以了。对于买房作为投资的，股神巴菲特的投资格言正好作为参考：“要客观认清市场本质；对购买对象要十分了解其内在价值而非表面价格；不要太在意短期价格的波动；不要投机(减少甚至不借贷)；最重要一点，要有耐心。只要在正常市况下选中了好的投资，不要轻易动摇对它的信心，能够给予足够的时间让自己的投资慢慢成长，将来的回报将会十分可观。”投资就像种植一棵橡树，你选对了种子，也不可能期望它一晚就长成巨树。要给他合适的土壤、也要给他基本的照料、更重要的要给它时间!让它长成不断为你生利的巨树! 文/上海中原地产董事长 陆成 烁东
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