商业地产面临痛苦转型

　　■本报记者周雪松

　　“本身商业地产就很难做！”6月24日，在谈到商业地产现状时，出席“中国商业地产与城市发展论坛“的一位开发商表示。

　　6月22日，香港地产大鳄——恒隆董事局主席陈启宗宣布，恒隆地产计划未来2－3年 在内地建设10个大型商业地产项目，总投资高达250亿元。

　　“我们下一步也想开发一个商业地产项目，目前这一项目前期工作正在进行当中。”24日在京参加上述论坛，但从未开发过商业地产的一家房地产公司代表告诉记者。

　　近来，渣打、

摩根士丹利等外资巨头在中国频频落子，商业地产市场风生水起。

　　一边是外资在大陆商业地产不断寻找商机，展开收购行动，同时不断有新的竞争者争先加入；而一边却是不少业内人士感叹商业地产难做。

　　“近年来商业地产越来越引起了政府部门的重视，但是在商业

房地产发展过程中我们也遇到了很多的困扰。”中国商业地产联盟秘书长王永平一语道破玄机。

　　“实际上，中国商业地产目前的产业状况和改革开发初期的制造加工业的状况是一样的，属于‘三来一补”。”沿海地产投资有限公司执行总裁成实说，万通集团的冯仑先生曾提出了商业地产开发的香港模式和美国模式，一个是制造，一个是整合资源，“但是就中国商业地产的现状而言，既不是传统的香港模式也不是我们羡慕的美国模式，就如同改革开放初期的中国加工制造业只有一种模式是可行的，就是投资与市场两头在外的三来一补模式。”

　　“对商业地产来说，我们刚刚从住宅开发地产转型，除了土地资源，我们没有其他资源，我们要做的就是整合资源。”在分析了中国商业地产走过的历史，成实特别提到了商业地产目前的现状。

　　“核心城市商业连接的大量饱和和商业物业投资回报率低下所带来的市场，包括我手头拿到的愿意出售和投资的商业地产项目。”成实说：“所有一切都说明一个问题——中国的商业地产的确是看上去很美。”

　　是什么使成实对商业地产“泼凉水”呢？据有关部门不完全统计显示，从去年的销售来看，有近一半的商业地产项目可以说是失败的。在北京，最近几年竣工落成包括曾经红极一时的不少商业地产项目，经营状况都不甚理想。此前由商务部、央行等单位共同撰写的《全国商业地产运行报告》曾明确指出，尽管这几年商业地产发展态势良好，但也存在盲目开发、结构不合理、价格虚高、空置率居高不下等问题。

　　同世飞天顾问机构董事长张璋表示，中国商业地产从1995年发展到今天，已经进入了第11个年头，2005年，商业地产的投资规模已经达到了2000亿元人民币，可以用“如火如荼”和“方兴未艾”两个成语来形容。但在这种表面繁荣的背后是我国商业地产开发企业在人才、品牌、技术、资金和管理的缺位与不足，很多开发企业仍在盲目商业地产领域。

　　成实认为中国商业地产未来转型的目标应是从“三来一补”的模式转变为美国模式，亦即以整合资源为核心的“导演模式”。

　　但成实同时表示，虽然我国目前商业地产发展尚处在一个类似“三来一补”的水平相对较低的发展阶段，但这个模式也是向美国模式转型不可跨越的一步。“不经过这一步，我们所羡慕的美国模式永远是空中楼阁。”成实说，对于中国的房地产商来讲，转型是很痛苦的，必须在产业研究、项目与主题的选择以及区域布置研究等方面做大量的工作。

　　加拿大三五集团开发并拥有两个世界上最大的购物中心，该公司副总裁泰德·德斯沃特说，许多业内专业人士被问及什么是当前购物中心发展的主要趋势时，都会谈到一些融资管理的方法、风险的控制等问题。“但是，这些只是使购物中心怎样更容易被建造出来技术层面的问题，真正让购物中心成功并持久运营的秘诀是给顾客他们想要的，得到顾客的认同。”

　　“在某种意义上说发展商最终也会成为零售商，不管他们自己是否愿意。”谈及商业地产发展趋势，泰德·德斯沃特说。

　　“我国商业地产在布局和管理方面还存在一些问题。”建设部政策研究中心副主任王珏林表示，目前我国商业地产结构性矛盾突出，布局不尽合理，在管理上与国外也有很大的差距，“我们应当根据城市发展、住宅小区规划以及市场需求来引导商业地产建设，尤其是社区网点建设更应当加强，这方面还大有文章可做。”

　　“现在很多的商业地产

开发商，都是第一次涉足商业地产开发的住宅开发商，这些开发商缺乏专业素质和资金实力，对商业地产也不是很了解，在这种情况下他们大多急于脱手套现，赚取高额的利润，他们根本不懂也不管后期的经营。”一位杭州商业地产开发商说，这就是为什么很多商业地产开发不成功、经营惨淡的原因。而这种心态的转变将更为艰难。

　　北京庄胜房地产开发有限公司总经理何慧聪表示，现在摆在商业地产开发商面前的主要问题是如何把商业和地产很好地结合起来。在何慧聪看来，这关键是要“练我们自己的内功”。